江苏舜天股份有限公司
关于控股子公司江苏舜天国际集团
置业有限公司对外投资的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本公司董事会于2009年7月28日接到控股子公司江苏舜天国际集团置业有限公司（以下简称“舜天置业”）通知，其已于2009年7月27日在南京和江苏省城市建设开发总公司（以下简称“江苏城建”）签署《关于对江苏华隆置业有限公司增资扩股协议》；按上诉增资协议，舜天置业对江苏华隆置业有限公司（以下简称“华隆置业”）增资20,985.82万元。
现将舜天置业上述对华隆增资20,985.82万元事项公告如下：
重要内容提示：
●对外投资主体为本公司控股子公司江苏舜天国际集团置业有限公司。
●投资标的为江苏华隆置业有限公司。
●舜天置业对华隆置业增资20,985.82万元；增资完成后，舜天置业所持股权占华隆置业注册资本的50.10%，舜天置业是华隆置业控股股东。
●增资完成后，在宝华项目开发及销售周期约为五年，在上述期限内，华隆置业预计净资产回报率为35.10%。
●舜天置业若全部以自有资金完成上述增资，项目收益约为8,400万元；舜天置业若全部以负债资金完成上述增资，项目收益约为3,400万元。
特别风险提示：
●舜天置业此次对华隆置业增资，华隆置业将对句土国用（2006）第05424号、句土国用（2005）第05026号、句土国用（2006）第05308号地块实施房地产开发。房地产项目客观上存在由于国家宏观经济形势的变化和房地产市场的变化引起的销售价格下降、周期变长引发的风险。
●上述《关于对江苏华隆置业有限公司增资扩股协议》的签约双方均已获得充分的授权，不存在任何审批风险。
一、对外投资概述
（一）公司控股子公司舜天置业于2009年7月27日在南京市和江苏省城市建设开发总公司签署《关于对江苏华隆置业有限公司增资扩股协议》，协议约定：由舜天置业对华隆置业增资20,985.82万元，其中502.0040万元用于增加华隆置业注册资本，其余20,483.8160万元用于增加华隆置业资本公积金；增资完成后，舜天置业对华隆置业持股50.10%，江苏城建对华隆置业持股49.90%，舜天置业是华隆置业的控股股东。
华隆置业本次增资前，其净资产评估值为20,765.58万元，由其股东江苏城建独享；舜天置业上述增资对价充分考量了华隆置业增资前净资产的评估值及华隆置业增资后的股权结构，具体如下：假设完全按华隆置业增资前经评估的净资产值计算，置业公司取得增资后华隆置业50.10%的股权所需支付的对价为：
（20,765.58 / 49.90%）* 50.10% =20,848.81万元
舜天置业、江苏城建最终约定的舜天置业取得华隆置业50.10%的控股权所应支付的对价为20,985.82万元充分考量了江苏城建对华隆置业先期投资所作出的各项工作以及对华隆置业未来发展的良好前景。
舜天置业此次对华隆置业增资事项不构成关联交易。
（二）舜天置业此次对华隆置业增资20,985.82万元已经舜天置业2009年7月27日股东会审议通过。
舜天置业2009年7月27日临时股东会在南京市宁南大道21号公司会议室召开，舜天置业股东各方江苏舜天股份有限公司（持股50.50%）、江苏舜天国际集团有限公司（持股24%）、江苏舜天国际集团机械进出口股份有限公司（持股10%）、江苏舜天国际集团轻纺进出口有限公司（持股10%）及李雪荣先生（持股5.50%）均参加本次会议，出席会议股东所代表的表决权占公司注册资本的100%。会议由舜天置业董事长徐志远先生主持，会议经过充分讨论，形成决议如下：舜天置业以现金20,985.82万元对华隆置业增资。华隆置业完成此次增资事项后，注册资本由500万元增加至1,002.0040万元；舜天置业对华隆置业占股50.10%，是该公司控股股东；江苏城建对华隆置业占股49.90%。增资后的华隆置业董事会设7名董事，舜天置业委派4名、江苏城建委派3名；增资后的华隆置业董事长、财务总监由舜天置业委派。
