金融街控股股份有限公司公司债券上市公告书

　　（住所：北京市西城区金融大街丙17号北京银行大厦11层）

　　保荐人（联席主承销商、簿记管理人）

　　（住所：北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦2座27层及28层）

　　联席主承销商

　　（住所：上海市银城中路168号）

证券简称：09金街01、09金街02

证券代码：112007、112008

发行总额：人民币56亿元

上市时间：2009年9月15日

上 市 地：深圳证券交易所

保 荐 人：中国国际金融有限公司

第一节 绪言

重要提示

发行人董事会成员已批准该上市公告书，确信其中不存在任何虚假、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性负个别的和连带的责任。深圳证券交易所对本公司上市申请及相关事项的审查，均不构成对本公司所发行债券的价值、收益及兑付作出实质性判断或任何保证。

第二节 发行人简介

一、发行人法定名称

名称：金融街控股股份有限公司

二、发行人注册地址及办公地址

注册地址：北京市西城区金融大街丙17号北京银行大厦11层

办公地址：北京市西城区金融大街丙17号北京银行大厦11层

三、发行人注册资本

注册资本：人民币248,121.2959万元

四、发行人法人代表

法定代表人：王功伟

五、发行人基本情况

（一）经营范围

房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口；以下项目仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、糕点、美容美发、洗浴、零售烟卷、图书期刊。

（二）发行人历次股本变化情况

（1）发行人设立、上市的基本情况

发行人的前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，系经中国包装总公司以《关于设立重庆华亚现代纸业股份有限公司的批复》（包企[1994]266号文）批准，经中国证监会核准，采用募集方式设立，华西包装集团公司为独家发起人。于1996年6月6日向社会公众发行人民币普通股3,000万股（含300万股职工股），设立时公司的股本总额为7,869.15万股，其中发起人股4,869.15万股，由华西包装集团公司持有。

1996年6月26日，公司2,700万股社会公众股在深圳证券交易所上市；1996年12月30日，公司300万股职工股在深圳证券交易所上市，股票简称为“重庆华亚”。

1999年12月27日华西包装集团公司与金融街建设集团签署《股权转让协议》，华西包装集团公司将其所持48,691,500股国有法人股全部转让给金融街建设集团。

2000年4月10日召开的公司二届四次董事会审议通过了关于进行资产整体置换、变更主营业务的决议，并据此于同日与金融街建设集团签署《资产置换协议》，前述决议和协议于2000年5月15日获得公司1999年年度股东大会批准后生效，并于2000年5月23日开始实施。2000年5月24日华西包装集团公司与金融街建设集团办理了股权过户手续，过户手续完成后华西包装集团公司不再持有公司股票，金融街建设集团持有公司全部国有法人股，公司其余股份均为流通股。

2000年8月8日，经重庆华亚现代纸业股份有限公司2000年第一次临时股东大会批准，公司名称变更为金融街控股股份有限公司，股票简称变更为“金融街”。

2001年4月6日，根据发行人2000年年度股东大会的决议，发行人将注册地从重庆市迁至北京市，发行人变更登记后在北京市工商行政管理局注册登记，并取得营业执照。

2006年4月，根据公司2006年3月24日召开的股权分置改革相关股东会议决议，公司实施了股权分置改革方案，公司流通股股东每持有10股流通股获得公司原唯一非流通股股东金融街建设集团支付2.1股对价股份，金融街建设集团共向流通股股东支付113,147,370股，其持股变为312,221,574股。股权分置改革完成后，公司总股本为964,165,944股，其中有限售条件流通股为312,221,574股，无限售条件流通股股为651,944,370股。

（2）上市后历次股本变动情况

1、2000年5月17日，根据公司1999年年度股东大会的决议，公司按10:6的比例实施了公积金转增股本的方案，公司总股本从78,691,500股变更为125,906,400股。

2、2002年8月14日，经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）证监发行字[2002]60号文核准，公司实施了2002年A股增发方案。该次增发向社会公众发行新股21,450,000股人民币普通股，该次增发的全部股票于2002年8月21日在深圳证券交易所上市流通。因增发新股，公司总股本由125,906,400股变更为147,356,400股。

3、2003年4月16日，根据公司2002年年度股东大会决议，公司按10:10的比例实施了公积金转增股本的方案，公司总股本从147,356,400股变更为294,712,800股。

4、2004年2月23日，根据公司2003年年度股东大会决议，公司按10:3的比例实施了公积金转增股本的方案，公司总股本从294,712,800股变更为383,126,640股。

5、2004年12月8日，经中国证监会证监发行字[2004]161号文件核准，公司实施了2004年A股增发方案。该次增发向社会公众发行新股76,000,000股人民币普通股，该次增发的全部股票于2004年12月22日在深圳证券交易所上市流通。因增发新股，公司总股本从383,126,640股变更为459,126,640股。

6、2005年4月27日，根据公司2004年年度股东大会决议，公司按10:5的比例实施了公积金转增股本的方案，公司总股本从459,126,640股变更为688,689,960股。

7、2006年3月31日，根据公司2005年年度股东大会决议，公司按10:4的比例实施了公积金转增股本的方案，公司总股本从688,689,960股变更为964,165,944股。

8、2006年12月27日至29日，经中国证监会证监发行字[2006]165号文件核准，公司实施了2006年非公开发行股票方案。该次非公开发行向十位特定投资者发行新股114,285,700股，公司总股本由946,165,944股增至1,078,451,644股。

