经历四月下旬的调整之后，市场再度出现强劲上涨。在这个过程中，我们注意到土地市场出现了一个标志性的事件：土地价格在四月底出现逆转，五月初香港市场对此做出强烈反应，很多内地房地产股出现了当日上涨10%至20%的走势，从以往的情况来看，这往往意味着地产业已经走向复苏，而不是此前人们广泛预期的反弹。基于这一因素，我们认为，房地产板块已经出现了系统性的中长期机会，通俗讲，地产股牛市来临了。

　　土地市场出现明确拐点

　　四月份中国经济最大看点，是土地市场的回暖和“地王”的再现。先是温州原温州长运集团有限公司地块以19607 元/平方米的成交楼面价格，成为09 年目前为止的“单价地王”。再是大连金赛置地有限公司以37.48 亿的总价拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧7 宗地块，成为本月总价“地王”。

　　然后我们又看到，深圳位于回龙埔平西路和爱心路交会处2 宗捆绑地块，14 分钟内举牌113 次，以高出底价2.7 亿的价格成交，地块溢价51%。上海青浦徐泾镇3 号地块有10 家开发商参与竞价，金地以5.6 亿摘得地块，地块溢价水平高达82%。重庆渝北区观音桥组团E 分区地块经过14 家开发商19 轮竞价后，以4900 万元的价格被重庆仁强收入囊中，地块溢价43%。

　　这一组数据表明，中国土地市场出现了集体复苏。土地市场的回暖，再度印证了当前楼市的回暖。而近期国务院发布的商品住房项目资本金比例将下调的通知，将再度为房企资金松绑，使房企的负债能力以及滚动开发能力都进一步提高。H股的中资地产股对此出现强烈反应，碧桂园和雅居乐地产全周分别上涨23%和26%。沪深地产指数分别上涨10%和15%。

　　地产股在二、三年内涨幅可观

　　那么，为什么资本市场会对地价拐点给出如此强烈的反应？这是因为地价拐点是确认房地产板块中长期趋势的重要的标准。

　　2007年12月前后，厦门集美地块和广州金沙洲地块地价出现大幅下沉，与相近地块相比，土地单价的跌幅在50%左右。在这样的背景下，笔者撰文指出房地产板块向下的拐点已经确认，股价跌幅将在60%-80%左右。从后来房地产指数运行情况看，沪深房地产指数跌幅正好在80%左右。

　　当时我们预测地产股下跌60%至80%的主要依据是地产股的NAV（预测净资产值）情况，在房价一个预期向下的市场中，地产股的NAV会出现20%至30%的下调，与此同时，分析师们由于对地产股的谨慎态度，会在NAV基础上再给出20%-50%的折价。两重影响下，地产股出现60%至80%的下跌是正常的。

　　在回到当前市场，在地价确认向上拐点后，地产板块的运行将出现显著的重估，这种重估和地价确认下跌时，正好是相反的。首先，它将纠正此前的NAV下调和股价对于NAV的折价，在这个基础是地产股的价格就将上涨2至3倍；其次，随着地价的进一步回暖，分析师对地产股的NAV预测会出现20%至30%的调高；与此同时，对地产股的估价方面，会在NAV基础上再给出20%至50%的溢价。所以，地产股可能已经上涨2至3倍的基础上，进一步上涨1至2倍。最终的目标是，地产指数创出新高。在这个过程里面，地产股从最低点计算的累计升幅可能达到400%至600%。当然，这可能需要二至三年的时间来实现。

　　中国房地产业将提前复苏

　　这次地产业的调整结束的时间要普遍早于业内人士的估计，而引发地产业调整结束的主要动力来自于居民潜在压抑的购房需求，而这种需求又与政府的支持有关，其中降低按揭贷款利率相对于降低了2成左右的房价。

　　也就是说，在金融危机的大背景下，中国房地产业在政府的强力支持下提前复苏；而基于长期的看法，人们对于住房需求在城市化达到60％前，依然存在较强的动力。所以，长期与短期的结合导致地产业在经历18个月的调整后，将迎来更加美好的前景。

　　积极看待地产业和地产股投资

　　就短期来看，房屋销售有望在未来两个季度保持活跃态势，而房价则有望保持平稳或略微上涨。

　　一方面，由于国内流动性持续改善，而银行的贷存比率也将会上升；而且政府不会过早转向收紧流动性。基于这一判断，我们认为今年不会有任何净流动性遭抽走的情况出现，在此基础上，房屋成交将保持活跃态势。而07、08年压抑需求的释放，将导致最近一到两个季度的房屋成交保持在目前水平上。

　　另一方面，至少从珠三角而言，房价可能见底了。至于房价收入比，我们认为实际的房价应该在6-8倍左右，这意味着房价相对于收入而言，并没有处在很高的水平上。从全国的角度看，房价的调整可能也将告一段落。

　　基于以上的分析，我们积极看待地产业和地产股投资。

　　(作者为中证投资首席分析师)