作为舜天置业的控股股东，本公司已于2009年7月24日召开临时董事会，会议应由6位董事参与表决，实际6位董事参与表决，符合《公司法》和《公司章程》的规定，所作决议合法有效。会议决议：“本公司在控股子公司舜天置业召开股东会审议上述对华隆置业增资事项时，投赞成票；并授权董事长成俊先生参加舜天置业关于对华隆置业增资事项的股东会议并签署有关决议文件。”
作为舜天置业的参股股东，本公司控股子公司江苏舜天国际集团轻纺进出口有限公司已于2009年7月24日召开临时股东会，会议应由5位董事参与表决，实际4位董事参与表决，符合《公司法》和《公司章程》的规定，所作决议合法有效。会议决议：“本公司在舜天置业召开股东会审议上述对华隆置业增资事项时，投赞成票；并授权公司董事长董燕燕女士参加舜天置业关于对华隆置业增资事项的股东会议并签署有关决议文件。”
（三）舜天置业上述投资行为已经该公司履行了充分的内部审批程序，无须本公司董事会或股东大会审议批准。
舜天置业上述对华隆置业增资并成为其控股股东等有关事项尚需经华隆置业工商注册地工商行政管理部门登记确认。
二、投资协议主体的基本情况
舜天置业此次签署的《关于对江苏华隆置业有限公司增资扩股协议》的协议对方为江苏省城市建设开发总公司，该公司的基本情况如下：
企业名称：江苏省城市建设开发总公司
经济性质：国有企业
注册地：南京市鼓楼新村1号、上海路160号
法定代表人：黄富民
注册资本：500万元人民币
经营范围：许可经营项目：房地产开发与经营；一般经营项目：工程建设项目总承包，规划建筑设计技术的咨询、服务。五金、交电、百货、普通机械、电器机械及器材、摩托车、建筑材料、金属材料、木材、电子计算机及配件、电子产品销售。
三、投资标的的基本情况
1、舜天置业本次增资的标的为江苏华隆置业有限公司，该公司的基本情况如下：
华隆置业成立于2005年11月21日，由江苏省城市建设开发总公司和江苏省城市规划设计研究院共同投资。
华隆置业成立时注册资本为人民币500万元，其中江苏省城市建设开发总公司投资51%、江苏省城市规划设计研究院投资49%。根据2007年1月4日公司股东会决议，江苏省城市规划设计研究院将所持有公司49%的股权转让给江苏省城市建设开发总公司，华隆置业股权结构变更为江苏省城市建设开发总公司投资100%。
华隆置业住所：句容市宝华镇开发区新集镇；经营范围：许可经营项目：房地产开发、经营；一般经营项目：建筑材料销售；苗木生产、销售。
华隆置业公司企业法人营业执照注册号321183000008234。
2、华隆置业审计情况
经江苏天衡会计师事务所有限公司7月22日天衡审字（2009）783号《审计报告》审计确认，截至2009年6月30日，华隆置业的净资产值为327.73万元；华隆置业主要财务状况和经营成果如下：
单位：元
| 项 目 | 2009年6月30日 | 2008年12月31日 |
| 资产总计 | 136,650,791.17 | 126,920,228.50 |
| 所有者权益 | 3,277,253.55 | 3,400,649.65 |
| 货币资金 | 54,749.30 | 92,948.97 |
| 预付款项 | 3,755,400.00 | |
| 其他应收款 | 24,250.00 | 19,320.00 |
| 存货 | 132,744,017.92 | 126,736,975.05 |
| 固定资产 | 68,786.45 | 68,914.48 |
| 递延所得税资产 | 3,587.50 | 2,070.00 |
| 其他应付款 | 133,373,537.62 | 123,519,578.85 |
