⊙易宪容
近期，国内房地产市场突然间火了起来，土地交易市场也一片红火，而深圳、北京等一线城市房价又开始疯涨。对此，人们一定会感到十分诧异。国内房地产市场的瞬间转好，是民众的“刚性需求”（其实根本就没有这种需求，只是房地产开发商制造出来的概念）释放出来？是民众购买住房的支付能力提高了？还是另有其他原因？
随着国内一线城市房价的快速飚升，监管部门又开始收紧第二套住房的信贷政策，此前各商业银行并严格不执行第二套住房信贷政策。其实，笔者早就指出，严格执行第二套住房按揭贷款的信贷政策，是事关国内银行体系安全的基本底线。一旦这一政策放松，商业银行就会借此无限扩张信贷规模，国内银行体系的系统风险就会增大，就可能面临类似美国次贷危机的风险。
不过，尽管监管部门知道第二套住房贷款的信贷政策限制非常重要，但迫于保经济增长目标，对商业银行全面突破第二套住房信贷政策的举动，也只好“睁一眼，闭一眼”。2008年，国内房地产市场开始快速萎缩，一些房地产开发商及相关协会就千方百计地想突破这一限制，呼吁放开第二套住房按揭贷款的信贷政策，去年提出所谓“改善性住房”概念试图突破第二套住房的信贷政策限制，就是一个很好的例子。最近几个月，国内房地产市场更是炒作这一概念。
最近有人说，近期国内房价的快速上升，主要是源自于购买住房的民众的钱太多了，显示出住房的供不应求，最终导致了房价的快速上涨。如果国内房地产市场真是这样的，就太好了，就不用担心出现房地产泡沫及引发金融危机了。因为，民众有钱意味着其有购买住房的支付能力，这样的房地产市场可以持续保持繁荣。
但是，上述言论并不符合市场的真实情况。不是因为民众的钱太多，是导致房价上涨的根本原因。最为简单的常识告诉我们，如果民众购房真的很有钱，就可以直接用自己的积蓄购买住房，不必再申请商业银行的房贷了。同样，第二套住房的信贷政策放宽不放宽，对民众而言也就根本没有意义了。
不过，当前的实际情况是，绝大多数国内居民从根本上讲是没有支付能力来承担高房价的。即便购买第一套住房，他们也是要通过银行的住房按揭贷款完成的。如果没有住房按揭贷款的话，估计许多居民根本就没有能力进入眼下房价高企的房地产市场，更不要说购买第二套住房了。
住房既是投资品，也是消费品。对于投资品与消费品来说，两者的定价方式及需求变化存在着本质的区别。其中，投资品的价格是由投资者的市场预期决定的。例如，当投资者预期住房的价格会上涨时，而便利的融资工具及相应的金融杠杆（如住房贷款的信贷政策），不仅会促使他们购买第一套住房，而且还会购买第二套甚至第三套住房。此时，投资者的住房需求是无限的。
但是，当住房作为一种消费品时，情况则会发生完全的变化。如果住房是一种消费品，民众购买住房的消费需求是有限的，受制于他们购买住房的实际支付能力的影响。在这种情况下，住房价格是由市场的供求决定的。
对国内房地产市场而言，当前房价之所以会出现快速上涨，是因为自今年3月河4月份开始，国内房地产需求已由消费主导向投资主导发生了转换。以最近深圳房地产市场情况为例来看，导致房地产市场由消费主导向投资主导转换的根本原因是，各商业银行都以各种方式突破第二套住房的信贷政策限制，让住房投资者享受住房消费者的各种信贷优惠政策。在这种情况下，大量住房投资者涌入房地产市场，最终推高了国内一些城市的房价。
由此可见，当前国内一些城市房价之所以会快速飚升，根本原因不是由于民众的钱太多购房所致，而是由于地方商业银行放开第二套住房政策限制而引发的，并引起了房地产市场由消费为主导的市场向投资为主导的市场转换。
现在的问题是，如果住房投资者利用银行的住房信贷政策炒高住房价格，房地产市场能否持续与繁荣？从美国金融危机爆发的原因分析，房地产泡沫的破灭是催生美国金融危机发生的导火线。
但是，美国房地产泡沫是由仅具备次级信用的居民购房所引起的，并没有出现目前投资者利用房贷放大的金融杠杆大力炒作国内房价的那种市场情况。可见，当投资者蜂拥而入国内房地产市场时，其潜在的金融风险是否会更大，这个问题值得关注。也就是说，大量房地产投资者利用银行的金融杠杆肆意炒作时，势必会吹大国内的房地产泡沫。而吹大的房地产泡沫必然会破灭，就意味着银行的危机及金融危机的发生将不可避免。
在美国金融危机发生后，中国相继推出了359号（2007年9月）和推131号（2008年12月）文件，其根本目的就是要区分开房地产需求中的投资需求与消费需求，防止房地产市场出现炒作与泡沫。其中，第二套住房信贷限制政策，是这些文件的核心之一。
针对房地产投资需求，规定投资购房者不能享受商业银行的信贷优惠政策，以此来遏制房地产的投资需求，避免房地产市场因过度炒作而滋生泡沫。针对房地产消费需求，政府则采取了各种优惠的信贷政策，鼓励居民的住房消费。这样，既可增加获改善居民的住房福利水平，又可让房地产业成为推动经济增长的动力。但是，当前一些城市中房价快速飚升，是与这些政策的基本精神相悖的。
上述分析显示，要想扭转目前国内房地产市场已出现的投资主导倾向，回归以消费为主导的房地产市场，我们就必须认真执行第二套住房的信贷政策，不仅要坚持第二套住房按揭贷款的首付比例不低于40%，而且还要运用利率的市场定价机制调整投资者行为，提高住房投资者房贷资信的市场准入要求。
鉴于执行第二套住房按揭贷款的信贷政策限制，既对保证中国银行体系的金融安全又对保证房地产市场的持续稳定发展意义重大，所以，认真执行第二套住房的信贷政策的宏观意义也尤为明显。只有这样，我们才能做到既要让国内房地产市场的持续稳定发展，又要促使房地产业成为推动经济增长的重要动力。
（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）