房地产市场的波动性，使房地产资产的估值起伏不定。资料显示，滨海控股置入ST天香资产的评估基准日为2008年6月，其中松江集团资产的增值率为147.62%；深圳梅江南的增值率为7.99%；百合春天三期项目土地使用权的增值率145.49%。

　　天津房产界人士告诉记者，与上海、广东等城市相比，天津的城市化水平相对滞后，房价相对较低且运行平稳。从商品房住宅价格来看，天津市从2004～2008年间的房价走势基本是“一年一台阶”，相继突破3000、4000、5000、6000、7000元/平方米。今年上半年，国内房产市场迎来一波凌厉的上涨行情，天津的住宅房屋均价在8000元/平方米左右。

　　从目前的天津房价看，ST天香置入资产当时的估值显然较低。如百合春天三期项目占地面积2.34万平方米，计划建筑面积约4.74万平方米，该土地使用权是滨海控股于2004年8月以出让方式取得，评估价为6809.39万元，折算成楼面地价约1436.6元/平方米，且评估中已体现部分利润。而记者在实地走访获知，百合春天二期二手房均价已升至约8000元/平方米，其利润率应当较为可观。

　　值得期待的是，滨海控股“以路换地”囤积的大量土地，可能为ST天香带来机会。资料显示，滨海控股1999年获得梅江南3300亩土地使用权的代价，仅仅是一条友谊南路的建设，该路的投资额为4.2亿元。而在梅江南板块开发成功后，该区域的土地升值数十倍。在未来，ST天香可能分享张贵庄、团泊新城等“超级大盘”带来的超额收益。

　　天津房产界人士认为，随着滨海新区的加速建设、京津城际铁路效应的进一步扩展，天津房地产市场将逐渐打破以本地买家为主的格局，外来投资人群将增多，天津房地产“价格洼地”的优势进一步显现，房价走势前景看好。但业内人士也提醒，过多的土地储备既是财富又是挑战，“滨海控股的‘造城’模式，战线拉得很长，只许成功不许失败”。