苏宁环球股份有限公司
2009年第三季度报告
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
1.2 公司第三季度财务报告未经会计师事务所审计。
1.3 公司负责人张桂平、主管会计工作负责人及会计机构负责人崔振杰声明：保证季度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 主要会计数据及财务指标
单位：（人民币）元
| 2009.9.30 | 2008.12.31 | 增减幅度（％） | |||
| 总资产（元） | 7,918,684,180.86 | 6,381,535,621.06 | 24.09% | ||
| 归属于上市公司股东的所有者权益（元） | 2,722,103,451.52 | 1,939,274,809.46 | 40.37% | ||
| 股本（股） | 1,702,660,468.00 | 1,418,883,724.00 | 20.00% | ||
| 归属于上市公司股东的每股净资产（元/股） | 1.60 | 1.37 | 16.79% | ||
| 2009年7-9月 | 比上年同期增减（％） | 2009年1-9月 | 比上年同期增减（％） | ||
| 营业总收入（元） | 956,476,083.14 | 149.97% | 2,241,398,619.61 | -6.97% | |
| 归属于上市公司股东的净利润（元） | 277,738,385.27 | 464.33% | 562,656,216.53 | 3.83% | |
| 经营活动产生的现金流量净额（元） | - | - | 362,887,365.98 | -36.35% | |
| 每股经营活动产生的现金流量净额（元/股） | - | - | 0.21 | -52.27% | |
| 基本每股收益（元/股） | 0.16 | 433.33% | 0.33 | -5.71% | |
| 稀释每股收益（元/股） | 0.16 | 433.33% | 0.33 | -5.71% | |
| 净资产收益率（%） | 10.20% | 6.91% | 20.67% | -15.57% | |
| 扣除非经常性损益后的净资产收益率（%） | 10.15% | 6.72% | 20.56% | -17.30% | |
单位：（人民币）元
| 非经常性损益项目 | 年初至报告期末金额 | 附注 |
| 非流动资产处置损益 | -183.04 | |
| 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 | 2,432,281.21 | |
| 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | 1,406,557.96 | |
| 所得税影响额 | -959,664.03 | |
| 少数股东权益影响额 | -20,736.71 | |
| 合计 | 2,858,255.39 | - |
2.2 报告期末股东总人数及前十名无限售条件股东持股情况表
单位：股
| 报告期末股东总数（户） | 61,458 | ||
| 前十名无限售条件流通股股东持股情况 | |||
| 股东名称（全称） | 期末持有无限售条件流通股的数量 | 种类 | |
| 江苏苏宁环球集团有限公司 | 456,395,861 | 人民币普通股 | |
| 中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金 | 19,700,000 | 人民币普通股 | |
| 中国建设银行－华夏优势增长股票型证券投资基金 | 18,272,512 | 人民币普通股 | |
| 上海浦东发展银行－广发小盘成长股票型证券投资基金 | 16,630,045 | 人民币普通股 | |
| 交通银行－华夏蓝筹核心混合型证券投资基金(LOF) | 15,168,666 | 人民币普通股 | |
| 中国工商银行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金 | 11,315,808 | 人民币普通股 | |
| 中国工商银行－广发大盘成长混合型证券投资基金 | 11,165,101 | 人民币普通股 | |
| 中国工商银行－汇添富成长焦点股票型证券投资基金 | 9,143,308 | 人民币普通股 | |
| 中国光大银行股份有限公司－国投瑞银景气行业证券投资基金 | 8,714,598 | 人民币普通股 | |
| 中国工商银行－申万巴黎新动力股票型证券投资基金 | 7,099,820 | 人民币普通股 | |
§3管理层讨论与分析
报告期全国商品住宅成交量依然保持了增长态势，成交面积和金额较去年同期分别上升69.9%和118.5%，比二季度分别上升4.7%和6.0%。随着城市化进程加快，居民购房和改善居住条件的需求客观存在且仍在逐步提升，刚性需求依然强劲。而且，受2008年金融危机的影响，去年压抑了较大的刚性需求，这种需求今年开始逐渐释放出来，并可以在较长的一段时间内保持稳定增长。因此公司认为，我国房地产市场中长期持续发展的大背景未改变，其稳定向好是完全可预期的。
公司作为南京市最大的房地产企业之一，目前主要项目集中在江北地区。南京市政府提出“一城三区”的城市建设规划，“以江为轴、跨江发展、呼应上海、辐射周边”的城市发展战略。按照南京市政府远景规划，江北定位于南京“一城三区”中的“三区”之一，是南京重点发展的新城区，更是“跨江发展”和“沿江大开发”等长期发展战略的主力战场所在。江北规化中的过江通道已从原十三条增加至十七条，长江将变为南京市的内河。过江公路“纬七路隧道”明年即将通车，“纬三路隧道”将在年内开工建设，而且对公司楼盘影响较大的南京过江地铁3号线也将在明年年初开工建设，江北现代化新市区的轮廓已清晰可见 。通过5年左右的时间，江北将雕琢成南京的江畔明珠，公司项目威尼斯水城、南京天润城、天华硅谷、天华绿谷、浦东大厦均位于江北核心地段，将充分分享江北跨越式发展的成果。
江北的发展一直受制于过江交通瓶颈的制约，随着南京江北交通改善预期的日渐明朗，江北的房价今年以来一直保持了快速上涨的态势。2009年10月20日，江北珠江镇花卉大道附近的NO.2009G54地块楼面地价成交价格达到4231元/平方米，预计两三年内江北将出现超万元的楼盘。而公司位于江北的主要开发项目威尼斯水城、南京天润城、天华硅谷分别位于地铁三号线的过江前三站，地铁的开工建设对公司的影响将逐步体现。威尼期水城的销售均价已从年初的4400元/平方米上涨到了6500元/平方米；南京天润城的销售均价已从年初的3600元/平方米上涨到了6300元/平方米；天华硅谷的销售均价已从年初的3600元/平方米上涨到了6500元/平方米。鉴于公司在南京江北拥有大量质优价廉的土地储备，公司已成为南京跨江发展战略的最大受益者。
