|
为何开发商闲置老“地王”不建，却又不断拍出新“地王”？这又将会为房地产市场带来怎样的影响？“地王”频出的背后，开发商究竟打着什么算盘？
老“地王”闲置与新“地王”并存
２００７年９月１１日，保利地产以２１．２亿元和２０．８亿元夺得位于广州市白云区金沙洲的两块土地，楼面地价分别高达８７６９元／平方米和８１１２元／平方米，这两块土地也成为金沙洲的“地王”。
与２００７年的风光无限相比，当下，这两块“地王”显得有些落寞。近两年过去了，“地王”上面仍没有盖起一栋楼，依旧静悄悄，地上的荒草在阳光下显得郁郁葱葱。看上去，与两年前并无太大变化。
而这不是个案。“在２００７年拍卖的土地中，不少土地都在晒太阳。”据广州合富辉煌首席分析师黎文江介绍，２００７年广州市共卖出住宅地２９４万平方米，平均楼面地价４６２２元／平方米。若以此均价为基准，有２７块土地的成交价高于此均价，然而直到目前，有２４块“地王”未售或未动工。
尽管老“地王”还在那里长草，新“地王”却在不断涌现。今年５月以来，广州开发商展开新一轮土地争夺战，新“地王”再现。在６月１０日的土地拍卖中，广州城建地产以楼面地价１５３２３元／平方米，拿下珠江新城的一块住宅用地成为区域“地王”。７月１６日，广州大学城住宅地又拍出了７２９６元／平方米楼面地价，成为该区域的“地王”。
开发商再抢新“地王”意欲何为
老“地王”闲置是因为“面粉”都贵过“面包”了。广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同给记者算了一笔经济账：“去年金沙洲不少楼盘售价只有约６０００元／平方米，而‘地王’楼面地价则已超过了８０００元／平方米。这样的话，开发商就只有两种选择，要么让‘地王’晒太阳，要么退地。”
然而，需要指出的是，一些开发商并不缺钱开发老“地王”。以保利地产为例，在金沙洲“地王”未建的情况下，今年７月１６日，保利地产又以８．５亿元拿下金沙洲的另一块地。
事实上，有些开发商短期内就没有打算开发“地王”，而是试图通过高地价来带动在售楼盘房价的上涨。“地王”也正在成为开发商的一种“开发策略”，或者从土地资源演变为资本资源，尤其是对那些筹划上市或者已经上市的开发商。
因此，“地王”闲置不用，表面上看起来是赔钱的买卖，但对一些开发商来说，即便“地王”还没有开发建设，也能为其带来好处，所以“地王”仍旧不断地冒出来。
中原地产项目部总经理黄韬举例分析认为，虽然广州城建地产以１．５万元／平方米左右的楼面地价竞得珠江新城“地王”，但土地总价也不过３．４５亿元。但是“地王”一出，周边楼盘应声而涨。其中也包括城建地产自己的项目星汇云锦，每平方米价格从２００００元涨到了２２０００元。根据测算，仅此项目，城建就凭空多赚了２亿元，而且城建在珠江新城还有一个在建的西塔项目。
“这不得不让人怀疑，广州城建地产抢‘地王’的目的是否是为了迅速开发建楼。”韩世同也认为，作为地方大型国有房地产企业，广州城建集团其实土地储备并不紧张，但其推高地价对其在售、在建和待建项目的估价有利。
完善拿地退地机制
“地王”闲置为房地产市场造成了严重影响。“这２４块未售或未动工的总用地面积约１２１．４万平方米，规模接近２００８年的住宅用地总出让量１２５万平方米，这些土地的闲置意味着政府通过土地市场调控楼市的宏调计划落空。”黎文江表示，随着今年楼市转暖，市场因此又出现了商品房短缺的征兆。
此外，“地王”频频出现也直接拉升了房价，加剧了回暖基础仍不牢固的房地产市场的不稳定性。
为此，黎文江建议，房管部门应该采取有效措施促成这些地王的开工，有特殊原因不能开工的允许退地重新拍卖，避免影响政府的供应计划。同时，提高退地成本，防止一些开发商一旦形势变差，就向政府求救退地，或者要求改容积率等。
韩世同建议，现在的土地出让制度还应设定利益相关人的限制条件，防止有些开发商竟拍“地王”不是为了迅速建房，而是为了推高其在售或者在建楼盘的价格，从而扰乱土地市场，引发土地市场泡沫。
事实上，对于那些闲置“地王”的开发商，广州正准备给予处罚。据广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波介绍，在２００７年产生的高价地中，目前仍有８幅未履行拍卖公告和土地出让合同规定。广州市国土房管局已经对此形成了意见，并已经上报市政府，将对破坏土地市场规则的行为做出处罚。
（据新华社电）