| 实收资本 | 5,000,000.00 | 5,000,000.00 |
| 未分配利润 | -1,722,746.45 | -1,599,350.35 |
| 项 目 | 2009年1-6月 | 2008年度 |
| 营业收入 | -- | -- |
| 营业成本 | -- | -- |
| 营业税金及附加 | -- | -- |
| 销售费用 | -- | -- |
| 管理费用 | 119,371.03 | 385,266.42 |
| 财务费用 | -527.43 | -4,383.90 |
| 资产减值损失 | 6,070.00 | 5,520.00 |
| 营业利润 | -124,913.60 | -386,402.52 |
| 营业外收入 | -- | -- |
| 营业外支出 | -- | 7,264.50 |
| 利润总额 | -124,913.60 | -393,667.02 |
| 所得税费用 | -1,517.50 | -1,380.00 |
| 净利润 | -123,396.10 | -392,287.02 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -25,849.67 | -1,394,457.70 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -12,350.00 | -13,000.00 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | -- | -- |
| 现金及现金等价物净增加额 | -38,199.67 | -1,407,457.70 |
3、华隆置业评估情况
经江苏中天资产评估事务所有限公司2009年7月24日苏中资评报字（2009）第91号《评估报告》评估确认：截至2009年6月30日，江苏华隆置业有限公司经评估确认的资产总额为34,102.93万元，负债为13,337.35万元，股东全部权益账面价值为20,765.58万元，增值20,437.85万元。
本次评估对象为江苏华隆置业有限公司的股东全部权益。评估范围为由此评估对象而涉及的江苏华隆置业有限公司的全部资产以及相关负债。华隆置业被评估的资产中，最主要的是该公司拥有的三块地块：
一号地块国有土地使用证编号为句土国用（2006）第05424号，使用面积74,084.00M2，用途类型：商业、旅游、住宅，终止日期：住宅2074年8月9日，商业旅游2044年8月9日，宗地四至：东至华隆置业有限公司地块，南至华隆置业有限公司地块，西至鲍亭村，北至华隆置业有限公司地块。
二号地块国有土地使用证编号为句土国用（2005）第05026号，使用面积99,953.00M2，用途类型：商业、旅游、住宅，终止日期：住宅2074年8月9日，商业旅游2044年8月9日，宗地四至：东至宝华森林公园，南至华隆置业有限公司地块，西至鲍亭村，北至东寰房地产开发有限公司。
三号地块国有土地使用证编号为句土国用（2006）第05308号，使用面积189,878.99M2，用途类型：商业、旅游、住宅，终止日期：住宅2074年8月9日，商业旅游2044年8月9日，宗地四至：东至鲍亭村，南至鲍亭村，西至华隆置业有限公司地块，北至森林公园。
本次评估的地块位于句容市宝华镇鲍亭村汤龙公路东侧，紧临南京市仙林地区和312国道，处于国家4A级风景区边缘，该项目占地面积363,915.99㎡，用地性质为综合用地，建筑容积率＜=0.8，建筑密度＜=20%，绿地率大于40%，建筑层数为2-3层，建筑高度6-12米，待估宗地的详细性规划容积率为0.37，可建建筑面积为134,648.92 ㎡，其中会所面积1,940.65㎡，其余均为别墅建筑面积。目前该项目尚未开工建设，除土地成本外，仅发生了部分设计费用和前期费用。
