赵 晓
2009年，本来是中国经济最困难的一年，不料却成了中国房地产最辉煌的一年。
很少有人想到中国经济在2009年会有如此强劲的反弹和复苏，更没有人想到中国房地产市场会出现如此火爆的场景，无论是量、价都大大超出历史最高水平！套用老百姓经常说的一句话就是，想到过疯，没想到会这么疯。
所以，我们要对2009年作出一个解释。如果不能解释2009年，也就很难预料2010年。
最难于预料的是政府推手的力量及其效应。我算了一下，2009年的财政赤字占GDP的比重接近3%。而1998年，第一次扩大内需时大概是1%。这也就是说，2009年财政刺激经济的力度大约相当于1998年的3倍。另外，2009年M2接近30%的增长，M1超过了30%的增长幅度，完全出人意料。我们知道，正常的货币供应量的增长，大体等于“GDP的增长幅度+CPI的增长幅度”。2009年的经济增长大约是8.4%，CPI全年是负增长，那么货币供应量的增长本不应该超过10%，甚至不应该超过8%，如此看来，其中大概只有三分之一货币供应跑到了实体经济，表现为产出（Output）的增长，其他的部分或者沉淀，或者跑到房地产市场和股市等资产市场去了。
中国这些年货币供应量的增长一直超过经济增长加上物价增长之和，也意味着有一部分钱跑到经济体外面去了，这就是所谓的“热钱”，有人估计，这部分钱大概有18万亿之多。然而，当市场预期和信心发生变化时，这时这些钱会迅速跑到房地产市场去。再加上2009年新溢出的货币，房地产市场当然热气腾腾。
还有一个因素不得不提，就是政府战略性地稳定股市，其结果，沪指从2008年11月的1668点，一度攀升到接近3500点。这意味着，中国的流通市值增加了4万亿，一举复活了中产阶层，进而催生楼市的活跃。中国股市、楼市与经济的关系，大体说是股市开始上涨5个月以后，会带动楼市上涨。所以，房地产市场一头连着中国股市，一头连着中国经济。2009年股市一倍多的增幅，增加了4万亿国民财富，这个4万亿的效应一点不亚于政府投资的4万亿，其对楼市销售的直接拉动至少在700亿。
这样看来，为什么2009年的市场超出了国人预期，原因就在于现代经济的本质是货币经济，而政府作用下的货币的潮涨潮落，将引致整个经济以及市场的潮涨潮落。楼市疯狂的背后，是货币疯狂的扩张。
如果还不清楚，可再看一个数据，就是贷款的天量增长。2008年是“紧缩的货币政策”实施的一年，每月贷款大致2000亿、3000亿，最低时1000多亿，但2009年有4个月的贷款超过1万亿甚至接近2万亿，也就是说2009年一个月的贷款增长差不多相当于2008年半年的贷款总和，这就是市场火的源头！前三季度，开发商资金来源有3.8万多亿，这是不是开发商的资金增加导致的呢？不是，开发商自筹资金只增长了14.9%。是不是因为外资呢？更不是，外资负增长30%。那么，资金从何而来？按揭贷款的增长97.7%，我们看到订金和预付款的增长是50%多，还有就是开发商的开发贷款增长是40%多。关键还是货币大量投资硬是将“现金为王”、通货紧缩的心理转成了“投资为上”、通货膨胀的预期。
所以，2009年市场惊人甚至说是无人预料到的变化，最最重要的就是因为政策的驱动和资金的推动，最最重要就是货币政策和财政政策双宽松所带来的机会。
有人说宏观政策对中国经济其实没有什么用，这是不正确的。测算过去30年的经验数据，基本上货币供应每增加1个百分点，就可使中国经济增长0.38个百分点，财政支出每增加1个百分点，可使中国的经济增长0.325个百分点。所以，我们看到无论是货币增长还是财政支出增长对中国经济增长是有明显拉动作用的。
据此，笔者进一步测算，发现2009年货币扩张力度基本上是照着让经济增长向11%以上的方向拉的，而贷款增长力度基本上照着16%的方向上拉。中国经济实际上并没有增长这么多，是外贸近20%的负增长以及贸易顺差超过30%的负增长的缘故，这可以解释一部分。另外一部分解释，就是许多货币和贷款并没有进入实体经济方面，而是跑到了楼市，跑到了资本市场以及其他资产市场。这就是2009年楼市出人意料的膨胀的原因。
展望2010年。我们首先听到好消息就是国际经济将大幅回升。相比2009年，2010年增幅可能回升4个百分点以上。这个力度是很大的。这将使中国的外贸止跌上升，可能会变成15%甚至17%的正增长，那样，外贸将上拉经济1个多百分点，这就产生3个多百分点的增幅反弹。假如投资和消费增长与2009年相当，则2010年的中国经济应朝着增长10%以上的区间走。
那么，投资和消费的增长力度会不会下滑呢？前一段曾有很多争议，特别是针对通胀预期以及房地产市场的泡沫，有人主张宽松政策要退出，但中央经济工作会议传达的政策意图是，双宽松政策2010年还将继续，这意味着2010年的财政赤字甚至会比2009年还高，贷款虽然比2009年有所降低，但估计也会在7万亿到9万亿左右，投资并不会明显放缓，增长预计在31%。消费增长可能会有所降低，大概从2009年15%降到13%。由于投资和消费增长稳定，而外贸大幅反弹，2010年的增长比较确定。
至于房地产市场，肯定不会像2009年这样疯狂，因为政府可能会有一些类似于定向打靶式的针对楼市的紧缩政策。政府的意图本来是稳定楼市以稳定经济，但没有想到2009年楼市变成了大狂欢，这其实不合政府的政策意图。另外，市道有可能变得比人想像得要差。卖房子在一定时期其实有一定的量，因为2009年反弹太快，因此2010年市场有可能自身出现调整。出现出人意料的下滑也完全可能。从这个角度讲，我与许多对2010年房地产市场非常乐观的朋友看法不同。我的看法是，2010年会是一个相对的淡年，特别是前三个季度，情况恐怕都不容乐观，销售量一定会下降，价格调整包括显性的调整或者隐性的打折也完全有可能出现，不同地区和城市也会出现分化。当然，由于整体宏观政策仍是扩张，同时开发商在2009年已度过资金链困境，不存在崩盘的危险。第四季度市场仍有可能往上走，价格再度攀升也是完全有可能的。
从全球经济的角度，我们看到的并不是危机的过去，而是更大的危机可能来临的前景。但我却也不同意有人言之凿凿的2012年世界将崩溃的说法。我对世界的复苏不太乐观。但是对中国经济相对要乐观许多。尽管有经济泡沫，中国经济仍未变成泡沫经济，相反，金融海啸导致的市场修正，已在一定程度上释放了泡沫，而中国经济仍有继续快速奔跑的能力，如果经济能持续快速奔跑，比如每年保持8%以上的增长速度，并适当以定向打靶的方法抑制泡沫，则经济的发展完全有可能从底部冲抵泡沫，降低泡沫的强度以及延缓破灭的时间。从这个意义上讲，2010年以及今后一段时期中国经济政策最关键的一个着力方向就是要让经济跑过泡沫！
是的，让经济跑过泡沫，而不让泡沫压垮经济。中国现在仍处在机会之窗中，但为时并不太长，转型迫在眉睫！ （作者系北京科技大学管理学院教授）