9、2008年1月，经中国证监会证监发行字[2007]417号文件批准，公司实施了2007年度公开发行股票方案。该次发行向社会公众增资发行人民币普通股300,000,000股，公司总股本由1,078,451,644股增至1,378,451,644股。

10、2008年5月16日，根据公司2007年度股东大会决议，公司按10:8的比例实施了公积金转增股本的方案，公司总股本从1,378,451,644股变更为2,481,212,959股。

（三）股本总额及前十名股东持股情况

（1）截至2008年12月31日，发行人的股本总额为2,481,212,959股，股权结构如下：

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（2）截至2008年12月31日，发行人前十大股东持股情况如下：

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（四）发行人业务介绍

（一）房地产行业概况

1、全国房地产市场现状分析

（1）房地产业已经成为国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点

房地产行业目前已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点。近年来我国房地产投资占固定资产投资的比例约为17~19%。2008年我国全社会固定资产投资为172,291亿元，同比增长25.5%；其中房地产开发投资为30,580亿元，同比增长21.0%，房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重为17.75%，是拉动固定资产投资和国民经济发展的重要力量。

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数据来源：国家统计局资料

（2）商务地产发展状况

近年来国内经济快速发展，居民收入水平显著提高，消费需求旺盛，企业盈利能力增强，规模快速扩张，第三产业在国民经济的比重不断增加，这些因素共同促进了商务地产的发展。2004年至2007年，全国商业用房销售面积由379.31万平米增长到600.71万平米，销售额由1,613亿元增长为3,915亿元，平均销售价格从4,252元/平方米增长为6,517元/平方米，其中，写字楼销售面积由692.84万平米增长到2007年的1454.19万平米，销售额由383.32亿元增长为1265.24亿元，平均销售价格从5,533元/平方米增长为8,701元/平方米，均保持了较快的增长速度。

2008年，国际金融危机引起中国经济增长放缓和企业盈利下滑，对国内商务地产产生了不利影响。商务地产销售面积和销售额都分别比2007年下降23.62%和24.55%，销售价格结束上升走势，小幅下降1.21%。

图1：写字楼竣工/销售情况和销售价格

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数据来源：Soufun数据库

北京市写字楼市场。北京市写字楼主要分布在CBD、金融街、中关村三个区域，还有部分分布在东二环、燕莎和建国门地区。

北京写字楼开发投资额2004-2007年一直保持持续上升态势，2007年已经达到242.2亿元。外资企业和外地企业的不断进入和现有企业规模的逐渐扩大，促使北京写字楼市场需求稳步增加，2007年北京写字楼销售面积达到265.7万平方米，占商品房销售总面积的比例达到12.2%。进入2008年以来，由于受宏观经济增速放缓的影响，北京写字楼开发投资额比2007年减少29.61%、销售面积下降47.54%，但销售价格仍保持了9.26%的增长速度。（数据来源：Soufun数据库）

图2：北京写字楼竣工/销售情况和销售价格

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北京市写字楼租赁市场自2004年到2007年快速发展，租金水平不断上升，进入2008年，由于新增供应量较大，租金水平从下半年起出现了增速放缓甚至下滑的趋势。截至2008年底，租金水平为228.2元/平方米/月，比2008年三季度略有下降。（数据来源：DTZ戴德梁行研究部）

图3：北京写字楼租金和售价指数

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北京市写字楼市场空置率水平受供求关系不断变化的影响，波动较大，截至2008年底，写字楼平均空置率为17.96%，其中空置率较高的区域包括燕莎（26.67%）、CBD（23.61%）和亚运村（21.84%），空置率较低的地区包括中关村（6.87%）和金融街（14.05%）。（数据来源：北京高力国际研究与咨询部）

图4：北京写字楼市场存量和空置率情况

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天津市写字楼市场。目前天津优质写字楼集中分布在和平区与河西区的小白楼区域、南京路和友谊路沿线。海河沿线区域和天津经济技术开发区将发展成为新的商务中心区。

天津写字楼开发投资从2004年的15.75亿元增长为2007年的34.55亿元，4年来的复合增长率高达30%。2007年天津写字楼销售面积约42.95万平方米，占商品房销售总面积的比例约2.8%，销售额约31.8亿，占商品房销售额比例约3.5%，较北京等写字楼市场发展较成熟地区，仍有较大发展潜力。2008年以来，天津写字楼市场也出现了投资增速放缓、销售面积和销售额均明显下降的不良局面，其中，投资额比2007年下滑10.36%，销售面积下滑31.78%，但销售价格依然保持了较快的增长速度，比2007年上涨32.01%。（数据来源：Soufun数据库）

图5：天津写字楼竣工/销售情况和销售价格

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天津市写字楼租赁市场自2005年以来开始快速发展，租金不断上升，但较北京、上海等城市仍有一定差距。至2008年三季度末，全市写字楼平均租金水平为127元/月/平方米（含物业管理费），整体空置率约11.9%。（数据来源：DTZ戴德梁行研究部）

图6：天津写字楼租金和售价指数

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总体上看，随着天津外向型经济的发展和企业的升级改造，中心城区立足于发展商贸、金融、物流服务、旅游服务等第三产业，天津独特的经济、地理优势以及国家在政策上的倾斜将会吸引更多金融、物流、房产等行业企业的进驻，天津地区对优质办公楼的需求将进一步加强，由此会带动写字楼等商业地产的快速发展。

