2008年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 中和正信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司负责人许雷、主管会计工作负责人顾芳及会计机构负责人（会计主管人员）顾芳声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况简介

2.1 基本情况简介

■

2.2 联系人和联系方式

■

§3 会计数据和业务数据摘要：

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

■

3.2 主要财务指标

■

非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

■

3.3 境内外会计准则差异：

□适用 √不适用

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

■

限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

4.2 股东数量和持股情况

单位：股

■

4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 法人控股股东情况

单位:元 币种:人民币

■

4.3.2.2 法人实际控制人情况

单位: 元 币种:人民币

■

4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

■

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位:股

■

§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

1、2008年经营情况回顾

2008年是公司重组完成后的第一年。面对国际金融市场动荡、复杂的经济发展环境、房地产市场持续调整的不利市场环境，公司积极贯彻董事会的战略部署，通过加快工程建设进度、加大销售力度、强化现金回笼，在做好现有项目的同时，还利用本次市场调整对行业的冲击，从公司发展的长远战略打算出发，充分考虑发挥本公司的资源优势，采取股权、资本收购或出售资产等方式，寻找市场的利润空间，使公司在逆市环境下实现了平稳起步，各项经营指标均较上年有所增长，2008年公司资产总额14.89亿元，比上年增长44.17%；所有者权益7.72亿元，比上年增长2.38%；实现销售收入4.30亿元，比上年增长14.55%；实现利润5796万元，比上年增长21.85%。

2008年，公司一方面认真研究地产开发模式和公司盈利模式，积极推进现有项目的建设，另一方面狠抓公司内部基础建设，建立了各项基础管理机制，积极构建规范高效的上市公司管理体系。报告期内，公司实现房地产销售合同面积 5.98万平方米，销售金额23,512万元，其中“昆明艺术工场—森林湖项目” 于2008年9月开盘，销售合同金额18,120万元，实现销售回款15,043万元；“大理古城西南片区保护与发展一期――武庙会” 销售合同金额3,109万元，实现销售回款1,796万元；“东川古铜旅游小镇项目” 销售合同金额2,283万元，实现销售回款1,561万元。2008 年公司开、竣工面积为21.4万平方米，公司及其下属子公司拥有的储备土地共计15宗，土地面积合计为5.15万平方米。全年公司无重大安全事故发生。

2、公司所处行业发展趋势

2008年全国房地产投资绝对增长，但增幅下降；银根和地根收紧，国家宏观调控政策显现，再加上席卷全球的金融风暴，全国房地产市场普遍出现量价齐跌的局面；企业资金吃紧，位于资金链断裂的边缘，小房企倒闭，行业开始整合。消费者购房信心不足，观望情绪加剧。而昆明这个二线城市，处于危机扩散的边缘地带，房地产市场表现出一定的滞后性，景气回落。2008年，经济增长速度放慢已成为国家宏观经济的主题，房地产行业同样不能幸免，2009年，房地产行业走向仍存在着不确定性，金融对房地产业的影响将进一步加深，这一轮金融危机对房地产行业的冲击波无疑是巨大的，国家调控房地产市场更多的运用了金融政策及资金等金融手段控制，显现出金融对房地产行业的重要性。另一方面，房地产信托等金融产品也更多的被开发商利用起来。2009年，房价仍存在继续调整的空间，在供需双方的作用下，房地产开发企业会采取进一步价格调整措施，以期尽快回笼资金，短期内房价将面临一定压力。房地产企业的并购重组将呈加速之势，房地产开发商的规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。

3、新年度经营计划

2009年是公司面临重大机遇和挑战的一年，是公司实现跨越式发展战略的开局之年，公司的总体工作思路是：抓住国家启动内需的机遇，以环湖东路土地一级开发项目为主线，创造一、二级开发联动模式，迅速壮大公司资产规模，继续抓好现有项目的后续实施，优选储备一批能够具有品牌效应的二级项目，同时全面推动管理整合，狠练内功，提高开发专业能力和管理水平，为成为本地市场龙头企业的目标全面奠定基础。2009年具体工作安排如下：

A.以环湖东路土地一级开发项目为主线，确保一期目标的顺利实现

环湖东路土地一级开发项目是新昆明城市战略规划的重要组成部分，关系着昆明市未来城市发展，滇池环保治理，昆明旅游二次创业升级以及区域内百姓生活等一系列重大社会经济和民生问题，同时也是公司发展壮大的特殊而宝贵的机遇。公司将全力以赴，克服万难，做好融资工作，确保项目的成功实施。

