|
但复牌后的*ST二纺未受此消息提振，三个交易日中两个几近跌停。除补跌因素外，部分投资者对置入资产和盈利能力存在质疑。不过，市北集团却信心满满，集团总会计师张羽祥表示，置入地产项目评估价为8000多元/平方米，地产开发范围将不局限于市北工业园区内，另外，集团还将考虑将园区租赁等业务注入上市公司。
⊙记者 吴芳兰 ○编辑 裘海亮
莹力地块空置半年将重建
9月3日，在位于江场西路389号的莹力地块，记者看到该地块办公用房已被铁链紧锁，玻璃大门上结了蜘蛛网。该地块是本次市北集团借壳*ST二纺的置入资产之一。
根据*ST二纺重大资产置换暨关联交易预案，*ST二纺此次重组分为两部分，太平洋机电将所持公司41.92%股权无偿划转至上海市北高新（集团）有限公司，市北集团由此成为上市公司新任控股股东。同时，市北集团以其拥有的园区地产开发及销售相关资产及负债，与公司扣除2亿元货币资金外的全部资产及负债进行置换，差额部分以现金补足，由此公司主营业务实现整体转型。
市北集团置入资产包括5个地产开发项目以及开创公司100%股权、中铁市北40%股权以及中冶祥腾34%股权。其中，5个地产项目中3个项目为已完工，1个在建，另1个为土地，而3家公司均有园区开发项目。
莹力地块是5个地产开发项目中的一个。资料显示，该地块位于江场西路389号，产权编号为沪房地闸字（2008）第012874号，土地面积或建筑面积为3711.11平方米，目前状态为已完工。
玻璃门上的一则通知显示，此前这里办公的公司名为上海莹力科技有限公司。该则通知写道：“根据总公司会议要求，我公司从即日起每天下班后及第二天上班前，任何人不得进入公司。”落款是2009年1月12日。
“今年春节前，这家公司就搬走了。”隔壁江场西路395号大楼保安说。该大楼是原工业园区管委员会大楼，另一项置入*ST二纺的公司——上海中铁市北投资发展有限公司的注册地就位于该幢大楼的801室。
查阅公开资料，上海莹力科技有限公司是由上海邮电发展总公司、上海申能股份有限公司和上海市北工业新区科技发展有限公司共同组建的高科技公司。主要从事数字光盘、计算机硬盘基片及其他精密光学产品等高新技术产品的生产和销售。目前，该公司主页已被删除。
在位于江场三路238号市北半岛国际中心16层的市北集团，市北集团总会计师张羽祥在接受本报记者采访时说，莹力地块在上世纪90年代末开始修建，大约在2000年左右完工，当时是作为莹力科技的厂房。目前，已经进行了新的规划，准备对现有厂房进行拆除，在原址上修建商务大楼。他还拿出新规划的商务大楼的示意图。
即将入主*ST二纺的市北集团，原名为上海市北工业新区投资经营有限公司，成立于1999年4月, 注册资本500万元，是上海市闸北区国资委全资拥有的国有企业。此后，经历次增资，其中，2008年1月至2009年3月期间，闸北区国资委对市北集团累计增资4亿元至5.5亿元。2009年8月，上海市北工业园区（集团）有限公司更名为上海市北高新（集团）有限公司。
该集团主要承担上海市北高新技术服务业园区及上海现代物流商业园区的土地一级开发、园区物业出售出租、招商引资以及园区配套管理职能。截至2008年12月31日，市北集团总资产25.70亿元，净资产10.08亿元。
置入地产具有增值潜力
2
不过，除开莹力地块外，市北集团置入地产项目中另2个已完工项目，均是崭新的园区商务大楼。其中，面积最大的＃13－1地块位于江场三路26号、28号等，由3幢刚刚落成的大楼组成，顶层挂着“市北高新技术服务业园区”的条幅。资料显示，建筑面积为77338.67平方米。
另一项目＃13－3地块位于由江场三路181号和183号，就在该幢大楼马路对面不远，由两幢11层褐色大楼组成。资料显示，该两幢楼的建筑面积为25495.38平方米。
此外，中冶祥腾在建项目位于地铁汶水路站旁边，项目名称为祥腾财富广场，目前已初具规模。
市北集团总会计师张羽祥表示，根据我们内部测算，考虑到已完工面积和已有的土地面积，市北集团总置入上市公司的地产，评估均价为8000元/平方米，而目前园区销售价格在12000元/平方米左右。他还透露，目前园区的土地性质为工业用地，两置入股权公司手中的地产项目均为商业用地。
预案显示，截至2009年6月30日，置入总资产110764.15万元，总负债42421.80万元，所有者权益68342.36万元，资产负债率38.30%。经市北集团初步估算，拟置入资产于2009年6月30日未经审计的模拟净资产为68342.36万元，预估值为77189.03万元，预估值与账面净资产相比增值8846.67万元，增值率为12.94%。