（3）住宅地产发展状况

近年来全国商品住宅投资保持快速增长，住宅开发投资占房地产开发投资的比重也不断提高。2008年房地产开发投资中，住宅开发投资为22,081亿元，占比提高到72.21%。

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数据来源：国家统计局资料

与住宅开发投资同步，全国商品住宅销售面积和销售金额也呈现稳步快速增长的局面。2004-2007年，全国商品住宅销售面积的复合增长率达26.89%，销售额的复合增长率更是高达41.83%，商品住房价格快速上涨。

进入2008以来，住宅市场的显著调整导致商品住宅销售面积和销售额均同比减少20%左右，但价格基本与2007年持平。

图7：商品住宅竣工/销售情况和销售价格

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资料来源：国家统计局统计年鉴

2、行业竞争格局和市场化程度

目前我国房地产行业的集中度不高，呈现区域差异性较大的竞争格局。由于房地产行业规模大、行业利润率较高，很多企业、个人通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参股、组建新公司等方式涉足房地产行业。全国房地产前100强企业2006年实现销售额2,710亿元，占全国市场份额的13.21%；2007年实现销售额5,007亿元，占全国市场份额的16.91%；2008年实现销售额5,244亿元，占全国市场份额的21.79%（资料来源：中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院发布的《2009中国房地产百强企业研究报告》）。

资本实力将成为房地产企业竞争的主导因素。房地产行业是资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。

3、进入本行业的主要障碍

随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理的日益规范，房地产企业对规模和资金实力的要求越来越高，综合实力强、品牌效应好的房地产企业的市场地位进一步提高。进入本行业的主要障碍如下：

（1）资金：拥有雄厚的资金实力，才能够适应房地产开发周期长、投资大的特点。

（2）土地：充足的低成本、高质量的项目资源，是房地产公司持续盈利的基础。

（3）人才：高水平的管理团队，能够确保前期、建设、销售等业务领域的专业要求，是房地产公司持续保持领先地位的重要因素。

（4）品牌：良好的品牌，有助于公司在激烈的市场竞争中占有优势。

4、房地产行业长期发展趋势

（1）经济发展、人口增长和资金流入是商务地产长期蓬勃发展的三大动力

中国经济的增长一方面带来企业盈利的增长和规模的扩大，另一方面带来消费需求的提高，从而推动写字楼、商场和酒店市场快速发展；城市化水平提高和大城市人口持续增长带来城市规模的扩大，商务活动日益频繁，推动商务地产市场繁荣；外资持续进入，投资力度不断加强，也推动着商务地产价格上升，促进市场蓬勃发展。

（2）自住需求、改善需求和投资需求推动中国住宅地产需求持续旺盛

中国城市化进程的不断深化以及“婴儿潮”带来的巨大置业需要是自住型需求的坚实基础；城镇人均可支配收入增长迅速，居民购买力水平大幅提高使居民希望改善住房条件；而研究证明，房地产作为一种资产类型有一定投资价值，房地产作为一种投资产品受到追捧，投资性需求较大。自住、改善和投资需求的长期持续保障了中国住宅地产市场长期向好。

（3）行业的集中度将加快提高，优势企业获得整合机会

房地产行业的深入调整对房地产公司在项目获取能力、资金周转水平和人才储备等方面提出了更高的要求，房地产企业整合的速度有望加快，行业的集中度有望随之提高，为具有雄厚的资金实力、优秀的公司治理机构、透明的管理规范的优势企业提供了扩大市场份额的机遇。同时，政府鼓励具有较高诚信度及品牌优势的房地产企业进行收购兼并和重组，有助于形成一批实力雄厚、竞争力强的企业。可以预见，在未来的几年里，房地产行业集中度将大大提高。

（二）公司在行业中的竞争力

1、公司的竞争地位

公司的综合实力在行业中处于前列：在中国房地产TOP10研究组的《2008房地产上市公司10强研究报告》中，公司被评为“2008沪深房地产上市公司综合实力TOP10”第四名；在中国房地产TOP10研究组的《2009房地产企业百强研究》中，公司被评为“2009中国房地产百强企业‘稳健性TOP10’”第六名。

公司的盈利能力在同行业公司中位于前列：根据2008年年报，公司营业收入为55.95亿元，在A股房地产上市公司中列第5位；营业利润为13.71亿元，位列第3位；净利润为10.39亿元，位列第4位。

2、公司的竞争优势

（1）优秀、稳定的管理团队及专业化的员工队伍

公司9名董事会成员，全部具有高等学历，其中硕士以上学位近90%。公司6名核心经营班子中，1人具有博士学位，5人具有硕士学位。公司的董事及核心经营班子的成员全部具有多年的房地产开发经验，在公司平均任职期限超过8年，稳定的管理层为公司的持续稳定发展奠定了人才基础。截至2008年12月31日，公司共有员工734人，其中大学本科及以上学历的546人，占员工总数的74.4%。

（2）良好的商务品牌优势

公司已完成的开发项目主要位于金融街区域，该区域项目类型以写字楼为主，高档公寓、酒店等配套服务设施为辅。该区域项目已吸引数百家金融管理机构、银行和非银行金融企业、国家电信运营商及知名公司入驻，确立了金融街作为国家级金融管理中心区的地位，树立了“北京金融街”的良好市场形象，使金融街成为金融机构、大企业总部首选的办公场所之一。通过金融街区域的开发建设，公司建立了良好的品牌形象。

