|
⊙本报记者 李和裕
被誉为“经济领域内的奥林匹克”的上海世博会即将成为北京奥运会后中国的又一大国际盛事。其对举办城市的经济影响深远，尤其是房地产业从中受益匪浅。总体来看，业内认为世博会后相关区域的房价能够基本保持稳定，因为世博建设已经推动周边形成了一个较为高档的房地产区域，对未来房价的支撑力度比发展前着实牢固得多，虽然不排除楼市整体调整时受到影响。
前期：药力持久的兴奋剂
从2002年申请举办世博会成功至今，世博会对浦东乃至整个上海的房地产市场所产生的影响十分明显。虽然近些年来上海房价的持续上涨是受多方面因素的影响，但世博会无疑是一支有效的兴奋剂。
正如当时浦东新区政府部门所预期的，世博会分区域、分阶段地影响着楼市格局和房产价格。从区域来看，受影响最大的无疑还是世博园区范围内及周边的房地产。如规划用地5.28平方公里的世博园区，约四分之三集中在浦东新区西南部，还涉及黄浦区和卢湾区。
“世博会点燃了黄浦江两岸世博区域的楼市热情，在申博成功后的短短一年时间，无论是浦东还是浦西，恒大翰城、蓬莱家园、耀江花园等一批沿江楼盘楼价迅速蹿升并很快售罄。楼市中的板块概念也应运而生，浦东世博板块的部分楼盘价格增幅超过50%，远远超过同期上海住房的均价增幅。”五合智库总经理邹毅介绍。
事实上，申博成功之前，一些嗅觉灵敏的开发商早早地在浦江两岸购买了数目可观的土地，如陆家嘴、万科、大华、中房、中星等一批知名房企在世博会址邻近范围获得开发项目。而如今打开上海官方“网上房地产”网站查询浦东世博板块，已经无新盘供应，可售的一手住宅房源也所剩无几。“借世博会的光，世博楼市效应辐射至紧邻世博园区的三林板块，近三年来，新房价格从七、八千翻至近两万，显然开发商成了最大受益者。”有市场人士直言。
中期：供应现阶段性紧张
根据本报日前独家获得的消息，涉及世博板块的房地产项目被政府部门要求在明年4月至11月期间停止施工、动拆迁等工程。知情人士透露，参与此次协调会的开发商涉及浦东、黄浦、卢湾等多个区域的在建和拟建项目。虽然在世博园区内的项目并不多，但一些周边板块也被牵涉进来，停工的范围比较大。
而对于楼市来说，阶段性停工所带来的影响与世博会所带来的刺激同样不可忽视。相比其他城市，上海本来存量房比较少，尤其是今年楼市交易回暖以来，上海房源“告急”就不断被业内提及。因世博会而导致一些项目停工无疑会加深本就紧张的供求矛盾。
不仅如此，记者还从一些房地产顾问代理机构了解到，明年上海开发商的营销策略也因世博会的召开而有所调整。“不少明年计划推盘的客户都不约而同地打算避开世博会召开的时间段，比如选择5月世博会召开前推盘或者干脆10月世博会结束后推盘，主要是考虑到世博会期间市场吸引力有所转移，而且为了保障世博顺利举行很多方面可能也有限制，所以估计看房者会减少。”有项目经理坦言。
不过，他也指出，阶段性的供应紧张加剧对房价可能形成支撑。此外，基于世博建设所产生的动迁、改善等直接需求近几年已基本消化完毕，很多楼盘销售一空，现阶段世博板块已形成二手房占主导的楼市格局，如果真有实际需求，可以直接进入二手房市场。
后期：二次开发的土地商机
“世博会后，为世博而大规模建设的地铁、道路、广场、绿化及市政配套等仍可造福周边楼市，留下的景点、会展、商业等项目也能将区域楼市的档次明显提高。”有楼市分析师表示，“在世博召开前，这里的一二手房价已经几次跃过新高度，哪怕是很多“角落”里的老房子也水涨船高。虽然其中不排除盲目、透支世博概念的成分，但世博建设带来的升值空间是确确实实的。”
对于有人担心会出现奥运会前后北京房价经历冲高回落的情况，分析师则认为去年北京房价的调整主要还是与大环境有关，“去年下半年全国主要城市楼市都经历深度调整，选择降价的开发商和二手房业主很多。世博会后的楼市局面当然也会受到明后年的经济大环境影响。”
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭就指出，对上海房地产业而言，世博会的“后发效应”或许比“先发效应”更大。如根据国际展览局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大部分都将被拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑，那么这对于开发商来说，就隐藏着巨大的商机。
事实上，后世博时期的发展已在筹划中。根据本月刚披露的“浦东新区世博周边区域后世博时期（2010-2020）发展战略研究”，以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域，计划未来建成一个“世博新城”，成为上海的第五个城市副中心。世博新城的范围主要集中在滨江地区，即世博园区和耀华国际地块及其外围地区，大约8平方公里，辐射范围则着眼于浦东与南汇合并后的整个大浦东地区，面积约1400平方公里。业内也普遍预期，世博园区未来二次开发时的这些土地供应将是许多地产巨头的争夺对象，当然，基于世博建设带来的成熟格局，地价也会因此提高。如果以今年上海的“单价地王”作参考，处于内环内的长宁区周家桥街道91街坊地块，以高达约2.2万元/平方米的楼板价成交，而同样处于内环区域的“世博土地”，其未来的价值可想而知。