4、华隆置业或有事项
截止2009年6月30日，本公司为江苏省城市规划设计研究院向金融机构借款1,000万元提供信用担保。
截止2009年6月30日，本公司为江苏省城市规划设计研究院向金融机构借款5,000万元提供抵押担保。其中2,900万元抵押物为句容市宝华镇鲍亭村面积为189,878.99平方米的土地，抵押期限自2008年8月31日至2010年8月30日止；2,100万元抵押物为句容市宝华镇鲍亭村面积为99,953.00平方米的土地，抵押期限自2009年3月10日至2010年3月9日止。
四、《关于对江苏华隆置业有限公司增资扩股协议》的主要内容
1、协议双方约定由舜天置业对华隆置业增资20,985.82万元，占本公司最近一期经审计净资产（合并报表）的比例为25.38%，其中502.0040万元用于增加华隆置业注册资本，其余20,483.8160万元用于增加华隆置业资本公积金；增资完成后，江苏城建占华隆置业注册资本总额的49.9%；舜天置业占华隆置业注册资本总额的50.1%。
2、协议成立之日起3个工作日内，舜天置业汇付首期出资款人民币5,020,040元，用于增加华隆置业注册资本5,020,040元，同时该款项作为履行本协议的定金作为履行本协议的定金；协议成立之日起7个工作日内，舜天置业汇付第二期出资款人民币12,860万元，用于增加资本公积12,860万元；协议成立之日起7个工作日内，甲乙双方应互相配合办妥相关验资手续；上述增资款项13,362.0040到位后的10个工作日内，舜天置业、江苏城建双方应互相配合办妥华隆置业工商变更登记手续，领取新的营业执照；华隆置业领取新的营业执照之日起7个工作日内，舜天置业向甲方指定验资账户汇付最后一期出资款全部剩余款项76,238,160元，用于增加资本公积76,238,160元。
协议成立之日起至舜天汇付定金前，协议双方与银行机构签订《账户资金监管协议》，明确约定华隆置业未完成工商变更登记之前协议双方及华隆置业不得动用该验资账户资金。非因舜天置业的原因，在协议所涉验资事项办理完毕后30日内，华隆置业仍未完成增资工商变更登记的，舜天置业有权终止本协议，华隆置业应自协议终止之日起7日内退回舜天置业汇付的全部款项。
3、增资完成后，华隆置业董事会由7名董事组成，其中：江苏城建委派3名；舜天置业委派4名。华隆置业董事长由舜天置业推荐，董事会选举产生。董事长为华隆置业的法定代表人。
华隆置业监事会由3名监事组成，其中股东代表监事2名，职工代表监事1名。股东代表监事2名，由股东双方各委派1名。
华隆置业设总经理1名，由江苏城建推荐，并由董事会聘任。
华隆置业设财务总监，由舜天置业推荐并由董事会聘任，对董事会负责。
4、协议双方按照各自持股比例分红与行使表决权。但对于重大事项，其中，属于股东会决议的，应由公司股东会成员全体一致同意并形成书面决议后方可实施；属于董事会决议的，应由公司董事会全体成员2/3以上多数同意并形成书面决议后方可实施。
5、舜天置业对华隆置业的增资款，在华隆置业办妥工商变更登记手续后，确认为实收资本和资本公积；华隆置业完成上述事项后3日内，可以华隆置业名义偿还对外所欠债务共13,337.3,6元人民币。
华隆置业偿还上述债务后，江苏城建应协助华隆置业在30个工作日内，撤销华隆置业信用担保及土地抵押，确保华隆置业所拥有的所有财产特别是三块项目用地不存在保证、抵押等任何可能使其权属存在争议的情形。
6、协议约定对于下述债务和处罚责任等而导致的相关损失，均由华隆置业在增资扩股前的股东江苏城建承担：
（1）协议书及附件中未列明的华隆置业应承担的相关债务；
（2）基于本次增资扩股前存在的事实使华隆置业因诉讼、仲裁而导致赔偿责任；
（3）基于本次增资扩股前存在的事实使华隆置业因行政处罚而导致处罚责任；
（4）本次增资扩股前因华隆置业签署的担保合同导致保证义务而承担保证责任；
