从锦绣中华到波托菲诺，从生态旅游到文化创意园，从康佳电子到纸包装产业，华侨城集团党委书记、副总裁郑凡说，“华侨城是一个很难完全从财务报表上读懂的企业。”而正是非典型大国企，打造出了中华民族自主的文化旅游品牌，并在主题地产、主题酒店、电子信息产业和包装印刷业等多个领域战果累累。记者日前实地采访该集团时获悉，该集团正凭借其独创的“旅游+地产”模式，进行新一轮全国布局。

　　2008年，华侨城集团实现利润总额21.5 亿元，在中央企业中名列第42位，连续4年超额完成了国资委下达的业绩考核指标。与1998年相比，华侨城集团2008年销售收入、利润总额、总资产、净资产分别增长了102%、209%、156%和138%。

　　明晰三大主营业务板块

　　1985年11月11日华侨城集团的前身深圳特区华侨城建设指挥部宣告成立。经过24年的发展,华侨城集团公司由几家作坊式的“三来一补”企业起家，发展成为拥有康佳集团股份公司（000016.SZ）和深圳华侨城控股股份有限公司（000069.SZ）2家境内上市公司和在香港上市的华侨城（亚洲）控股有限公司(3366.HK)及60余家全资、控股和参股企业的跨地区、跨行业、跨所有制、跨国经营的大型国有企业集团。目前华侨城集团公司注册资本20亿元，总资产达400多亿元，员工总数达3.2万余人。

　　2003年以来，华侨城进一步明确了房地产及酒店开发经营，旅游及相关文化产业经营，电子和配套包装产品制造三项核心业务，并获得了国资委批准。集团从战略层面上加大了对旅游和地产的倾斜力度，培育了欢乐谷、锦绣中华、世界之窗、东部华侨城、波托菲诺、华侨城大酒店、威尼斯酒店、城市客栈等一批在国内外享较大影响力的自主品牌。欢乐谷主题公园和旅游主题地产又在北京、上海、成都等地进一步创新和发展，使华侨城"旅游+地产"的发展模式在全国产生了很大反响，增强了核心竞争力。

　　五年来，华侨城集团核心业务资本运作取得了重大进展，华侨城A股改成功，华力控股境外红筹挂牌上市等，在巩固发展深圳基地的同时，完成了第一轮全国战略布局并启动了第二轮战略布局，绘就了华侨城今后五至十年的发展蓝图。

　　创“旅游+地产”双赢模式

　　通过对自身实践的总结思考，华侨城发现了“旅游与地产结合”之巨大优势，从而逐步形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”的核心竞争优势。华侨城高层认为，“这就是华侨城20多年的实践经验总结出的难以复制的核心竞争力。”

　　“华侨城集团利润主要来源是地产，接着是旅游，然后是电子和包装。旅游加地产是华侨城的主要经营模式。”郑凡告诉记者。在打造独具特色的旅游主题地产模式上，第一，华侨城利用其拥有的自然和人文景观资源开发地产。华侨城南面有深圳湾和锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三大主题公园。华侨城地产开发大多依靠这些景观资源，项目设计注重让业主欣赏、享受主题公园的文化和景观。

　　第二，开始在社区内引入旅游元素。比如，开发波托菲诺时，第一次自觉地引入了意大利著名旅游小镇Portofino的创意，不仅充分利用小区内的自然山水资源，使之成为居家的风景，地产项目本身也成了一道旅游休闲的景观。在华侨城看来，旅游主题是其区别于其他地产品牌的主要元素，也是其产品创新的核心。第三，通过建筑形态、户型结构以及规划理念上的创新，进行本土化的改造，打造精品住宅，形成了具有华侨城地产特色的差异化产品。

　　从旅游这一端看，也是逐步走上与地产融合的道路。华侨城A总裁姚军对记者说，“十几年前，公司就开始在开发旅游业，但在发展中发现有一个投资瓶颈问题，比如，主题公园会花掉大量投资，当年一个亿做一个民族村，今天，上海欢乐谷一期要投资15亿。主题公园的瓶颈在于回收投资的缓慢。但是，这个产业必须有一个强大的收益支持。所以，旅游加地产的结合形成了华侨城这么多年发展的核心竞争力。在房地产业的快速利润回收的强大支持下，华侨城可以义无反顾的继续以强大的力量发展民族自主品牌的旅游产业。”

　　因此，华侨城地采用构筑产业链条、实现关联协同的方式，充分发挥了主题公园的“旅游乘数效应”。1999年，华侨城战略性的提出了“旅游+地产”的概念，将房地产融入华侨城的主题公园产业链，实现了从旅游主导产业到房地产业等关联产业的延伸和发展。

　　无惧迪士尼来华挑战

　　“旅游+地产”的创新模式为华侨城主题公园发展找到了一条解决长期投资与短期收益矛盾的路子。随后，华侨城A又先后进军影视传媒、旅游策划歌舞演艺等文化旅游关联产业。现在，华侨城旅游已成功打造了一个以主题公园业务为核心、旅游地产等关联产业为辅助的产业链条，为华侨城旅游的持续发展构筑了合理的产业结构、资本结构，为进一步的旅游项目投资创造了良好的资本条件。

　　在扩张时，面临强大对手的介入，华侨城显得很坦然。当本报记者问到上海迪士尼项目对上海欢乐谷的影响时，姚军说，“不担心华侨城跟迪士尼同处一个城市，因为欢乐谷有自己的独特性。此前，香港迪士尼开业那一年，深圳欢乐谷游客量大幅增长就说明了这一点。我们能够和世界顶级旅游集团同处一个市场。当然，如果做独家生意肯定没有生存问题，但是，中国有句古话叫‘成行成市’，也许反而能给我们带来游客的剧烈增长。无论如何，中国企业对中国人、中国文化、中国市场比外企更了解，我们相信会做好。”

　　近年来，华侨城大规模布局全国，扩张其旅游地产模式。“旅游+地产”相继在深圳东部、北京、上海、四川成都、云南昆明、天津、江苏泰州、湖北武汉、陕西西安等地实施战略布局，形成了立足深圳、辐射全国的跨行业、跨区域发展格局。

　　开拓生态旅游“蓝海”

　　作为“旅游+地产”模式的重大突破，远处深圳东部山区地带的东部华侨城成为华侨城集团开发生态旅游的第一个大型项目，规划建设始于2002年。它坐落于深圳大梅沙，占地近9平方公里，是以文化旅游为特色的首个“国家生态旅游示范区”。由华侨城集团投资 35亿元人民币精心打造的东部华侨城，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体，被认为是华侨城在生态旅游领域的成功尝试。

　　由于国内外没有成功的经验可资借鉴，该项目已不是一个简单的景区概念，而类似一个社区，涉及消防、公安、交通、城管、水务、环保等等各个方面，是一个巨大的系统工程。其次，项目的旅游产品也不是单一的景区概念，它包含着几个不同主题的园区，项目涉及生态旅游、茶禅文化、休闲度假、运动健身以及酒店、体育公园、地产等多个领域。自2007年7月项目一期试业以来，东部华侨城提供了3000多个就业岗位，预计至2009年底将实现45亿元收入，其成功模式已运用到到江苏泰州、云南昆明等华侨城项目中。