（3）畅通的融资渠道、稳健的财务状况

公司已经建立了股本融资、短期融资券、银行贷款融资等多层次、多品种的融资渠道，并正在推进公司债券融资等其他多元化的融资方式。截至2008年12月31日，公司持有的货币资金及其他可动用资金合计约为72.98亿元；母公司报表口径和合并报表口径的资产负债率分别为38.84%和46.11%，均低于主要房地产行业上市公司的平均水平。畅通的融资渠道、稳健的财务状况为公司的持续稳健发展提供了有力保障。

（4）房地产开发与自持优质物业资源相结合

公司中长期发展思路是立足北京，面向全国重点城市和地区，开拓新的发展空间，形成房地产开发和自持物业出租经营两个支柱业务领域，实现公司的可持续发展。

（5）房地产开发一级资质

公司已进行了多年的房地产开发，积累了丰富的房地产开发经验，拥有建设部颁发的房地产开发一级资质，已具备较强的开发实力和良好的品牌形象。

（6）完善的内部质量控制

公司已经建立了一整套完整的质量控制体系，并获得北京中建协认证中心颁发的注册号为02305Q10208R0M的质量管理体系认证证书，证明公司的质量管理体系符合GB/T19001-2000idtISO9001:2000《质量管理体系要求》标准的要求，开发的产品质量优良。

（三）公司主营业务情况

1、主营业务

公司按深圳证券交易所《上市公司行业分类结果》属房地产开发行业，目前从事的主要业务是房地产开发、房屋租赁和经营管理。公司目前业务主要分布在北京、天津、重庆、南昌、惠州等地。

最近三年公司主营业务收入的主要来源是房地产开发、房屋出租和物业经营。公司主营业务收入情况如下：

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最近三年公司业务收入主要来自于北京，2005年开始北京以外地区的项目陆续开始实现收入。公司主营业务收入分地区构成情况如下：

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注：公司2006年重庆地区的收入为负的主要原因是子公司金融街重庆置业有限公司就重庆天赐龙都项目转让事项与受让方重庆鑫信房地产开发有限公司签订补充协议，约定该项目转让费总额由2.57亿元调整为2.17亿元，金融街重庆置业有限公司于2006年冲回主营业务收入0.4亿元，而当期重庆地区其他项目收入较少，从而导致2006年收入为负数。

2、发展战略

公司发展战略是立足北京，面向全国重点城市和地区，以商务地产为主导，适当持有优质物业，以快速销售型项目为补充，实现公司的健康、稳定、可持续发展。

3、房地产开发项目的类型

公司从事的房地产开发项目类型包括写字楼、公寓、酒店、商业及其配套项目等。

4、产品的客户定位

公司开发的商务地产产品的客户定位是为国内外金融机构、国内大型企业总部及中小型企业提供办公及商业配套建筑产品。公司开发的住宅项目的客户定位主要是为满足商务配套需求，部分是为满足消费者首次置业、改善居住环境的需求。

5、定价模式

（1）自持物业经营定价模式：主要依据投资成本测算、市场商圈行情、竞争项目对比、开发项目的区域位置、自身特色、业种业态规划、未来商圈发展潜力、行业承租标准即零售商承受能力、交通的可及性和便利性指标等综合因素进行项目定价。

（2）房产开发的销售定价模式：在对宏观环境、区域环境和房地产产业环境市场发展趋势分析与预测基础上，通过对项目所在区域房地产市场供求关系及竞争环境的深入研究，结合项目自身特色，在确保开发项目成本收益测算满足公司既定利润指标的前提下，综合确定开发项目期房和现房销售价格体系。此方法适用于销售型物业价格体系的制定。

（3）土地开发收入的定价模式：公司向土地主管部门申请土地一级开发权，并组织进行土地一级开发，经国土局受理并审核后，由国土局支付公司土地一级开发成本和商定的土地开发利润。

6、自持物业的经营模式

公司自持项目经营模式包括租赁和经营两种模式，其中经营模式又分为自主管理和委托管理两种方式。

（1）租赁模式：即通过签订租赁协议，将公司自持物业租赁给目标客户使用，公司收取租金实现收益目标。

（2）自主经营管理模式：即在市场研究分析基础上，确定项目市场定位与经营业态，成立项目管理公司或项目部，实现自主经营。公司组建项目经营管理团队负责项目公司的各项经营管理工作。通过提高项目盈利水平，实现公司收益目标。

（3）委托经营管理模式：即委托专业机构进行物业和市场分析与评估，确定项目市场定位与经营业态。由被委托的专业机构组建项目经营管理团队负责项目公司的各项经营管理，公司通过审批项目年度经营预算与各项工作计划，以及通过监督、激励、约束机制对管理公司（或团队）进行管理，实现收益目标。

7、房产开发项目的销售模式

公司的销售组织以自主销售为主，社会中介代理机构代理销售为辅。公司市场营销部负责项目的营销策划、市场定位、销售组织与管理等工作。

8、物业管理模式

对于销售型项目，公司的物业管理方式为先行委托物业管理公司进行管理，待业主入住、业主委员会成立后自行委托物业管理公司；对于自持和经营物业，公司主要采取委托物业管理公司进行管理的方式。

