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⊙本报记者 于兵兵
农村集体用地入市流转，这不是一个新话题，却在近期再次受到市场关注。原因之一是试点地在上海，这个寸土寸金的地方。尽管农村集体用地流转的重要背景是实现农业生产规模化、产业化，同时推进城市化进程，但在这个过程中，如何解决农民离开土地之后的保障问题，就不得不希望能让农民在土地资源“资本化”中受益。虽然目前可流转的农用土地仍不能用于经营性用地，但权威专家表示，集体用地转为工业用地后，再转为经营性用地的可能“并非没有”。
简单一句判断，足可以汇聚无数目光，因为其可能意味着更多的商业机会，尤其对以土地作为生产资料的房地产业。这也是今天农村集体用地流转备受瞩目的根本所在。
上海：土地性质未改变
8月12日，上海市政府推出《关于上海市开展小城镇发展改革试点的政策意见》，其中近十个试点镇将整合工业用地，并参与土地储备，且允许率先开展集体建设用地使用权有偿使用及流转试点。
据了解，目前包括农民宅基地和乡镇企业用地在内的农村集体建设用地实行的都是限制性流转措施。比如农民宅基地就只能在本乡本镇，且符合建房条件的人中间流转，不能卖给城市居民。上海市相关管理部门负责人表示，此次试点农村集体建设用地流转，目的就是把交易范围进一步扩大，同时使农村集体建设用地的使用价值体现出来。
农村集体用地流转到底对土地市场会有多大的冲击？这是目前市场关注的一大问题。
但据上海浦东改革与发展研究院秘书长杨周彝介绍，虽然全国有7亿亩集体用地，但根据目前的政策，集体用地流转与房地产市场短期关联并不大。“这种流转不能改变土地原有的性质，且上海目前能够流转的集体用地也不是很多。”
波及房地产市场远期格局
有些嗅觉敏锐的房地产商已经开始行动。 “我们公司从去年起成立专门的集体用地政策跟踪研究部门，我们的判断是，一个重大商机将出现在这个领域。”上海一家大型房地产企业内部人士告诉记者。
据了解，此前，包括滨海新区、重庆、成都等地，都率先开始了集体用地流转的试点。一些地区的集体用地流转已经部分和商品房市场打起擦边球。例如，一些地区允许开发商用商品房置换农村宅基地，用于工业用地开发。而工业用地开发商品房的擦边球更在各地屡屡出现。
另一位成都房地产市场人士告诉记者，一些开发商借集体用地流转的机会，进入农村占据农用地资源，一旦这些工业用地被允许转为经营性用地，开发商可获得的收益将非常可观。
集体用地流转的三大风险
四川省社科院副院长郭晓明告诉记者，之所以全国一些地方开始先行先试，是基于目前的两大土地现状：一是目前全国有1亿多农民长期在外打工，家中的宅基地空置着不能利用，加上一些乡镇企业和公益性用地的闲置导致了大量土地资源的浪费。二是一些城市土地供求关系紧张，开发商以土地资源稀缺为名哄抬房价。
在此情况下，试点区域开始鼓励将集体用地资源集中，通过招拍挂方式引进企业项目。这样可以解决一部分当地农民就业，另外土地资源价格的上升也令农民受益，加速城市化进程。
然而，集体用地的公开流转一开始就遇到不同程度的反对声音，其中的风险和阻力可想而知。
郭晓明介绍，集体用地流转需要考虑三大风险：一是政府部门要严格控制征用指标和流程，避免造成流程寻租和短期泛滥；二是非农化进程如果过快可能威胁国家粮食安全；三是部分农民获得一次性补偿过多可能导致农村两极分化。
因此专家建议，集体用地流转理论上保证了农民的权益，但在操作中一定要确保产权关系清晰、流转平台透明，同时规范农民利益的分配制度。“正因为关系重大，环节繁杂，集体用地流转试点一定是个缓慢渐进的过程。”