本周行业看台：房地产行业
2009年09月01日 来源：上海证券报 作者：
| “金九银十”值得期待 | “量、价”将趋于平稳 |
| 市场对9、10月份房地产市场成交量能否实质回升有所担心，我们认为9、10月份主要城市房地产市场成交量将明显好于7、8月份，并有效增长。影响7、8月份成交量下降的主要原因是销售淡季以及供应量的不足，二套房贷政策收紧影响有限。 | 目前房地产市场正处于“流动性推升”到“实体经济好转推升”的过渡阶段，下半年整个房地产市场的“量、价”将趋于平稳。7月份起，由于流动性从高点回落，且部分城市房价涨幅已经过大，达到2007年高点水平，因此我们判断：房价涨幅过大的一、二线城市成交量将从高点逐步回落，“金九银 十”出现概率不大，单月成交量很难超越前期6月高点，而其他房价相对平稳的城市销售将保持平稳增长态势。 “金九银十”是传统的销售旺季，从9、10月份主要城市推盘预期分析，9、10月份供给受限情况将有效缓解。据我们对北京、上海、深圳和杭州9、10月具备开盘条件项目的统计，北京和深圳都将迎来推盘量的高峰，上海和杭州推盘量虽然不是最高值，但也属较高水平，并显著好于7、8月。从上市公司反馈情况来看，主要城市房地产市场需求依然旺盛，也支持我们的判断。（中投证券） | 中期看好房地产的原因仍然存在：经济正在逐步复苏、居民收入稳步回升、出口恢复、人民币升值预期将重新开始。因此，我们仍然维持行业“看好”评级。（申银万国）
| 9、10月份成交量回升是大概率事件 | 是继续泡沫还是选择萧条 |
| 通过银行渠道我们了解到，即使在较为严格执行二套房贷的股份制银行，优质客户也可以获得7.2-7.5折的优惠利率，因此本轮政策转变的杀伤力不应该和2007年9月的政策转向相比。在市场自身修正之后，同时在供应推动下，成交量在9、10月份出现回升是大概率事件。虽然下半年行业内外部环境相对上半年更为恶劣，但“弹性”而非“刚性”的政策，以及持续向好的经济环境使得我们相信行业趋势并未发生改变。 | 中国房地产市场上，销售向好往往可以刺激房价上涨，但销售向下，房价容易产生粘性，货币政策和企业理性程度是决定销售持续性的因素。房地产销售面积会随着房价上涨和货币政策收紧而下降，但土地成本不会大幅提升，新开工增长也不会影响到公司资金压力，银行不会针对个贷进行专门控制。只要货币政策变化不大，销售将具有持续性，行业调整可以说已经到位。 通胀预期的真实利率是房地产行业景气度最有效的前瞻性指标，由于我们认为未来半年加息可能性极小，且CPI将持续环比上升，因此真实利率不断走低将有利于行业表现。（兴业证券） | 对货币政策的判断超越了地产研究员能力范畴，不过如果8月份新增贷款余额确实只有市场传言的不到2000亿，的确一定会继续对销售，进而对股价产生影响。货币政策并不是没有继续宽松的空间，一切取决于货币当局的决心。（中信证券）