9、房地产业务流程

（1）金融街区域内房产开发业务流程

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（2）金融街区域外房地产业务开发流程

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（3）租赁业务流程

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10、主要融资方式

公司开发项目的主要融资方式为资本市场融资、银行借款和发行短期融资券等。

11、房地产开发情况

公司近年来业务发展保持较高的增长速度，公司最近三年房地产开发情况如下表：

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12、出租性物业的情况

公司目前持有的投资性物业主要为位于金融街区域的金融街购物中心、金树街商业街和C3四合院及金融街区域部分写字楼和产权车位等，合计建筑面积约18万平米。

13、经营物业的情况

公司目前自持经营物业为位于金融街区域的丽思卡尔顿酒店、金融街公寓、金融家俱乐部和位于惠州的喜来登酒店，合计建筑面积约14.14万平方米。

14、房地产开发项目情况

1）最近三年，本公司及其控股子公司已完工、在建及拟开发的主要房产项目如下：

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2）金融街区域地块编号与项目位置请见下图：

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3）惠州项目情况：

惠州项目地处广东省惠东县巽寮镇，东与铁涌接壤，南与平海相连，西与大亚湾经济开发区隔海相望，北与稔山镇交界；项目沿海共27公里长的海岸线，8大迂回曲折的海湾。项目周边有广惠高速、深汕高速、广汕国道。本项目距惠州80千米，距广州160千米，距深圳120千米，距香港45海里。

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项目总占地面积370余万平米，建筑面积220余万平米，拟自持类的商业项目近30万平米。该项目分为惠州巽寮凤池岛住宅项目和惠州巽寮综合项目。惠州巽寮凤池岛住宅项目已签订土地使用权出让合同，已取得土地使用权证、建设用地规划证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、一期1号楼商品房预售许可证；惠州巽寮综合项目已签订土地使用权出让合同，取得土地使用权证。

惠州项目整体定位为世界级的滨海生活胜地，规划分三个区域进行开发。中区和南区作为项目的主体，总占地面积约350万平方米，预计总投资约114亿元，计划于2018年全部建设完成；北区占地面积26万平方米，计划在中、南区建设完成后投资建设。

惠州项目将采取滚动开发模式。一方面，公司将在未来几年内陆续投入2007年度增发募集资金和部分自有资金，支持项目发展；另一方面，在项目持续开发过程中，随着住宅物业逐渐销售和自持物业陆续开业，稳定的现金流入也将为项目的持续开发提供保障。由于惠州地区旅游业良好的发展前景，预计该项目将为公司带来较好的回报。

六、发行人面临的风险

（一）财务风险

1、筹资风险

房地产开发企业进行项目开发的资金来源主要包括自有资金、预售商品房的预收款以及银行借款等，资金用途主要包括支付土地出让金、建筑安装工程费用、管理费、市场营销费和税费等。充足的资金规模、良好的物业销售情况、与银行良好的信贷往来关系以及畅通的资本市场融资渠道，可以有效满足公司的资金需求。2008年下半年以来，全球经济形势恶化，国内经济增速明显回落，重点城市商品房成交量、写字楼销售出现下滑，虽近期宏观经济状况有所回暖，但如果房地产项目预售严重不畅、房地产项目储备急速扩大、各项费用大幅增加，都将使包括发行人在内的房地产企业的资金能力下降。

2、投资性房地产公允价值下跌风险

公司自2008年1月1日起采用公允价值计量投资性房地产，不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益或所有者权益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。公司采用可比项目成交价格类比法作为估价方法确定投资性房地产的公允价值。

2008年以来，房地产市场特别是住宅市场大幅调整，商务地产市场也受到了一定影响。为了合理反映公司持有的投资性房地产公允价值的变化，公司根据《投资性房地产公允价值计量管理办法》的规定，确认公允价值变动减少3,884.34万元，占2008年初投资性房地产公允价值的1.19%。从长期来看，公司的投资性房地产都处于北京金融街这一核心地区，区域内物业价值稳定并具有较高的增值潜力，预计在未来仍能够为公司带来投资性房地产增值收益。但是，如果商务地产市场也出现深入调整，投资性房地产所在地区的地价和项目成交价格出现明显下跌，公司所持有的投资性房地产公允价值也将随之出现较大变化，从而影响公司的利润和净资产。

（二）经营风险

1、宏观经济、行业周期的风险

房地产业已经成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点，同时也与宏观经济的发展状况密切相关。宏观经济和房地产行业的波动，都会对公司的经营产生一定影响。能否在国民经济和行业发展周期的不同阶段及时调整经营策略，对公司未来的盈利和发展前景至为关键。

2、项目开发投资大、环节多、周期长的风险

公司目前主要开发商务地产，较普通住宅项目的开发过程具有更为复杂、周期更长、占用资金量更大、涉及部门和协作单位更多等特点。从市场调研、投资决策、土地获取、市场定位、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告推广，到销售服务和物业管理等整个过程中，涉及规划设计单位、建筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理等多家合作单位；在经营过程中，还要接受发改委、国土资源、规划、城建、环保、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管。复杂的流程、多方的参与以及政府的监管，使得公司对工程开发的进度、质量、投资、营销控制的难度增大，一旦某个环节出现问题，将对整个项目开发产生负面影响。

3、原材料、劳动力成本上升风险

近年来，受国内外经济景气的带动，房地产项目的原材料和劳动力成本都有较大幅度的上涨，加大了房地产企业盈利增长的难度。尽管公司采取了一系列措施对业务成本进行有效控制，并通过逐步增持优质物业出租经营，提高公司的盈利能力。尽管近期由于国内外宏观经济形势的剧变，主要原材料价格有所回落，但是公司依然可能面临该等生产要素价格的上涨仍会对公司的经营产生的压力。

