|
⊙华民
根据国际经验，房价的非理性上涨有百害而无一利，以日本为典型的东亚国家由于没有控制好房价，几乎都遭遇了房地产泡沫崩溃的危机，从而导致长期的经济衰退。根据美国经济学家库兹涅茨的实证研究（此研究是以美国的数据为基准的），房地产泡沫破灭之后，其调整的周期长度约为20年左右。这一经验数据在日本也基本上得到证实，日本从1989年房产泡沫破灭到现在，已经过去了20年，其房地产业至今看不到复苏的迹象。因此，控制房产泡沫应当成为中国政府义不容辞的职责。
中国是个新兴市场经济国家，并且还是一个没有完全实现城市化发展的国家，在这样的经济发展阶段，纵容城市房价非理性上涨，必将对中国的城市化发展造成极大的障碍。只要没有城市化的发展，中国的农民就无法进城，从而也就无法分享工业化与经济增长的成果，进而达到缩小城乡居民收入差距的发展目标，更不用说变目前这种以外部出口为主的经济增长模式为依靠内需为主的经济增长模式。进一步而言，政府为缩小城乡差距而采取的任何补贴政策与再分配措施都是成本高昂的，其政策效应根本不能与城市化相比较。因此，为了保护中国广大农民的利益，尽可能缩小中国城乡居民收入差距，也需要政府有效地承担起控制房价的职责。
下面，我们就按照容易与困难的程度、以及效果大小的分类，来选择控制房价过快上涨的方法。
政府必须承担起为低收入者提供经济适用房或者廉租房的责任
各级政府需要尽快承担起本来就应当由政府承担的、为低收入者建设经济适用房和廉租房的职能，以便变目前这种具有一般均衡性质的住宅市场为分离均衡的市场。采取这样的做法，既可以让低收入阶层实现居者有其屋的人权要求，又可以通过需求的分离来降低快速上涨的房价。
对于政府需要不需要承担这样的职能，主要有两种反对意见：第一种反对意见认为，由政府来提供经济适用房或者廉租房一定会滋生腐败；第二种反对意见则担心政府为低收入者提供经济适用房或者廉租房有回归传统的福利分房之嫌。
第一种反对意见所担心的问题是，假如由政府来提供经济适用房或者廉租房，那么势必会有许多高收入者利用各种不正当的手段来获得购买或者租赁这些房屋的所有权或者居住权，其后果将会产生两大非常负面的效应：除了前面所说的腐败效应之外，还会产生挤出效应。其中的道理很简单，当高收入者挤入经济适用房或者廉租房市场后，该市场中的总需求就会增加，从而会对经济适用房和廉租房的租售价格产生向上的冲击，与此同时，又因为这些挤入该市场的高收入者拥有货币优势，以致在购租过程中相对于那些低收入者而言具有较强的竞争力，这种实力不对等的竞争必将使得那些低收入者被无情地挤出这个市场。所以，就以上两个消极的效应来说，人们完全有理由反对由政府来提供经济适用房或廉租房的政策。
但是，有必要指出的是，以上的担心仍然能是建立在一般均衡市场假设基础上的，因此是可以商榷的。假如政府能够按照分离均衡的思路来向低收入者提供经济适用房或廉租房，那么关键的问题就不是在于价格上的分离，而是在于建筑面积上的分离。只要政府提供给低收入者的经济适用房或者廉租房的建筑面积与相关设施符合人道的要求（根据国家建设部制定的标准为人均13平方米），并与市场开发商所提供的旨在满足高收入者之需求的商品房在建筑面积上拉开差距，那么高收入者就不再会进入经济适用房或廉租房市场来与低收入者竞争购租低价的住宅。以平均四口人为一个家庭计，人均13平方米的经济适用房也不过50平方米左右，面对这样的住宅，高收入者是不会有兴趣来购买的，如果再对经济适用房的出售与转让提供必要的限制，比如只能由政府来回购，那么反对者所说的腐败是不可能发生的。
至于第二种反对理由是完全站不住脚的，因为政府向低收入者提供经济适用房或者廉租房是有偿售租的，而不是免费分配的，所以与计划经济体制下或者1999年房改以前的福利分房是截然不同的。
降低杠杆比率、限制非本地居民进场买房
发生在2007年的次贷危机揭示了一个非常重要的道理，用货币政策来控制资产价格是无效的，因为任何提高利率的方法都会导致财务成本的增加，其结果不是刺激资产价格进一步上涨，就是导致资产持有人之资产负债表的恶化、乃至破产。
正确的做法应当是去杠杆化，或者是控制入场者的资格。比如，增加第二套房的首付资金比例、并适当提高房贷利息率，那么购房者的杠杆率就会下降、资金成本就会提高，其购买或者投资住宅商品的能力与收益都会随之下降，从而必将对房价上涨产生积极的遏制作用。这一点已经被2007年次贷危机发生前、政府有关当局采取提高居民购买第二套商品房的首付比率与房贷利率的政策措施后、收到的良好政策效果所证实。更为有效的方法当然是对进入住宅商品市场的投资或者投机者加以甄别，以防止过度的投资或者投机需求推高房价。如前所述，对投资者或者投机者加以甄别的最为简便的方法就是根据本地纳税的税号来辨别谁是可以购房的本地居民、谁是必须予以歧视的外来投资者与投机者，并对外来的投资者与投机者的购房行为加以必要的限制。
