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楼市的“凤凰传说”，正在中国热带滨海度假胜地海南激情上演。
月初，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见公布以来，海南楼市急剧升温，价格大幅上涨，各路投资者夹杂着炒房团蜂拥而至，部分楼盘哄抬房价，捂盘惜售。面对房地产市场过热现象，海南省于15日暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房产开发项目。谁知“双停”政策适得其反，此后海南楼市更是一日一价，据了解，目前海南全岛房价已较月初飙升30%，个别区域更是达到50%以上涨幅。
海南九十年代的房地产泡沫令人记忆犹新。面对此轮海南房价暴涨，各方担忧海南可能产生新的房地产泡沫。但笔者认为，海南楼市目前正经历从被低估到价值回归的过程，未来或将面临大幅波动的风险，如何让房地产业回到稳定增长的轨道中来，将深度考验海南当地政府的执政智慧。
2005年以来，海南省特别是海口、三亚等重点城市，发展明显提速，一批重点工程如东环高铁等抓紧建设，新一届当地政府加大招商引资力度，大公司大项目带动发展策略初见成效，市场气候逐渐形成。而国内其他地区这些年获得高速发展，自然环境和资源环境为此付出了沉重代价，这进一步凸显了海南岛作为中国唯一热带度假岛屿、作为全国人民四季花园的环境价值。作为一个面向全国的特殊市场，海南房地产在等待一个契机回到它应该有的位置。国际旅游岛政策出台，稳定了公众对海南未来发展的预期，由此引爆了当地房价。出人意料的是，房地产价值的回归是以价格剧烈上涨的方式在短时间内完成。
笔者推断，海南房地产的第一波价值回归行情已经完成，以后很可能再走出“溢价”行情，除了海南国际旅游岛规划细则出台的政策因素外，这也和当地市场的容量有关。2008年，海南商品房销售额为200亿元，2009年增加73%，也就360亿元左右，而浙江温州一地，保守估计民间游资达6000亿元以上。据海南省住房和城乡建设厅统计，截至1月18日，海南省主要城市可售商品房共计599.19万平方米。如以均价7000元计算，也就价值420亿元。所以一旦全国范围的投资者关注并部分进入海南楼市，至少目前阶段会出现严重的供求失衡，而不单单是开发商捂盘所致。
后市既然可能继续看涨，海南楼市是否会出现风险甚或像九十年代那样出现严重泡沫？
首先要看当地政府的管控能力。虽然海南省政府提出强岛富民的目标，但国际旅游岛是长期发展战略，当地居民的收入提高是个长期过程。面对日益脱离当地多数居民购买力的商品房价格，海南省政府如何通过建设廉租房等把本岛居民的居住问题解决好，是关系民生的大事，也是保证国际旅游岛发展成功的前提。
其次，从目前买房人的资金构成来看，银行风险是相对较小的。目前，海南很多市县楼盘，都不做按揭业务，要求购房人一次性付款。一旦房价下跌，流动性变差，买房人会被套住，但对银行影响不大。而1993年房地产泡沫几乎百分百是用银行资金吹起来的，泡沫破灭后严重伤害当地实体经济。目前只要处理好银行资金不要过多介入房地产开发市场，严格按揭条件，就不大可能再现当年的“房地产金融危机”。
既然是建设国际旅游岛，软环境尤其重要。海南省亟待提高总体服务水平，改善省际以及岛内的交通条件，利用好政策不断推进基础设施建设，不断提高现代服务业的层次，吸引各地高收入者和新兴中产阶层把海南作为“候鸟”式生活的目的地，而不是因为软环境不佳被迫“迁徙”。
作者系本报新闻总监
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