4、销售风险

房地产销售收入是多数房地产企业营业收入的主要来源。进入2008年以来，房地产市场特别是商品住宅市场出现了交易量下降、市场观望气氛较浓的情况。尽管本公司主要开发位于城市中心区域的商务地产，并获得了市场的普遍认同，树立了良好的品牌效应，受当前住宅市场波动的影响有限，但是房地产市场的整体情况和购房者的信心状况，仍可能会抑制本公司住宅类产品的销售，进而将对公司的生产经营和盈利前景产生一定影响。

5、重大自然灾害风险

重大自然灾害，如地震、洪水等不仅会给房屋本身带来危害，更会影响市场的信心和购房者的投资和居住意愿，对商品住宅的销售产生影响。

汶川地震期间，公司在重庆地区开发商品住宅项目尚未进入开工建设阶段，地震并未对项目的开发造成直接经济损失。

（三）管理风险

1、业务扩张和管理层级增加带来的风险

公司已经完成了北京、天津、重庆、南昌、惠州五个城市的业务布局，逐步实现了由控股子公司进行房地产项目的开发、持有及经营。尽管公司在过往的项目开发中积累了较为成熟的跨区域项目开发与运营管理经验，建立了一套完整的内控和管理体系，但公司业务的进一步扩张和业务运营区域的扩大、管理层级增加和管理半径的增大，对公司的风险控制、管理能力、人力资源等方面都提出了更高的要求。

2、人力资源风险

由于房地产业务的复杂性，人力资源是房地产企业最宝贵的财富之一。高素质的员工能够提升公司执行力，保证项目的持续进行和业务的顺利展开。在多年的发展过程中，公司已经形成了较为成熟的经营模式和管理制度，培养了一批专业水平较高、忠诚度较高的业内业务骨干和核心人员，但公司在不断发展过程中，经营规模持续扩大和业务范围不断拓宽对公司的人力资源提出了更高的要求，如果要继续保持公司较高的管理水平和质量标准，将面临着增加优秀人力资源的挑战。

（四）政策风险

1、针对房地产行业的宏观调控风险

公司所处的房地产行业与国民经济和国民生活息息相关，长期受到政府和社会各界的密切关注。从2002年以来，国家相继采取了一系列宏观调控措施，从信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序等方面对房地产市场进行了调控和引导。2008年下半年以来，由于全球经济形势急剧恶化，国内经济增速明显回落，宏观调控政策基调开始出现反转。从长期看，宏观调控措施将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场的交易量短期内产生较大波动。

2、金融政策变化的风险

房地产行业属于资金密集型行业，资金一直都是影响房地产企业做大做强的关键因素之一。近年来，国家不断通过调高存款准备金率、调高房地产项目开发贷款的资本金比例、调整期房预售政策等措施对房地产行业施行紧缩的信贷政策，直接或间接收紧了包括发行人在内的房地产企业的资金渠道，对房地产企业的经营和管理提出了更高的要求。发行人通过多年的经营发展，一方面与各大银行建立了长期合作关系，拥有稳定的信贷资金来源，另一方面又保持了资本市场的有效融资渠道，资金来源具有保障。虽然自2008年下半年以来，国家通过降低银行贷款利率，支持房地产企业正常、合理的资金需求等方式，放松了对房地产公司严格的资金限制，但是如果金融政策收紧，导致融资渠道不畅，将会对公司的业务经营产生一定程度的影响。

3、土地政策变化的风险

近年来，国家出台了一系列的土地宏观调控政策，主要包括2002年5月国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、2004年10月国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》和2008年1月颁布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》等。通过对这些政策的推行和贯彻，国家实施了严格的土地管理制度，一方面严格控制建设用地增量，严格执行闲置土地处置政策，提高土地使用成本，调整土地审批权限；另一方面，规定土地出让必须通过“招标、拍卖、挂牌”方式进行，实现土地资源的优化配置，建立公开透明的土地使用制度。

严格的土地政策在短期内可能对土地供应量和房地产企业的土地获取成本造成不利影响。作为国内领先的商务地产公司，公司当前已经在北京、天津、重庆、南昌和惠州五个城市拥有较为充足的项目资源，同时，坚持“以商务地产为主导，适当持有优质物业，以快速销售型项目为补充”的战略发展方向，降低了对新获取土地的依赖。但是，土地依然是包括本公司在内的所有房地产企业生存和发展的基础，如果更严格的土地政策继续推出，将可能增大公司获得土地的难度，提高土地成本，甚至导致公司不能及时获得项目开发所需的土地，未来的可持续稳定发展可能会受到一定程度的影响。

第三节 债券发行、上市概况

（一）本期公司债券发行总额

金融街控股股份有限公司2009年第一期公司债券（以下简称“本期公司债券”）的发行规模为人民币56亿元。

（二）本期公司债券发行批准机关及文号

本期公司债券业经中国证券监督管理委员会证监许可[2009]819号文件核准公开发行。

（三）本期公司债券的发行方式及发行对象

1、发行方式

采取网上面向社会公众投资者公开发行和网下面向机构投资者协议发行相结合的方式。具体发行安排将根据深圳证券交易所的相关规定进行。

本期公司债券实际网上发行金额11.2亿元，实际网下发行金额44.8亿元。

2、发行对象

网上发行：持有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司A股证券账户的自然人、法人、证券投资基金、符合法律规定的其他投资者等（国家法律、法规禁止购买者除外）。

网下发行：持有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司A股证券账户的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）。

