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⊙记者 李和裕 ○编辑 王颖
在上海浦东陆家嘴、张江、金桥、外高桥这四大开发区中，地处东北部的外高桥最近风头正劲——就在上月，外高桥国际贸易示范区的揭牌为外高桥的产业发展又添了一把柴；而在昨天，备受上海楼市关注的“森兰·外高桥”项目土地的转让成功也标志着外高桥的城市化步伐继续向前迈进。在施伟民看来，像外高桥股份这样的上市公司要继续做大做强，正是要把握住不同于传统房地产开发的“产业开发”时机。
目标简单化
前一阶段想接触到施伟民的人很多，“我们的地块正式挂牌后，有的开发商可是坐飞机半夜到这来看地，施总依然亲自接待。”有工作人员私下告诉记者。早在7月底，施伟民就在浦东土地交易中心亲自为公司旗下的森兰项目进行土地推介。这个项目被业内视作“浦东的新江湾城”，当时吸引了近40家开发商到场，工作人员事先准备的项目说明书被一抢而空。不过，在施伟民眼中，外高桥可不是另一个新江湾城。
“浦东的四大开发区，都是以绿地相隔，森兰项目就是其中的一块楔型绿地。所谓楔型，用上海话说就是‘嵌进去’的意思，森兰项目即嵌于外高桥与金桥之间。由于绿地规划属控制性，自浦东开发十多年来也没有大的动作，直至两年半之前市政府正式批复规划，并指定由我们来开发建设，这就是我们的机遇。”施伟民坦言。
“往往在产业发展达到一定水平之后，区域的城市化需求也会应运而生。”施伟民表示，森兰项目与新江湾城的产业基础不同，外高桥保税区、外高桥港区等为未来的生态港城的建设提供了产业支撑，而包括森兰项目在内的港城建设又将提升区域环境和功能、满足产业发展背后的社会需求，由此说，产业发展和房地产开发是可以互惠互利的。
而在看到产业开发的施展空间后，施伟民倒把目标想得简明通透。“房地产开发也是‘仁者见仁、智者见智’的。环保人士在我们这看到的是生态，如3.35平方公里的森林公园，绿化和水域面积相当于3个大宁绿地、2.5个世纪公园；房产商则在这基础上看到了土地价值，规划于森林公园里的国际社区，土地价值自然得到提升；而我们的目标，还是严格按照政府的要求进行开发，为整个上海增加一片‘森林’，为浦东打造一个生态港城。”
求理性发展
国民经济发展靠消费、投资和进出口“三驾马车”，外高桥股份也有自己的“三驾马车”。施伟民强调，外高桥股份并非是纯粹的房地产开发公司，公司主营业务包括了工业不动产、物流和贸易、商业房地产开发三方面，并且前两项占公司净利润的70%以上，“为航运中心服务是我们的主要任务，森兰项目这样的房产开发只是主业之一。”不过，施伟民也指出，房地产二级市场的市场化味道很浓，受波动也大，而像外高桥股份所做的产业开发战略，不管市场高潮还是低潮，都要全力推进，高潮可加快、低潮可放慢，受市场波动较小。
而对于今年房地产市场的突然回暖，施伟民仅把其视作一种幸运。“有预期，但没想到那么快，算是我们运气好吧。流动性宽裕加上土地资源稀缺，也使得很多城市地价创新高，这是由市场决定的。地价攀高可以说是利弊互现，对我们一级开发商来说是有利于回笼资金的，但从后市考虑，建安成本、预期利润等上升，地价也必然影响到未来房价。好在外高桥的地价和房价的占比还不算离谱，要知道，有些区域地价与房价已经‘倒挂’，成交土地的楼板价高过周边房价。”
但施伟民同时指出，从产值、税收以及对GDP的贡献来看，房地产都不容置疑地是国家的支柱产业之一。“由于我们国家人多地少，所以地价容易走高，这也是国情所致。作为特大型的国际大都市，上海人口这么多，居住条件这么局促，每一个人都希望改善居住。要解决房价虚高和楼市泡沫的问题，除了增加供应，还能有什么选择呢？”施伟民说，上海土地的稀缺性成为很大的难题，除非上海外扩，这又是不可能的。上海既没山，也没有其他闲置的地，这些我们不能改变。同时，动拆迁的成本居高不下，推高了土地的刚性成本。动迁成本直线上升，地价怎么可能理性呢？作为一级土地开发商，我们看到了这个难题，但不希望成为土地价格推动的始作俑者。尽管市场好了，地价会上升，我觉得还是要理性，因为这个土地不仅仅是市场问题，还关系到民生问题。
让利他人
外高桥股份已经做出了利益的取舍。就拿此次推地来说，公司似乎将合理利润空间留给了其他开发商。此前的推介会上，外界一度猜测森兰项目地块将给出不菲底价，但从公告来看，森兰项目的4幅打包住宅地块总建筑面积近16.21万平方米，12.19亿元的起始价和7521元/平方米的起始楼板价，仅略高于一年前新加坡仁恒房地产获得的森兰项目第一批土地的价格。
“如果单以商业的眼光来选择，公司也会自己来开发国际社区，毕竟住宅的盈利要高得多，但基于国际社区的规划目标及从可持续建设角度看，森兰项目需要多元化投资，获得的土地款也还会投入到森兰项目和外高桥产业配套中去。”1990年就投身于浦东开发、对外高桥建设也已倾注了10年心血的施伟民直言：“外高桥是上海建设国际航运中心的重要区域，除住宅外的商业商务区还是会由我们亲自主导建设，为的就是完善航运配套，并将一部分升级的产业功能如跨国公司营运中心等引入，换一家投资主体就可能没有理解得那么深。”
好在昨天，仁恒又以26.14亿元的总价、1.58万元/平方米的楼板价再次获得森兰项目地块，欣喜地打算“规模开发”。一年多时间里，外高桥地价翻番的事实印证了施伟民对楼市的继续看好。“毕竟政府很看重房地产业对国民经济的推动力，未来我们的投资步伐也会加快。毕竟外高桥的城市化水平还很低，如与金桥相比差5年左右，但我们把这一差距视为潜力、化为动力。当然，我们也深刻认识到，在此过程中需要肩负起应有的责任，做到在保民生的前提下维护公司股东的利益。”