（5）其他一切基于本次增资扩股前存在的事实而导致华隆公司应承担的相关债务。
7、华隆公司（即协议双方）仅承担按土地价格人民币62万元/亩为基数所对应产生的土地增值税；土地取得成本与62万元/亩之间所对应的土地增值税由江苏城建单独承担，由此给舜天置业带来的利润损失由江苏城建承担。
8、协议经双方法定代表人或授权代表人签署并加盖公司公章成立，自舜天置业将首期5,020,040元出资款即定金汇至指定验资账户时生效。
9、协议生效后，若舜天置业任何一期不能按期缴付出资，则江苏城建有权按舜天置业逾期出资款项总额的3％。/日收取滞纳金，催告乙方及时缴付出资。经江苏城建书面催告后，在30日内仍不能缴付的，均视为根本性违约（但江苏城建违约在先的情形除外）。舜天置业根本性违约，则江苏城建方有权从华隆置业验资账户内将5,020,040元定金划拨至其账户，不再退还舜天置业；并有权选择要求乙方继续履行本协议，或书面通知舜天置业终止本协议。如江苏城建选择终止协议，应将舜天置业已付至华隆置业验资账户的其他出资款在7日内退还。
若江苏城建未能按时撤销华隆置业信用担保及项目用地抵押，经舜天置业催办后30天内仍未履约，江苏城建按舜天置业出资款项总额3％。/日向舜天置业支付滞纳金，舜天置业有权追索由此带来的损失赔偿。
协议生效后，若江苏城建拒绝与舜天置业合作，而与其他方合作，江苏城建应在7日内全额返还舜天置业已支付的所有款项并向舜天置业支付违约金壹千万元整。
10、凡因履行协议所发生的争议，协议双方应友好协商解决，如协商不成，提请本协议签订地法院诉讼解决。
五、投资标的的经营计划
华隆置业宝华山项目整体分为三期开发，一期开发位于项目东南边的134栋别墅，同时启动约10栋的样板区和一个会所；二期开发位于项目北边和西边的115栋别墅；三期开发项目中部的110栋别墅。总开发及销售周期约五年。
1、协议双方确定合作关系后30天内首先启动景观大道施工及工地围墙，4个月内完成。
2、同时启动会所、样板区及一期工程。
（1）其中至第5个月完成会所及样板区方案调整、施工图设计、前期报批及招投标手续，项目具备开工条件，至第12个月完成会所及样板区工程建设、室内外装修、景观、道路及配套设施；
（2）一期工程至第11个月完成方案调整、施工图设计、前期报批及招投标手续，项目具备开工条件，至第22个月完成一期工程建设、景观、道路及配套设施；同时第9个月启动南京市区售楼处开始积累客户，第12个月会所及样板区对外公开，第14个月一期第一批房源开始销售，至第26个月完成一期全部房源销售。
3、二期工程第12个月开始启动设计方案调整，至第17个月完成施工图设计、前期报批及招投标手续，项目具备开工条件，至第31个月完成二期工程建设、景观、道路及配套设施；同时第24个月开始二期第一批房源销售，至第35个月完成二期全部房源销售。
4、三期工程第26个月开始启动设计方案调整，至32个月完成施工图设计、前期报批及招投标手续，项目具备开工条件，至第47个月完成三期工程建设、景观、道路、配套设施及项目综合验收；同时第41个月开始三期第一批房源销售，至第51个月完成三期全部房源销售。
六、对外投资的影响
1、华隆置业宝华项目开发经济效益分析
| 总用地面积 | 363,915.99 平方米 |
| 总建筑面积 | 135,570.65平方米 |
| 会 所 | 1,940.65平方米 |
| 住宅总建筑面积 | 133,630平方米 |
| 容积率 | 0.37 |
| 销售均价 | 10,000元/平方米 |
舜天置业对华隆置业占股50.10%，江苏城建占股49.90%。舜天置业对华隆置业增资20,985.82万元，增资扩股后完成后，华隆置业的账面净资产为21,313.55万元。