（四）本期公司债券发行的主承销商及承销团成员

本期公司债券由联席主承销商中国国际金融有限公司、国泰君安证券股份有限公司组织承销团，采取余额包销的方式承销。

本期公司债券的联席主承销商中国国际金融有限公司、国泰君安证券股份有限公司，分销商为民生证券有限责任公司和中国民族证券有限责任公司

（五）本期公司债券的票面金额

本期公司债券每张票面金额为人民币100元。

（六）本期公司债券存续期限及规模

(下转A7版)

股份类型	持股数量（股）	持股比例
一、有限售条件的流通股份
国有法人持股	645,655,093	26.02%
高管股份	583,500	0.03%
有限售条件的流通股份总数	646,238,593	26.05%
二、无限售条件的流通股份
无限售条件的流通股份总数	1,834,974,366	73.95%
合 计	2,481,212,959	100.00%

序号	股东名称	持股总数（股）	持股比例	持有有限售条件 股份数量（股）
1	金融街建设集团	658,693,847	26.55%	645,655,093
2	博时价值增长证券投资基金	75,818,596	3.06%	0
3	嘉实稳健开放式证券投资基金	62,965,978	2.54%	0
4	中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002深	47,494,657	1.91%	0
5	诺安平衡证券投资基金	43,704,879	1.76%	0
6	诺安股票证券投资基金	39,607,256	1.60%	0
7	易方达价值精选股票型证券投资基金	36,703,639	1.48%	0
8	易方达科讯股票型证券投资基金	34,321,064	1.38%	0
9	南方成份精选股票型证券投资基金	32,052,182	1.29%	0
10	博时新兴成长股票型证券投资基金	30,000,000	1.21%	0
合 计		1,061,362,098	42.78%	645,655,093

项目名称	2008年	2007年	2006年	2005年	2004年
全社会固定资产投资（亿元）	172,291	137,239	109,970	88,604	70,477
房地产开发投资（亿元）	30,580	25,280	19,382	15,759	13,158
房地产投资所占比例（%）	17.75	18.42	17.64	17.79	18.67

项目名称	2008年	2007年	2006年	2005年	2004年
房地产开发投资（亿元）	30,580	25,280	19,382	15,759	13,158
住宅开发投资（亿元）	22,081	18,010	13,532	10,800	8,837
住宅投资所占比例（%）	72.21	71.24	69.82	68.53	67.16

项目	2008年度		2007年度		2006年度
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
	（万元）	(%)	（万元）	(%)	（万元）	(%)
主营业务收入	532,773.46	100.00	421,346.72	100.00	348,089.63	100.00
房产开发	468,330.54	87.90	385,167.30	91.41	283,834.95	81.54
房屋出租	25,310.35	4.75	14,007.76	3.32	6,811.91	1.96
物业经营	31,440.23	5.90	20,127.47	4.78	2,350.03	0.68
土地开发	6,417.66	1.20	509.25	0.12	53,963.91	15.50
其他收入	1,274.69	0.24	1,534.93	0.36	1,128.83	0.32

项目	2008年度		2007年度		2006年度
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
	（万元）	(%)	（万元）	(%)	（万元）	(%)
北京	495,860.64	93.07	404,010.02	95.89	350,372.76	100.66
重庆	12,740.62	2.39	1,983.77	0.47	-2,650.52	-0.76
南昌	14,104.51	2.65	15,100.23	3.58	-	-
惠州	10,067.70	1.89	252.7	0.06	367.39	0.10
合计	532,773.46	100.00	421,346.72	100.00	348,089.63	100.00

年份	新开工面积 （万平方米）	竣工面积 （万平方米）	销售面积 （万平方米）	销售金额 （亿元）
2006年	39	46	22	38
2007年	101	16	28	44
2008年	24	49	28	47