借助政策转暖的契机和江北交通瓶颈的逐渐改善，同时凭借公司大盘开发土地成本较低的优势，今年以来公司得到了较为快速的发展。2009 年1~9月份，公司累计销售面积 68.62 万平方米，预售金额 28.61 亿元，分别比上年同期增长 97.43 %和 96.77 %。
在年初房地产市场低迷的形势下，公司准确地预见了市场脉博，在年初制定了本年度开工120万平方米的年度发展计划，比去年同期增长约50%，确保了销售旺季的房源供应。报告期，在南京市房地产协会组织的南京精品楼盘评选活动中，公司旗下南京江北三大盘“威尼斯水城”、“南京天润城”、“天华硅谷”同时获选“建国60周年南京精品楼盘金奖”。
随着房地产行业政策和市场的转暖，公司及时调增了年初制定的开工计划。截止报告期未，公司已开工180万平方米，四季度开工面积将达70万平方米，全年开工面积将达到约250万平方米。随着公司开发面积的增大，将有利于保证公司净利润的持续增长。
报告期，公司仍坚决贯彻制定的五星发展战略，凭借丰富的大盘开发经验、充足的土地储备以及良好的销售业绩，积极复制大盘开发模式，并积极开拓一线城市的业务。为保证公司后续发展的动力，在坚持严格的项目获取标准的情况下，公司积极参与土地市场的招拍挂。报告期，公司新增项目4个，详细情况如下表：
| 项目名称 | 土地面积（平方米） | 容积率 | 成交价格（万元） |
| 南京G27地块 | 37,762.70 | 1.61 | 26,800.00 |
| 南京G30地块 | 9,275.70 | 1.60 | 10,600.00 |
| 上海长风5B地块 | 39,507.30 | 2.50 | 97,300.00 |
| 南京G37地块 | 69,773.00 | 0.80 | 46,200.00 |
| 合计 | 156,318.70 | — | 180,900.00 |
§4 重要事项
4.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
| 项目 | 期末数 | 年初数 | 变动幅度 | 说明 |
| 货币资金 | 1,128,136,608.42 | 789,509,435.40 | 42.89% | 本期销售情况良好，预收售房款有较大增长，同时银行借款也比年初有所增加。 |
| 应收账款 | 34,898,114.59 | 52,229,524.52 | -33.18% | 加大了销售回款的力度，资金回笼及时。 |
| 预付款项 | 647,346,117.98 | 277,103,113.63 | 133.61% | 公司本期房地产开发业务规模扩大，预付工程进度款增加。 |
| 其他应收款 | 372,082,631.30 | 12,608,229.92 | 2851.11% | 子公司无锡苏宁解除原土地出让合同后，将原支付的土地出让金及其他相关费用25,215.56万元调整到本项目核算，另外子公司上海苏宁实业支付土地竞拍保证金9,730万元。 |
| 应付票据 | 24,952,500.00 | 517,174,765.47 | -95.18% | 原票据大部分已兑付。 |
| 应付账款 | 1,125,628,717.14 | 809,939,221.42 | 38.98% | 本期房地产开发业务规模扩大，应付工程进度款增加。 |
| 应交税费 | 338,684,081.54 | 134,760,576.85 | 151.32% | 3季度销售结算收入较为集中致使相关税金增加所致。 |
| 其他应付款 | 35,081,670.49 | 157,493,512.09 | -77.73% | 本期偿还上年因收购天华、华浦 、绿尔得天的股权所欠苏宁集团股权转让款及其他欠款所致。 |
| 归属于上市公司股东的所有者权益 | 2,722,103,451.52 | 1,939,274,809.46 | 40.37% | 一是本期收到实际控制人张桂平及张康黎支付的补偿款使净资产增加。二是公司净利润增长。 |
| 项目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动幅度 | 说明 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 362,887,365.98 | 570,150,885.63 | -36.35% | 本期开发面积比上年同期增加，支付工程款相应增加，同时增加土地储备支付了土地出让金。 |
| 每股经营活动产生的现金流量净额 | 0.21 | 0.44 | -52.27% | 一是如上所述经营活动产生的现金流量净额同比下降，二是公司2008年末非公开发行股本增加。 |
| 净资产收益率 | 20.67% | 36.24% | -15.57% | 主要是因为2008年末非公开发行和本期收到实际控制人张桂平及张康黎支付的补偿款使净资产增加。 |
4.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√ 适用 □ 不适用
1、公司不存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况
2、报告期内有关方对公司实施股权分置改革、重大资产重组承诺的收益作出补偿的情况
参见“3.3公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况”。
3、2009年度非公开发行股票事项
2009年7月20日，公司第六届董事会第七次会议和2009年8月10日公司2009年度第一次临时股东大会审议通过《2009年度非公开发行股票预案》。公司拟向不超过10名投资者发行不超过3.8亿股股份，发行价格不低于第六届董事会第七次会议决议公告日前二十个交易日本公司股票交易均价的90%，即13.40元/股。本次非公开发行拟募集资金42.69亿。目前，上述非公开发行股票申请文件已报中国证监会。
本次非公开发行有助于改善公司资本结构，降低负债率，减少财务风险，提高公司盈利能力。
4.3 公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√ 适用 □ 不适用
| 承诺事项 | 承诺内容 | 履行情况 |
| 股改承诺 | 已完成，不适用 | 已完成，不适用 |
| 股份限售承诺 | 1、在2006年度非公开发行中，公司实际控制人张桂平及其关联人张康黎分别以乾阳房地产公司经评估的权益合计认购82,124,665股（经送转后目前已分别变为张桂平95,494,560股、张康黎91,749,675股），限售期为三十六个月，将于2010年4月30日解除限售；南通百汇物资有限公司以现金认购9,124,962股，限售期为十二个月，于2008年7月1日解除限售。 2、2007年度非公开发行分两次进行：第一次发行系向张桂平、张康黎分别发行105,490,215股和87,144,091股（经送转后目前已分别变为240,517,691股、198,688,528股），购买其分别持有的浦东公司46%和38%的股权，限售期为三十六个月，将于2011年6月24日解除限售。第二次发行系向其他特定投资者以现金认购120,000,000 股（经送转后已变更为144,000,000股），限售期十二个月，将于2009年11月26日解除限售。 | 严格履行承诺 |