宝华项目总建筑面积135,570.65平方米，可销售面积133,630平方米，别墅销售均价按10,000元/平方米计算，总开发成本76,528.11万元，总销售收入133,630万元，需交纳增值税额为7,235.01万元，可实现净利润37,400.16万元，该项目公司的账面净资产年回报率达到35.10%。
2、舜天置业增资华隆置业的经济效益分析
舜天置业此次增资款20,985.82万元全部以自有资金运作该项目的情况下，由于占股50.10%的控股权，因此可分得该项目的净利润约为37,400.16万元*0.5010＝18,737.48 万元；华隆置业宝华项目完成并清算注销后，理论上舜天置业收回的现金净值约为18,737.48万元＋21,313.55万元*0.5010＝29,415.57 万元 ，扣除本金后舜天置业的净收益为295,415.57 万元-20,985.82万元≈8,400万元。
假如舜天置业的投入资金并非自有资金，全部为负债资金，金额20,000万元，期限2.5年，利息率10%，需要支付利息＝20,000*0.1*2.5＝5,000万元，舜天置业在付息后实际净收益约为8,400万元－5,000万元≈3,400万元。
3、舜天置业对外投资的资金安排
舜天置业将充分协调好现有各在手项目的开发计划及开发进度，把握好在手各项目所需资金，协调好自有资金与负债资金的比例，保证其项下所有项目按计划实施有序开发，保证经济效益的最大化。
舜天置业此次增资华隆置业所需所有资金均由舜天置业股东各方按照其出资比例先期提供，舜天置业将充分盘活在手各项资产，通过项目产品销售、银行借款、发行信托等多种方式筹集款项后，有计划地偿还其向股东各方的借款。
截至2009年6月30日，华隆置业不存在占用本公司及舜天置业资金的情况；本公司及舜天置业未为华隆置业提供任何担保、未委托华隆置业实施任何形式的理财。
本公司及舜天置业根据自身的业务发展和实际状况，一贯注重对公司资金安全性的管控；舜天置业实施项目开发过程中，若确有必要向股东方融资的，均要求舜天置业股东各方按其出资比例提供融资额度。此外，本公司董事、总经理徐志远先生兼任舜天置业董事长、总经理，确保舜天置业项目资金的安全性及合理调度。
七、对外投资的风险分析
1、成本风险及应对措施
在项目的实施过程中，存在着由于原材料及设备价格上升引起的项目成本上升的风险。
应对措施：
（1）宝华项目的成本测算已经考虑了产品的中高端定位，考虑到了原材料价格的波动。项目建设过程中，华隆置业将加强与供应商的合作，建立稳定的供应商系统，保证主材的价格稳定；
（2）通过应用房地产ERP信息管理系统中的成本管理系统，从事前、事中、事后三个环节对成本进行控制，使项目成本保持在既定的成本预算范围内，降低成本风险。
2、项目管控风险及应对措施
房地产项目客观上会存在开发进度不能按照既定的方案执行从而带来一定的风险；鉴于该项目以增资扩股的方式取得华隆置业的控股权，项目的实施中协作对方会参与管理，因此存在管理团队的整合问题，如果整合不够好，将会引起由于管理不到位引起项目风险的加大。
应对措施：
（1）通过应用房地产ERP信息管理系统中的进度管理系统，制定集团关键节点、项目计划、个人工作计划，提升公司对项目开发计划关键节点的支持与管控，加强公司对项目进度控制的主动性。
（2）舜天置业现有员工50余名，经过8年的整合，在劳动用工、薪酬分配、职业发展等方面形成了较高的市场化程度、较先进的经营管理理念，是一支具有综合实践经验、善打硬仗的集地产投资、开发、营销于一体的专业团队。同时舜天置业有较为完善的制度体系，建立了内部控制系统，在协议双方合作的过程中，舜天置业将借助优势，有效地整合资源，帮助华隆置业尽最大可能降低风险。
（3）华隆置业股东双方实际控制人分别是江苏舜天国际集团有限公司和江苏省建设厅，完全具备良好的沟通和对宝华项目管理团队实施整合的能力，完全能够掌控项目涉及的各项管控风险。
3、市场销售风险及应对措施