2009年，本项目的工作计划目标是：1.力争不低于3000亩的土地出让。2.环湖东路毛路通车。3.展开项目一期范围内的截污及生态湿地建设。

B.积极推进现有项目和储备项目实施

2009年，公司在做好环湖东路土地一级开发项目的同时，将积极推进2008年实现利润的三个现有项目的销售和储备项目的实施。“昆明艺术工场—森林湖” 项目2009年的销售目标是完成80%，做好项目整体结算和交房工作，把森林湖项目的物业服务做成公司第一个住宅项目的品牌；“大理古城西南片区保护与发展一期――武庙会”项目将于2009年全面完成武庙会建设和“桃源居”建设，项目将针对商业地产的特点，着力抓好项目招商工作，以招商带动销售；“东川古铜旅游小镇” 项目由于当地市场容量有限，要适当控制开发节奏，2009年的开发计划是全面完成一期。另外，公司还将积极推进其他项目的建设工作，如“北京路交三桥项目”、“陕西咸阳世纪大道770亩房地产开发用地项目”、“云滨大厦项目”等。（下转C75版）

股票简称	云南城投
股票代码	600239
上市交易所	上海证券交易所
公司注册地址和办公地址	云南省昆明市民航路400号 云南省昆明市民航路400号云南城投大厦3楼
邮政编码	650200
公司国际互联网网址	http://www.ynctzy.com
电子信箱	ynctzy@163.com

	董事会秘书	证券事务代表
姓 名	石渝平	卢育红
联系地址	云南省昆明市民航路400号云南城投大厦3楼	云南省昆明市民航路400号云南城投大厦3楼
电 话	0871-7199767	0871-7199767
传 真	0871-7199767	0871-7199767
电子信箱	ynctzy@163.com	ynctzy@163.com

	2008年	2007年	本年比上年增减(%)	2006年
营业收入	429,808,116.60	375,223,181.25	14.55	46,385,801.30
利润总额	61,468,288.31	80,001,681.99	-23.17	2,660,674.19
归属于上市公司股东的净利润	57,957,944.01	47,564,061.16	21.85	3,572,830.88
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	45,061,260.96	57,845,671.48	-22.10	-15,498,241.00
经营活动产生的现金流量净额	-69,279,648.93	105,905,551.56	-165.42	25,310,502.52
	2008年末	2007年末	本年末比上年末增减(%)	2006年末
总资产	1,488,933,772.23	1,032,743,662.34	44.17	348,693,223.55
所有者权益（或股东权益）	772,411,690.31	754,438,444.04	2.38	309,018,934.14

	2008年	2007年	本年比上年增减(%)	2006年
基本每股收益（元／股）	0.1995	0.1637	21.87	0.0201
稀释每股收益（元／股）	0.1995	0.1637	21.87	0.0201
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.1551	0.1991	-22.10	-0.0874
全面摊薄净资产收益率（%）	7.50	6.30	增加1.20个百分点	1.16
加权平均净资产收益率（%）	7.66	13.12	减少5.46个百分点	1.16
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率（%）	5.83	7.67	减少1.83个百分点	-5.02
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	5.95	15.95	减少10.0个百分点	-5.04
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	-0.24	0.36	-166.67	0.14
	2008年末	2007年末	本年末比上年末增减(%)	2006年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	2.66	2.60	2.31	1.74

非经常性损益项目	金额
非流动资产处置损益	10,371,039.24
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费	7,759,785.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	351,276.35
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	336,529.89
少数股东权益影响额	-1,378,670.82
所得税影响额	-4,543,276.61
合计	12,896,683.05

	本次变动前		本次变动增减（＋，－）					本次变动后
	数量	比例(%)	发行新股	送股	公积金转股	其他	小计	数量	比例(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股	0	0						0	0
2、国有法人持股	136,153,221	46.865				-5,832,000	-5,832,000	130,321,221	44.86
3、其他内资持股	25,955,672	8.934				-10,198,578	-10,198,578	15,757,094	5.42
其中： 境内非国有法人持股	1,331,672	0.458				-1,331,672	-1,331,672	0	0

境内自然人持股	24,624,000	8.476				-8,866,906	-8,866,906	15,757,094	5.42
４、外资持股
其中： 境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计	162,108,893	55.799				-16,030,578	-16,030,578	146,078,315	50.28
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股	128,412,483	44.201				16,030,578	16,030,578	144,443,061	49.72
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件流通股份合计	128,412,483	44.201				16,030,578	16,030,578	144,443,061	49.72
三、股份总数	290,521,376.00	100.00						290,521,376.00	100.00

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
云南省城市建设投资有限公司	130,321,221	0		130,321,221	履行公司股权分置改革时所作出的承诺。	2010年11月30日
杜芳	11,890,000	4,281,495		7,608,505	履行公司股权分置改革时所作出的承诺。	2009年11月30日
吉会才	8,630,000	3,107,594		5,522,406	履行公司股权分置改革时所作出的承诺。	2009年11月30日
李伟兵	4,104,000	1,477,817		2,626,183	履行公司股权分置改革时所作出的承诺。	2009年11月30日
云南省小龙潭矿务局	5,832,000	5,832,000		0		2008年12月2日
云南省开远恒虹经贸公司	1,072,440	1,072,440		0		2008年12月2日
云南省文山壮族苗族自治州糖业烟酒公司	194,400	194,400		0		2008年12月2日
石屏县城郊供销合作社	64,800	64,800		0		2008年12月2日
开远市建筑安装经营公司	32	32		0		2008年12月2日
合计	162,108,893	16,030,578		146,078,315	/	/

