郭田勇
经济已企稳向好，这大概已成为时下学术界、业界乃至政府部门研判中国经济走势所得出的一致性结论。
之所以我国经济能够企稳甚至呈现向好之势，政府投资这只“看得见的手”所发挥的作用可谓居功至伟。但投资拉动毕竟不是长久之计，当政府这只“看得见的手”撤出之后，依靠市场机制和微观主体的那只“看不见的手”能否接过接力棒，将是未来经济向好是否具有长期可持续性的关键。我想，此前学界对于未来经济走势V、W、U、L等不同走势的激辩，也正是基于对这个问题的担忧。
那么，政府的接力棒要交给谁呢？由于西方危机后需求的减弱，外需要恢复到两年前的高点恐不现实；消费增长尽管也有所起色，但由于体制、收入等方面的因素，短期内还难以担纲；新能源、低碳经济是未来经济发展方向，但远水难解近渴。因此，现实来看，还是房地产有可能成为拉动经济的重要增长点。由于房地产业关联上下游，一旦购房需求能得到不断释放，将对钢铁、水泥、建材、家电等相关产业带来拉动，其对整个经济增产产生重要的拉动作用。
我国楼市在经历一年痛苦调整之后，近期普遍出现了回暖走势，各大中城市商品房成交量不断扩大，价格也反身向上，出现了一轮“小阳春”行情。当然，这轮楼市行情也引起了业内外的激烈争论，针对购房需求的真实性、交易量的有效性、未来楼市发展的可持续性，各种质疑此起彼伏。我以为，基于对房地产市场在当前经济增长中重要性的认识，对此次房地产市场的“小阳春”要多一些呵护、少一些苛责，特别是，要汲取两年前房地产市场暴涨暴跌的教训，引导购房需求持续地长久地释放，以使“小阳春”能够变为“艳阳天”。
回顾两年前的那轮楼市泡沫，当居民的购房热情开始释放之时，开发商在暴利心态的驱使下，不断抬高楼价，而楼价的走高又进一步强化了购房者的预期，在买涨不买跌的冲动心理之下，大量投资性、投机性买盘蜂拥而入，而政府作为卖地一方本身就是既得利益者，银行也倾向认为资产价格上涨会降低其贷款风险。这样，政府与银行对价格持续非理性上涨的不作为，遂使房地产市场在短时间内自我燃烧、自我膨胀，并旋即陷入接近崩盘的境地。
那一轮楼市泡沫破灭留给我们的教训是，对当前的房地产市场持续向好的走势，要合理引导，适度调控，防止价格大起大落。这要求政府部门摈弃短期利益，引导房价合理水平上形成均衡。确切地说，未来房地产市场将步入“平民化时代”，政府部门不能只盯住卖地收入，而要充分利用政策性住房调剂住房的市场价位，以政策手段引导房价预期。
国家统计局日前发出通知说，将针对40个重点城市商品住宅开发费用作专项调查、摸底，以调查房价构成成本，弄清房地产开发项目费用支出。那么，摸清成本以后又该如何呢？我认为，房地产调控不能“止于摸底”，政府有关部门可根据摸底结果制定各城市以及市区主要地段住宅的指导价格，以稳定购房者的房价预期，这也能有效约束开发商，使其不敢贸然提价。
同时，政府应推动保障性住房和限价房等政策性住房大量入市，这固然会分流商品房的市场份额，但同时也会对房价尤其是中高端商品房价格起到平衡、稳定作用，从而引导开发商开发中低价商品房，以整体房价的合理均衡来促使购房需求的渐次释放。
开发商也要认清形势，放弃暴利心理，努力挖掘各类居住需求。一个健全的房地产市场应由自住性需求、改善性需求、投资性需求共同支撑，单独依靠某一方面的需求是难以持续的。从目前的国内各地市场状况来看，如果房价得不到稳定，开发商借利好放弃前期“降价去库存”的做法，不仅会造成市场供应曲线的上移，减少市场刚性需求，更可能压制投资需求，以至葬送使楼市回暖的良好格局。从长期来看，刚性需求进一步构成市场转变推力的能力会越来越小，而中产阶层的改善性需求将是住房消费的主力。因此，要活跃房地产业，就需要进一步释放改善性需求。房地产企业应该看到这种趋势，根据市场和需求变化，主动采取措施，如适度加大地段、环境、户型等方面更为优越住宅的开发比例，并将楼盘以合理的价格卖给购房者。
房地产业的资金杠杆率较高，而开发周期又较长，对其未来偿债能力和信用风险的评估亦有难度，很容易为银行资产风险埋下隐患。而房地产资本金比例下调后，银行的新增信贷空间也将变大，实际上是变相降低了银行风险防控标准，给住房信贷风险敞开了一道口子。因此，银行尤其需要重视防范房产业的信贷风险。对于易产生泡沫、极具易变性的住房建设项目的资本金要求，银行应根据防范风险的理念慎重对待，认真评估项目，在提供信贷支持和服务的同时切实防范相关风险，绝不盲目地大幅降低住房建设项目的资本要求，否则，开发商可能重新上演“空手套白狼”。当然，谨慎不代表惜贷和不贷，银行应继续支持房地产开发企业合理的融资需求，合理加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度，并对有实力有信誉的房地产开发企业的兼并重组提供融资支持和相关金融服务。
唯有各方协调努力，使购房需求在合理均衡的价格水平上持续释放，房地产业才可能避免重蹈“其兴也勃焉，其亡也忽焉”的覆辙。也唯有如此，以房地产为代表的民间投资力量才有可能接过政府的接力棒，房地产市场因之顺理成章成为拉动中国经济的有效增长点。
（作者系中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授）