高溢价拿地不会普及

　　主持/整理：唐文祺

　　嘉宾：DTZ戴德梁行

　　中国区综合住宅服务主管

　　蒋尚礼

　　随着住宅市场在前期的一轮回暖，久未露面的溢价拿地现象再度出现。4月上海土地市场最为吸引眼球的话题，便是金地以溢价82%的价格，获取青浦徐泾一幅住宅用地。不仅如此，该事件更为引人深思的是，共计有近10家开发商参与了此次争夺。土地市场的再度回暖，对于未来市场将会有何预示？

　　主持人：与去年频繁出现流标、底价成交的情况相比，今年的土地市场重现“转机”，您认为这是由哪些原因造成的？

　　蒋尚礼：土地市场的购置减缓现象，应该是从2005年开始表现明显。主要还是由于之前几年房地产业的阶段性调整、土地开发限制要求提高，对开发商的购置土地有所影响。而2008年信贷政策的全面紧缩，导致当年全国土地购置面积增速同比回落9%。

　　应该说，2009年以来信贷政策的转变，不仅使得房地产开发企业的信贷资金有所松绑，而个人按揭贷款同样增长迅速，总额达到984亿元，同比增长13.2%。这也是自2008年2季度以来首次实现正增长。

　　2009年1季度的住宅市场成交量显著恢复，住宅销售总额同比增长24.7%。与此同时，根据DTZ戴德梁行所监测的30家A股上市房企的一季报显示，万科、金地、招商、保利等部分发展商，经营性现金流一改过去三年间的长期负值表现。加上国务院近期决定下调住房投资资金比例，对开发商的资金状况会是个利好。因此，一些资金流动性灵活的房企，开始逐步恢复了对外扩张计划。

　　主持人：按照业内观点，存货消化压力大普遍存在。开发商囤地的行为再度发生，是否会进一步造成这方面压力加剧？

　　蒋尚礼：纵观1998-2008年的十余年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，可见仍有近40%的土地滞压于发展商手中。但值得注意的是，2009年1季度以来，随着发展商战略的调整，全国范围内土地开发面积相对于土地购置面积的比值，近三年内首次实现净增长。这说明库存土地正开始逐步去化。近期各地土地市场的确开始有所活跃，还有个别溢价幅度较大的收购现象发生。但我想要强调的一点是，这种现象并不会普遍发生。

　　一方面，进入2009年以来，虽然信贷政策放松信号愈发明显，房企现金流动灵活性有所加强。但较高的负债水平和存货数量，仍然是房地产企业存在的整体现象。2009年1季度全国范围内房地产开发企业从银行系统获得的信贷资金总量较去年同期增长9%。信贷增长带动住宅竣工增长27%，而同时间发展商购置土地及商品住宅新开工面积两项指标分别同比下滑40%和20%，依然延续2008年以来的下探走势。一系列指标的变动说明现阶段发展商更为注重自身资产负债水平的恢复，将有限的资金用在现有存量项目的建设上。

　　另一方面，根据DTZ戴德梁行对北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、成都、长沙、厦门九大城市土地市场的跟踪统计来看，今年第一季度共成交土地（规划建筑面积）2036万平方米，较2008年同期下降1%。其中居住用地及含居住用地的综合性用地共成交（规划建筑面积）403万平方米，同比回落67%，可以看出，整体土地市场仍旧处于调整之中。