编号	地块	项目名称	占地面积	总建筑面积	开发主体	物业类型	地址	法律手续
			（平方米）	（平方米）
已完工项目
1	金融街A3南地块	金鼎大厦	12,420	109,480	本公司	写字楼、商业	金融大街3号，甲3号	已取得土地使用权证、房屋产权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表、预售许可证
2	金融街B7号地	中国人寿大厦	13,496.19	123,239	本公司	写字楼	金融大街17号、甲17、乙17号、丙17号	已签署土地使用权出让合同，已取得土地使用权证、房屋所有权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表
3	金融街F1号地	中国人寿大厦	11,781.20	122,330	本公司	写字楼、居住及商业	北京西城区金融街F区1号地	已取得房屋产权证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表、商品房预售许可证
4	金融街F2号地	泰康人寿大厦	17,961.51	141,737	本公司	写字楼	西城区金城坊街7号、9号、11号/ 西城区武定侯街2号、4号、6号	已签署土地出让合同，已取得土地使用权证、房屋所有权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可、竣工验收备案表、商品房预售许可证
5	金融街F3号地	金祺大厦	10,008.65	98,713	本公司	写字楼	金融街F区3号	已签订土地使用权出让合同，已取得土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证
6	金融街F4号地	金苑小区	10,537.07	59,028.60	本公司	公寓	西城区金融街F区4号9(金苑小区)变更为金城坊1号、3号、5号，及太平桥大街27号	已签署土地出让合同，已取得土地使用权证、房屋产权证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、商品房预售许可证
7	金融街F7号地	金融街购物中心	7,422.45	191,688	本公司	商业、文化	西城区金融街F区7号地	已签订土地使用权出让合同，已取得土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表
8	金融街F9号地	丽思卡尔顿酒店、金融街购物中心、金融家俱乐部	26,208.27		本公司、金融街购物中心有限公司、金融街里兹置业有限公司	商业、酒店、娱乐	西城区金融街F区9号地	已签订土地使用权出让合同，并进行国有土地使用权转让登记；已取得建筑工程施工许可证、竣工验收备案表
9	重庆市江北区观音桥步行街	重庆嘉年华大厦	7,700	62,320.84	金融街重庆置业有限公司	商业	重庆市江北区观音桥步行街	已签订土地使用权出让合同，已取得建筑工程施工许可证、竣工备案登记
合计			117,535	908,536
在建项目
1	金融街A5号地	金融街中心项目	13,767.90	90,000	金融街（北京）置业有限公司	写字楼	金融街A区5号	已签订土地使用权出让合同，已取得土地使用权转让登记表和国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可
2	德胜H地块	德胜凯旋项目	11,967.67	83,300	金融街（北京）置业有限公司	写字楼、公寓	北京市西城区德外关厢德外危改H项目	已签订土地使用权转让协议，已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、部分建筑施工许可证、商品房预售许可证
3	北京朝阳区大屯项目	-	20,583.81	79,789	本公司	住宅	朝阳区大屯路224号住宅及商业用地	已签订土地使用权出让合同，已取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
4	天津市和平区和平广场北侧	津门项目	31,000	244,695	金融街津门（天津）有限公司	酒店、商业、公寓	和平区滨河游览路北侧	已签订土地出让合同，已取得建设用地批准用书、建设用地规划许可证、津门建设工程规划许可证及通知书、津门主体施工证、津门施工图设计审查合格书
5	天津市和平区规划大沽路、规划兴安路交口	津塔项目	22,257.90	344,200	金融街津塔（天津）有限公司	商业、金融	天津市和平区规划大沽路、规划兴安路西北测	已签订土地出让合同，已取得建设用地批准用书、建设用地规划许可证、津塔建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房地产权证
6	南昌市红谷滩行政中心区南侧红角洲地区	紫金园项目	293,953.30	472,925	金融街南昌置业有限公司	住宅	红谷滩新区红角州	已取得建设用地批准书、建设工程规划许可证、部分建筑工程施工许可证、部分楼作竣工验收备案表

7	惠州巽寮凤池岛项目	凤池岛住宅小区	219,790.76	98,576	金融街惠州置业有限公司	住宅	巽竂海滨旅游度假区红螺湾至哨所一带	已签订土地使用权出让合同，已取得土地使用权证、建设用地规划证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、一期1号楼商品房预售许可证
8	北京市石景山区衙门口项目（含经济适用房）	-	263,402.15	430,603	北京天石基业房地产开发有限公司	住宅	东至五环路、南至京原路、西至101铁路、北侧锅炉厂南路	已签订土地使用权出让合同
9	西单美晟项目	西单美晟国际广场项目	12,279.79	111,201	北京金晟惠房地产开发有限公司	商业、公寓式办公	北京市西单北大街110号，西邻西单北大街，北接辟才胡同，东至中组部围墙,南靠西单友谊商城	已签订项目转让协议，现正在办理土地证过户
10	德外危改KLM地块	德胜国际中心	15,200	99,944	北京德胜投资有限责任公司	写字楼、商业	德胜门外大街77-78号	已取得土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表、预售许可证
11	惠州巽寮综合项目	-	3,488,844.26	2,118,914	金融街惠州置业有限公司	商业、住宅	巽竂海滨旅游度假区	已签订土地使用权出让合同，已取得土地使用权证
合计			4,393,047.53	4,174,147.00
拟建项目
1	金融街E6号地	-	7,521.68	33,000	本公司	公建	金融街E6一区6号地	已签订土地使用权出让合同，建设规划意见书
2	顺义后沙峪项目	-	163,164.66	65,266	北京盟科置业有限公司	住宅	顺义区后沙峪镇西百辛庄揄扬路5号	已取得转让登记表、国有土地使用证、建设项目规划意见书、建设用地规划许可证
3	重庆市江北区江北城	重庆世纪金融中心	62,457	336,118	金融街重庆置业有限公司	商业、写字楼及公寓	重庆市江北区江北城	已签订建设用地使用权出让合同，已取得建设用地规划许可证、已取得建设用地规划许可证、建设用地批准书、江北城接地备忘录
4	重庆市沙坪坝区马房湾地块	金融街彩立方	41,979	226,133	金融街重庆置业有限公司	住宅	重庆市沙坪坝区童家桥村马房湾社	已签订土地使用权出让合同，已取得建设用地批准证书、建设用地规划许可证、房地产权证、建筑工程施工许可证、马房湾B18-02权证
5	重庆市沙坪坝区大学城	金融街融城华府	121,899	244,901	金融街重庆置业有限公司	住宅	重庆市沙坪坝区大学城	已签订土地使用权出让合同，已取得建设用地批准书、建设用地规划许可证、房地产权证、备案证
6	南昌市红谷滩	南昌金融大街	58,445.80	250,000	金融街（南昌）世纪中心开发建设有限公司	综合体	红谷滩新区会展路以南，丰和一路	已签订了建设用地使用权出让合同，已取得建设用地批准证书、土地证
7	北京市西城区西绦胡同项目	-	3,650.92	4,960	-	办公	西城区西绦胡同63号大院	股权转让协议
8	复兴门内4-2#	-	19,799.30	160,000	金融街长安（北京）置业有限公司	写字楼	东接佟麟阁路，西临4-1#地，北邻长安街绿化带，南到文昌胡同	转让协议
合计			478,917.36	1,320,378.00