王福重
刚刚过去的十月，全国70个大中城市的商品房价格，同比上涨了3.9%,这是全国房价连续7个月上涨。多家调查机构的数据显示，目前的房价，已让多数城市家庭难以接受，“买房难”已成“口头禅”。为什么房价能“冒天下之大不韪”，一骑绝尘？想必在这背后，有不以人的意志为转移的因素。
望房兴叹的人，抱怨的是开发商。问题是，谁是开发商？
当今的房地产业，是典型的战国时代。国企、民企、外企，都运作于中。不但传统的建筑企业在盖房子，电力公司、煤炭公司、粮食公司，水利公司、化工公司、外贸公司、远洋公司、飞机制造公司，都成立了房地产开发企业。这些企业，有天然的、巨大的融资能力，而且融资成本极低。“地王”的频出，就是明证。所有这些企业，自觉不自觉间，结成了某种联盟，任何降温房地产的举措，不管出自什么权威部门，都会遭到有效的抵抗。这已经被十数年来的博弈所证明。
地方政府也是房地产业的相关者。在现有的财政体制下，地方政府收入十分有限。来自土地一级的收入，是其不可或缺的组成部分。“地王”，在一定意义上，可以看作是房企在向地方政府“示好”。除了开发房地产，离不开地方支持外，房地产企业的主要税费，如营业税、契税等，都是地方政府可以调节的。
十多年前开始的城市住房制度改革，采取的是“稳定一批，放开一片”的方式。在福利分房体制下，一部分“有单位的人”，用较低代价获得了房屋产权（尽管产权不完整），这些住房，叫法五花八门，有“成本房”、“房改房”等等，这在市场机制完备的国家是不可想象的。而其余更多的人，将获得一定的货币补偿，然后自己去市场上买房。货币补偿，随着房价节节攀升，已是杯水车薪。
与房改配套的政策，还有经济适用房（经适房）、廉租房等。最初经济适用房很红火，因为地价便宜，优惠多多，地段也好，开发商有钱可赚，后来无利可图，开发商热情就慢慢降温了。北京市今年几块经适房的地块拍卖，几无开发商响应。经适房最大的弊端是，所有的政府部门加起来，都难以根除申请者的信息造假以及其后的牟利，而且为一些部门自留了很大的寻租空间。武汉经适房摇号事件，不过冰山一角。结果就是，住经适房的人，不是最初政策指向的“夹心层”(不太穷，但又买不起商品房)，而是高收入阶层。其实，夹心层，不是政府最需要关心的，廉租房，才是政府唯一应有作为的领域，因为关乎最穷的人。任何国家不可能做到人人拥有房产，但是，人人都应享有居住权，而这是政府的责任所在。廉租房没有产权，不能出售获益，可以有效打击经适房的猫腻。但是，直到现在，有关部门对建造廉租房积极性不高。道理很简单：没有利益空间，比不了经适房。
以上是供给者，再看需求方。
有人说，地价不决定房价，这有道理。只要有人买，一切都不是问题。那进一步问，谁是购买者？一定有媒体所宣传的“刚性需求者”，要结婚的人，总要有新房。可是，千万不要以为这些年轻人，可以买得起一个大房子，起码在北京、上海，很难，实际上，这是几个家庭，几代人动用多年储蓄的结果。如果靠刚性需求，房地产价格不可能一路凯歌。肯定存在一个实力强大的购买阶层。
这个阶层，就是富裕人群。各种富豪排行榜，“煤老板”，“温州商人”，经济发展，确实造就了一批超级富豪。可是这毕竟是其中的一小部分，他们根本没有能力拉动全国房价，所谓的“某某炒房团”，有转移公众注意力的嫌疑。而真正有实力拉动房价的，是部分行业的高收入群体。
中国的行业收入差距，以及阶层收入差距，近十年来呈现不断扩大趋势。部分行业，利用垄断地位，获得大量利益，却没有集中于国家财政，而是变成了各种名目的内部福利，包括住房，这是高房价的最大推手。
商品房，只是有中国特色的一种说法。住房不单是商品，还是资产，是可以像金融资产一样炒作的对象。这也是理解房价不可忽视的方面。比如，即使买了房子的人，也仅有70年的使用权，而非完全的产权，住房的寿命还不一定有70年，所以，细想起来，房价似乎太高，太不值。可是，如果想到它是资产，就又不难理解了。我们还发现，不是全国所有地方的房价都高得离谱，真正高的，不过是京沪深穗杭等热点城市，也就是有炒作空间的地方。当各种资金，都可以便当地进入房地产领域的时候，房价，就极容易变得如脱缰野马，就如美国的次贷衍生品，在各种名目的包装和光环之下，价格脱离其变动的由头而一路飙升。富裕阶层一天天增长着，他们的巨大财富总要寻找增值渠道，而目前，投资渠道十分狭窄，房地产，是除股市等不多几个领域外，唯一的选择了。炒房族，在一些城市，已蔚然成军。
有学者比较了世界多个城市的房价，发现房地产价格是有周期性的。有统计学者计算过，上世纪90年代之前，美国的房屋价格，变化并不大。可是，必须指出，多数商品或者资产的价格，都有周期性，即回归的特征。但是，人毕竟是活在短期的，作为资产的炒作获利，几年、十几年已足够。为了房价下跌，难道让人一直等几十年不成？周期，不过是一种事后的总结和说辞罢了。
高房价折射出的，是中国经济的结构性问题，我们实在已到了非得以公平促发展不可的时候。房地产有无泡沫？何时破裂？都不是真问题。我们必须着手的任务是：改革财政体制，让地方政府从房地产利益链条中脱身；打破垄断，遏制过高收入阶层的不合理形成；打击腐败；允许现有的存量房屋上市交易，扩大有效供给；大力从速建设廉租房，减少经适房。 （作者系北京航空航天大学金融研究中心常务副主任）