报告期末股东总数					7,753户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例(%)	持股总数			报告期内增减	持有有限售条件股份数量		质押或冻结的股份数量
云南城市建设投资有限公司	国有法人	45.1	131,021,215			699,994	130,321,221		无
郑海若	境内自然人	3.99	11,600,000			0	0		无
杜芳	境内自然人	3.12	9,054,900			-2,835,100	7,608,505		质押7,620,000
吉会才	境内自然人	2.97	8,630,000			0	5,522,406		质押2,000,000
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品－005L－CT001沪	未知	2.04	5,938,339			未知	0		无
云南省小龙潭矿务局	国有法人	2.01	5,832,000			0	0		无
富邦资产管理有限公司	境内非国有法人	1.72	5,000,000			0	0		无
中国民生银行股份有限公司－华商领先企业混合型证券投资基金	未知	1.54	4,459,535			未知	0		无
中国银行－海富通股票证券投资基金	未知	1.34	3,888,127			未知	0		无
中国银行－华夏大盘精选证券投资基金	未知	1.20	3,497,126			未知	0		无
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称				持有无限售条件股份的数量				股份种类
郑海若				11,600,000				人民币普通股
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品－005L－CT001沪				5,938,339				人民币普通股
云南省小龙潭矿务局				5,832,000				人民币普通股
富邦资产管理有限公司				5,000,000				人民币普通股
中国民生银行股份有限公司－华商领先企业混合型证券投资基金				4,459,535				人民币普通股
中国银行－海富通股票证券投资基金				3,888,127				人民币普通股
中国银行－华夏大盘精选证券投资基金				3,497,126				人民币普通股
海通－中行－FORTIS BANK SA/NV				3,132,680				人民币普通股
吉会才				3,107,594				人民币普通股
中国人寿保险(集团)公司－传统－普通保险产品				2,913,634				人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明				郑海若与富邦资产管理有限公司属于一致行动人。

名称	法定代表人	注册资本	成立日期	主营业务
云南省城市建设投资有限公司	许雷	1,138,800,000	2005年4月28日	城市道路以及基础设施的投资建设及相关产业经营；给排水及管网投资建设及管理；城市燃气及管网投资建设及管理；城市服务性项目（学校、医院等）的投资及建设；全省中小城市建设；城市旧城改造和房地产开发；城市交通（轻轨、地铁等）投资建设；城市开发建设和基础设施其他项目的投资建设（以上经营范围中涉及国家法律法规规定的专项审批，按审批的项目和时限开展经营活动）。

名称	法定代表人	注册资本	成立日期	主营业务
云南省国有资产监督管理委员会

姓名	职务	性别	年龄	任期 起止日期	年初持股数	年末持股数	变动原因	报告期内从公司领取的报酬总额（万元）	报告期被授予的股权激励情况				是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴	持有本公司的股票期权	被授予的限制性股票数量
									可行权股数	已行权数量	行权价（元）	期末股票市价（元）
许雷	董事长	男	42	2007年12月21日～ 2010年12月21日	0	0		0	0	0	0	0	是	0	0
	总经理	男	42	2007年12月4日～ 2010年12月4日	0	0		0	0	0	0	0	是	0	0
刘猛	董事	男	38	2007年12月21日～ 2010年12月21日	0	0		0	0	0	0	0	是	0	0
徐永光	独立董事	男	59	2007年12月21日～ 2010年12月21日	0	0		6	0	0	0	0	否	0	0
贺建亚	独立董事	男	43	2007年12月21日～ 2010年12月21日	0	0		6	0	0	0	0	否	0	0
李延喜	独立董事	男	39	2007年12月21日～ 2010年12月21日	0	0		6	0	0	0	0	否	0	0
马宁辉	董事	男	38	2007年12月21日～ 2010年12月21日	0	0		0	0	0	0	0	是	0	0
石渝平	董事	女	33	2007年12月21日～ 2010年12月21日	0	0		19.1	0	0	0	0	否	0	0
	董事会秘书			2007年12月4日～ 2010年12月4日	0	0		0	0	0	0	0	否	0	0
欧阳骞	监事会主席	女	32	2007年12月21日～ 2008年12月30日	0	0		0	0	0	0	0	是	0	0
张萍	监事会主席	女	36	2008年12月30日～ 2011年12月30日	0	0		0	0	0	0	0	是	0	0
闫新平	监事	男	40	2007年12月21日～ 2010年12月21日	0	0		1.8	0	0	0	0	否	0	0
李向何	监事	男	31	2007年12月21日～ 2010年12月21日	0	0		12.6	0	0	0	0	否	0	0
余劲民	常务副总经理	男	35	2007年12月4日～ 2010年12月4日	0	0		19.1	0	0	0	0	否	0	0
舒翎	副总经理	男	39	2007年12月4日～ 2010年12月4日	0	0		19.1	0	0	0	0	否	0	0
顾芳	财务总监	女	34	2007年12月4日～ 2010年12月4日	0	0		18.9	0	0	0	0	否	0	0
合计	/	/	/	/			/	108.6			/	/	/	/