房地产项目客观上存在由于国家宏观经济形势的变化和房地产市场的变化引起的销售价格下降、周期变长引发的风险。
应对措施：
（1）国内的经济基本面基本向好，特别是别墅的消费刚刚起步；
（2）目前国内房地产市场全面复苏，正处于量价齐升的上升阶段；而且别墅市场受国家宏观调控的影响较小，事实上2007至2009年这一次房地产调控过程中，别墅市场的价格和成交量一直很平稳；
（3）宝华项目所处的宝华板块靠近仙林地区，已逐步与仙林板块相融合，得到了南京市消费者的认同，因此风险较小；
（4）宝华项目基本的经济测算以10,000元/平方米的价格测算，是比较保守的价格，未来具有上升的空间，同时目前项目在还未对市场公开的情况下已经有超过百名意向较高的客户，对项目的规划和产品的定位非常满意，对价格也表示能够接受，这在一定程度上降低了项目的市场风险。
（5）华隆置业强大的股东背景将有利于项目产品的开发和销售工作。
八、备查文件目录
1、舜天置业2009年7月27日《股东会决议》；
2、江苏天衡会计师事务所有限公司7月22日天衡审字（2009）783号《审计报告》；
3、江苏中天资产评估事务所有限公司2009年7月24日苏中资评报字（2009）第91号《评估报告》；
4、本公司2009年7月24日第六届董事会第五次会议纪要；
5、本公司控股子公司江苏舜天国际集团轻纺进出口有限公司7月24日董事会纪要；
6、江苏城建与舜天置业2009年7月27日《关于对江苏华隆置业有限公司增资扩股协议》；
7、增资完成后，华隆置业《公司章程》。
以上事项，特此公告！
江苏舜天股份有限公司董事会
二〇〇九年七月三十日
江苏华隆置业有限公司
增资扩股项目评估报告摘要
苏中资评报字(2009)第91号
江苏中天资产评估事务所有限公司接受江苏华隆置业有限公司的委托，就江苏华隆置业有限公司增资扩股之经济行为，对江苏华隆置业有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行评估。
1．评估目的：确定江苏华隆置业有限公司的股东全部权益的市场公允价值，为江苏华隆置业有限公司进行增资扩股提供价值参考依据。
2．评估对象与评估范围：评估对象为江苏华隆置业有限公司的股东全部权益，评估范围为江苏华隆置业有限公司申报的资产及相关负债。
3．评估基准日：2009年6月30日。
4．评估方法与价值标准：本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、现行市场价格标准，以资产的持续使用和公开市场为前提，采用资产基础法进行评估，评估的价值类型为市场价值。
5．评估结论：经实施清查核实、实地勘察、市场调查和询证、评定估算等评估程序，江苏华隆置业有限公司的股东全部权益评估值为人民币20765.58万元。
6．按现行规定，本评估报告的有效期为一年，即自2009年6月30日至2010年6月29日止。
7．特别事项说明：
（1）江苏华隆置业有限公司为江苏省城市规划设计研究院向金融机构借款1000万元提供信用担保。
（2）江苏华隆置业有限公司为江苏省城市规划设计研究院向金融机构借款5000万元提供抵押担保。其中2900万元抵押物为句容市宝华镇鲍亭村面积为189878.99平方米土地，抵押期限自2008年8月31日至2010年8月30日止；2100万元抵押物为句容市宝华镇鲍亭村面积为99953.00平方米土地，抵押期限自2009年3月10日至2010年3月9日止。
（3）评估结果中未考虑委估股权流动性对评估结果的影响。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使用条件以及特别事项说明。
评估机构法定代表人：何宜华
中国注册资产评估师：张 俊
李 军
江苏中天资产评估事务所有限公司
中国 江苏
二〇〇九年七月二十四日