事实上，上海工业园区开发区上市有多个成功案例，如浦东新区的张江高科、陆家嘴、浦东金桥、外高桥等都属于此类。但市北集团借壳*ST二纺重组预案公布后，部分投资者却认为，市北工业园区面积过小，园区地产开发缺乏持续盈利能力。
资料显示，市北高新技术服务业园区总用地面积3.13平方公里，目前，园区已实现了从传统的工业园区向以研发设计、服务外包、总部型企业为主导的生产性服务业集聚区的转型，并于2008年成为上海市级高新技术开发区，2009年成为上海国家高技术产业基地，是闸北区重点产业功能区之一。
张羽祥表示，新置入的地产开发业务，其范围并没有限定为市北园区，闸北区政府整合资源力度较大，随着公司园区地产开发经验的积累，未来不排除向外拓展。
预案显示，市北集团已完成了35万平方米工业楼宇的开发，预期可储备土地面积将达到1100亩。截至2008年，该集团已经自主开发完成了35万平方米的现代工业楼宇建设，并以这些楼宇的对外销售、租赁作为园区招商引资的重要载体。
“目前将置入资产与集团资产有一个分割，其中，地产开发与销售放入上市公司，此后如果租赁公司等达到一定盈利水平后，也将放入上市公司，集团公司将转为土地收储、园区服务等。”张羽祥说。市北集团下属7家控股子公司，7家参股企业。市北集团公司分为4类，本次置入的三家公司均为园区物业开发及销售板块公司。
根据预案，交易完成后，市北集团从事园区土地一级开发等相关的业务，上市公司从事园区地产开发及销售业务（配套服务业务整合后上市公司还将承担园区管理业务），市北集团与上市公司战略定位清晰，不存在实质性同业竞争。
张羽祥还对市北园区充满信心，他说，几天前，市北工业园区拿到了批复，顺利更名为市北高新技术服务园区，成为上海唯一一个国家级高新技术产业基地。根据规划，在今后5年形成40家科技企业孵化毕业、1至3家上市的科技创新发展目标。
预设盈利目标全力促销
除了对园区地产可持续开发有担忧外，部分*ST二纺投资者还认为，园区房地产开发不以追求利润为目的，而是以招商引资为第一目标，不是市场经济中正常的企业。
记者也注意到，园区此前开发的商务楼仍有部分在销售和招租。
上海开创企业发展有限公司100％股权是置入*ST二纺的资产之一，5个地产项目也将先行置入该公司，再整体置入*ST二纺。
成立于2003年11月的开创公司，目前开发的地产开发项目位于江场西路518号、522号、532号、538号。记者看到，该项目位于江场三路和江场西路交界处，为两幢7层商务楼，目前已有交通银行上海分行、上海翰纳森制衣有限公司等12家公司入驻。不过，两幢大楼的招租工作仍在继续，前幢沿街商务楼二楼窗户上挂有招租牌子。
该商务楼物业的一位工作人员说，目前，前一幢的二层和后一幢的二至四层仍在对外招租。前幢6层一处约130平方米已装修的办公有房，该处用房已经出售，新业主开出的月租金为5000多元。
查阅市北集团网站，该两幢楼名为“创新集聚区”，可租可售。预案显示，开创公司2007年、2008年、2009年1至6月分别实现营业收入12574万元、2239513万元、7262万元，分别实现净利润1048万元、3915万元、737万元。
据了解，目前该创新集聚区，尚有1000平方米未售出，面积约为2层楼。
存货还未售完，如今，随着大量新商务大楼的推出，那么，置入地产项目会面临销售压力吗？
“去年和今年，我们均没有大规模的推地产项目，也没有做过广告，而充分考虑了销售的节奏，这为今年重组打下了非常好的伏笔。”市北集团总会计师张羽祥解释说。他表示，园区商务楼价格一路盘升，其中，2003年商务楼的售价约为3100元/平方米，而2009年工业别墅单价为2.4万元/平方米，目前，园区商务楼单价在1.1万至1.3万元/平方米之间。
记者向园区销售咨询时，工作人员表示，江场三路26号的大楼单价为1.3万/平方米左右，1000平方米起售，入驻企业需满足条件为，一是必须注册在市北园区，二是企业地方税为每年每平方米1000元。
张羽祥说：“对于园区的客户，我们会进行筛选，不希望楼宇有非正常的投资行为，干扰我们的整个销售策略，目前园区内生产性服务业比重超过60%。”此外，他还透露，＃13－1地块商务大楼于去年落成，总面积为12余万平方米，目前已实现销售4万多平方米，剩下的77338.67平方米置入上市公司。
不过，当地一位出租车师傅说：“市北工业区虽然位于中外环，但属于上海人所谓的“下只角”，发展一直受限。”上海地产专家顾海波也认同这一看法，不过他也指出，市北工业区距离上海火车站只有三四站地铁，在上海中心城区扩容中，必将可能受益。
“如果上市顺利，近期将全力促销，争取达到预设的盈利目标。”张羽祥说。置入资产今年上半年1至6月实现营业收入7262万元，净利润为736.71万元，净资产收益率1.08%，预计2010年度净利润可达7312万元。