| 收购报告书或权益变动报告书中所作承诺 | 不适用 | 不适用 |
| 重大资产重组时所作承诺 | 3、2008 年3 月19 日，张桂平在2007年度非公开发行时承诺，若许尚龙和吴娟玲对张桂平在浦东公司中的46%股权享有任何权益的诉讼胜诉，张桂平用从何健受让的股权支付给许尚龙和吴娟玲，以保证其以浦东公司46%的股权认购公司2007年度非公开发行股票事宜不受影响。 4、2007年12 月7日、2008年4月28日，苏宁集团、张桂平、张康黎在2007年度非公开发行时承诺，将减少和规范与上市公司的关联交易，苏宁集团尽快出售苏宁门窗股权给第三方；尽快将绿尔得天和苏浦建设股权转让给公司。 | 第3项承诺，2009年2月2日最高人民法院驳回许尚龙和吴娟玲的诉讼请求，该项承诺不需履行。 第4项承诺，绿尔得天的股权已于2008年底注入公司。苏宁门窗、苏浦建设的股权将在条件成熟时严格履行承诺。 |
| 发行时所作承诺 | 见“股份限售承诺”、“重大资产重组时所作承诺”部分 | 严格履行承诺 |
| 其他承诺（含追加承诺） | 不适用 | 不适用 |
4.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
4.5 其他需说明的重大事项
参见“管理层讨论与分析”
4.5.1 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表
| 接待时间 | 接待地点 | 接待方式 | 接待对象 | 谈论的主要内容及提供的资料 |
| 2009年07月08日 | 公司证券部 | 实地调研 | 华安基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年07月16日 | 公司证券部 | 实地调研 | 南方基金、鹏华基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年07月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 国泰君安 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年07月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 景林资产管理有限公司 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年07月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 新世纪基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年07月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 太平养老保险 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年07月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 泰信基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年07月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 华商基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年07月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 中海基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年07月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 国信证券 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年07月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 天弘基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年07月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 上海奡骁投资有限公司 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年07月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 华安财产保险 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年07月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 友邦华泰 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年07月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 银华基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年08月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 华夏基金、中信证券 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年08月29日 | 公司证券部 | 实地调研 | 富国基金、中银国际 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月07日 | 公司证券部 | 实地调研 | 海富通基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月09日 | 公司证券部 | 实地调研 | 东方证券、混沌道然资产管理公司 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月09日 | 公司证券部 | 实地调研 | 兴业证券 