有必要指出的是，对外来购房者采取歧视性政策并不意味着剥夺外来就业人员的居住权，相反，对外来投资者与投机者采取歧视性政策正是为了确保外来就业人员可以更加公平地获得居住权，因为外来就业人员是为本地创造税收收入而有权获得居住权的，假如不对那些没有为获得居住权而做出贡献的投资者与投机者采取歧视性政策，那么前者就会因为缺乏货币竞争力而被后者挤出。由此造成的后果不仅对于前者是不公平的，而且对于中国的城市化发展也是非常不利的。
深化财政体制改革、化解中央政府与地方政府在管理房地产市场上的不合作博弈
现实情况表明，关注民生的中央政府倾向于控制房价，但是，正如我们在此前的文章中已经指出的那样，为了从土地资源中获取财政收入来源的地方政府并不会主动地去控制房价。这样，就会发生中央政府与地方政府在管理房地产市场时的不合作博弈。所以，为了保证中国房地产市场的健康发展，就必须理顺中央和地方政府间的事权和财权。解决这个问题的基本方法就是必须给予地方政府以稳定的税收来源，并且可以以此稳定的税收来源为担保进入债券市场发行地方建设债券来平滑地方政府财政差额的权利。只要地方政府能够获得这种更为稳健的财政来源，那么地方政府与中央政府在管理房地产市场上的不合作博弈就有可能向着合作博弈的方向转化。
改善宏观经济管理、放松产业管制、创造更多的产业投资机会
稍加观察就可以发现，中国房地产价格的迅速上涨在很大程度上是因为有大量本来应该投资产业的资本进入房地产市场炒楼而造成的。为此，就有必要来探讨一下大量产业资本进入房地产市场的原因，以便能够找到有效解决此问题的方法。
自2004年以来，政府有关部门先后采取了一系列旨在控制经济增长过快与贸易顺差持续扩大的经济政策。这些宏观调控政策措施几乎涵盖了所有的经济领域，比如人民币对内升息、对外升值，取消出口退税，推行新劳动合同法，提高环境标准等。再从外部环境来看，在美元泛滥的冲击下，国际原油与大宗商品价格不断走高，从而导致产业投资的成本不断上升，利润不断被走高的成本所挤压。至于那些可以获取垄断利润的产业部门，对于大部分民间投资者来讲几乎都存在着不可能逾越的进入壁垒，而结构调整又面临着技术与人力资本高度短缺的禀赋约束。
面对这样的困境，民间资本就只有向房地产市场和资本市场突围，从而导致了资产价格、特别是房产价格的疯狂上涨。其结果使得社会经济活动中基于实业投资的“生产逻辑”迅速转变成为基于金融和地产投资的“金融逻辑”，并在“金融逻辑”的作用下导致整个国民经济很快走向了泡沫化。
因此，为了控制房价的疯狂上涨不仅需要采取上述各种限制性的政策，还需要有引导民间资本重新回归实体经济、进行产业投资的疏导性政策。为此，就需要进一步改善宏观经济管理，继续采取宽松的货币政策和稳定的汇率政策，对出口加以补贴的政策，限制产业垄断、放松产业进入管制和积极的产业开放政策，以及支持民间资本进行产业投资的信贷政策等。此外，对于劳动和环保等既定的法律和法规等也可以进行一定程度的修正。如果能够通过这样的政策与法规调整激励民间资本更多地进入实体经济进行产业投资，那么不仅有助于缓解房地产投资过热、房地产价格快速上扬的非常局面，而且也将有助于中国经济的基本面向着更加健康的方向发展。因为产业投资的增加可以导致固定资产占GDP比重的上升与就业量的增加，这将为未来的经济增长打下坚实的基础。
积极化解流动性过剩的冲击
全球范围的流动性过剩是因为美元泛滥所造成的，而在控制美元供给数量这个问题上，中国政府几乎可以说是无能为力的，因为这个问题的有效解决将取决于国际货币体系的改革。
在2008年全球金融危机爆发以后，为了不让世界经济从衰退走向萧条，各国政府几乎无一例外地采取了扩张性的货币政策，结果在危机发生后，通货的供给不但没有收缩，反而进一步扩张了，于是，便有了今天我们所看到的、危机背景下的流动性过剩问题。
面对这样的流动性过剩，人们开始呼吁政府采取紧缩性的货币政策来预防可能发生的通货膨胀。但是，就像大萧条的经验所表明的那样，在经济尚未走出衰退之前，任何紧缩性的货币政策都将带来灾难性的后果。不错，就像凯恩斯早就指出的那样，在危机时期货币政策是无效的，因为危机时期整个社会是缺乏货币需求的（包括消费需求和投资需求，更不用说投机需求了）。但是，整个社会缺乏货币需求，并不意味着宏观管理当局可以采取紧缩性的货币政策，为了防止资产负债表的恶化、振奋市场的信心，必须采取扩张的货币政策予以激励。既然在危机与衰退时期需要有充足的流动性来防止经济走向萧条，那么解决问题的方法就一定不是紧缩，而是寻找更加可行的渠道把可能流向房产市场的资金引向对经济长期增长有利的生产和投资领域。比如鼓励境内外优秀的企业到中国的股票市场上市，尽快开放创业板股票市场等。
（作者为复旦大学世界经济研究所所长）
资料来源：国家信息中心