田 立
“房地产圈”中素来出语惊人的任志强先生，面对房地产价格过高的指责，上周在“博鳌21世纪房地产论坛年会”上抛出“房地产不是粉丝是鱼翅，再贵也不算贵”的言论，又让人们“惊”了一把。尽管我“一如既往地”反对任先生的观点，但却很赞赏他这次的比喻方式，因为通过所谓的“粉丝与鱼翅”的讨论，有利于澄清当前很多有关中国房地产问题的混乱认识。
很多人第一次吃鱼翅时，的确常常分辨不出与粉丝的区别，这与当前的房地产消费和投资有着相似之处：一些买房的人买的时候并没指望房子日后会升值，本来就是要住的，但后来发现自己的房子升值了。在这个看似不经意的过程中，实际上反映的是房地产这个特殊“商品”背后的复杂属性。
如果仅从消费效用的角度看，房地产就是商品，但从升值预期的角度看，它又是资产，买房子的目的也可以是为了未来的某一天在高价位把它卖出去，以获得资产溢价的满足。这么一来，事情就复杂了：房价，到底是由商品的供求决定呢，还是有资产的预期决定？从历史经验来看，我认为中国的房地产价格是由预期决定的，而不是供求关系，依据是：国家每次提高房贷利率试图控制住房需求时，需求是下去了，但房价非但不降，反而都在涨，这就说明供求关系在决定房价的过程中没有起作用，或者作用不大。弄清这个道理，至少可以澄清一个问题：当前的房价过高到底是什么因素造成的？
开发商说，地价过高造成住房供给不足，造就了高房价，一些学者和评论家说，老百姓的住房需求造成了高房价。要我说，这样的言论根本就是混淆是非，因为这两种观点都掩盖了“投机推升房价”的本质，本末倒置地把房价上涨的责任推给了老百姓，往轻了说是在为某些人开脱，往重了说是别有用心。所以，有人说，要降低土地价格以缓解楼价涨势，我反对；有人说放松对开发商的管制，让更多的人进入开发商行列以增加房地产供应，我还反对，因为这样的建议根本就动摇不了高房价的根基。
或许有人会说，就算房价确实是投机者推升的，就算高房价与老百姓的需求无关，又能怎样？这不也是市场现象吗？不也是交易的结果吗？要老百姓接受又有何不妥？“房地产是鱼翅”的论调，其实就是从这个音符开始的。不过，这里有个严肃的问题，不知持此论者思考过没有，那就是老百姓不需要鱼翅，他们只需要粉丝，可是在投机者的“魔术”下，粉丝变成了鱼翅，这让老百姓如何消受得起呢？
表面上看，这是个“量”的问题，房子盖得太大、太豪华，使得粉丝变鱼翅了，那建一些经济适用房问题是不是就解决了呢？我认为不会，尽管可以设置很多条件来约束经济适用房的购买，但这不可能妨碍“主流”房价的上涨，因为房地产上的投机者从来就不关心谁来住，就像炒石油的人从没关心过谁会用油一样，区区几间经适房又奈房价几何？
不光如此，粉丝都可以变成鱼翅，经济适用房再次变成资产又有何不可呢？为了防止这种现象，茅于轼老先生提出“经济适用房不带厕所”，引来不少网民谩骂，有人说“这不把住房变猪圈了吗”，可我说，即使你建的就是猪圈，投机者也照样可以把它变成鱼翅，当一种东西被当作升值对象、避险对象时，外在的形式就只不过是个壳罢了。
于是这就又有了一个矛盾：一方面，老百姓只要粉丝，另一方面投机者活生生把粉丝变成鱼翅，而且这个过程看起来不可逆。我现在更关心这个矛盾如何解决呢？尽管这是一个大家都不愿看到的结果，但我还是要说，这个矛盾从质上讲是不可解决的，不可能把粉丝和鱼翅在转化过程中分离出来。但话又说回来，矛盾不可解决不意味着不可缓和，如何缓解这一矛盾，是决策者需要解决的问题。
那么，有没有缓解的手段呢？当然有，这就是“物业税”，从纯粹的理论上讲，投资房地产的人相当于投资了一系列期权，其中既包括GDP的买权也包括了通胀的买权，如果征收物业税的话，这些期权就变成了不断分红的标的物的买权，其价值就要在现有的水平上打折扣了（折扣的大小取决于税率），这对于化解房价过高矛盾无疑是有益处的。
那些喜欢并且得益于高房价的人，只看到了房地产可以被变成鱼翅的一面，却忽视更多的人需要粉丝的实情，只看到了鱼翅可以卖高价的表面现象，却忽视了鱼翅是剥夺别人享用粉丝的权利而后获得的事实本质。我们无力改变粉丝变鱼翅的事实，但不等于说就不应该抑制鱼翅的高价格，企图把房地产比作与大众相远的鱼翅就可以肆意提高房价，或者愚弄百姓逆来顺受，是竭力掩盖事实真相之举，绝非科学发现的灵光闪现。
（作者系哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长）