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月11日 | 公司证券部 | 实地调研 | 汇添富基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月16日 | 公司证券部 | 实地调研 | 瑞士信贷 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月16日 | 公司证券部 | 电话沟通 | 兴业基金 | 了解公司经营情况 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 东海证券 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 富国基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 国元证券 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 西南证券 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 汇添富基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 泰信基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 远致投资 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 万方投资 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 浦银安盛基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 阳光基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 国信证券 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 民生加银基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 信诚基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 建信基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 东方证券 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 财通证券 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 银河基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 诺安基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 国元资产 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 英大证券 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 宝盈基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 华宝信托 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 博鸿投资 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月18日 | 公司证券部 | 实地调研 | 华富基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 中投证券 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 国投瑞银 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 泰达荷银 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 凯石投资 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 中银国际 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 光大证券 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 新世纪基金 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 联合证券 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月22日 | 公司证券部 | 实地调研 | 国泰君安 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
| 2009年09月23日 | 公司证券部 | 实地调研 | 英大证券 | 了解公司经营情况，对公司进行实地调研 |
4.6 衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
4.6.1 报告期末衍生品投资的持仓情况
□ 适用 √ 不适用
证券代码：000718 证券简称：苏宁环球 公告编号：2009-039
苏宁环球股份有限公司
第六届董事会第十次会议决议公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
苏宁环球股份有限公司第六届董事会第十次会议于2009年10月27日在公司会议室召开。公司以书面通知的方式于2009年10月17日通知了全体董事。会议应出席董事9人，实际出席董事9人，符合《公司法》和《公司章程》规定，会议有效。本次会议以举手表决的方式审议了以下决议：
一、会议以9票通过，0票反对，0票弃权，审议通过了《2009年度第三季度报告全文及正文》；
二、会议以9票通过，0票反对，0票弃权，审议通过了《苏宁环球股份有限公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理办法》；
三、会议以9票通过，0票反对，0票弃权，审议通过了《苏宁环球股份有限公司接待和推广工作制度》；
四、会议以9票通过，0票反对，0票弃权，审议通过了《苏宁环球股份有限公司投资者关系管理制度》；
五、会议以9票通过，0票反对，0票弃权，审议通过了《苏宁环球股份有限公司重大信息内部报告制度》。
特此公告
苏宁环球股份有限公司董事会
二OO九年十月二十九日