乔新生

  2010年春节前后，发生在海南三亚市的“炒房”事件，又一次提醒决策者，中国房地产市场已经到了十分危险的地步，如果继续利用财税、金融、价格等手段，对房地产市场进行宏观调控，那么，最终的结果很可能会导致房地产市场宏观调控的力度越大，房地产市场的泡沫越严重。

  中国当前房地产市场中存在的问题，一言以蔽之，就是没有搞清责任主体。居者有其屋，责任在政府。各级政府在住房保障方面，负有不可推卸的责任。如果地方政府依赖“卖地财政”，那么，房地产宏观调控政策必然陷入自相矛盾的境地。

  因此，笔者建议全国人大代表在本次人大会上，提出制定住房保障法的议案，将加快保障性住房建设，纳入到法治的轨道。具体而言，第一，必须明确保障性住房的种类。在我国，保障性住房既包括经济适用房，也包括政府提供的廉租房，还包括国家机关、企事业单位的自建房。现在，部分城市在经济适用房分配中，出现了非常严重的分配不公现象。因此，住房保障法必须明确经济适用房的性质，制定经济适用房的分配原则。

  第二，必须明确城市规划的科学性，防止在保障性住房建设方面弄虚作假。我国现在城市规划方案随意性太大。为了最大限度地攫取土地财政收入，许多城市将保障性住房建在郊区，人为地增加了保障性住房使用者的生活成本。所以，住房保障法必须从城市规划入手，在制定城市规划时，优先考虑保障性住房的建设需要，在城市中心部位保留足够的空间，以供应保障性住房。

  第三，必须从根本上解决城区房屋的强行拆迁、违规拆迁问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》试图以行政法规的方式，解决城市房屋拆迁问题。但现在看来，立法思路不变，强制拆迁就很难遏制，房屋所有权人仍然无法保护自己的财产权。从根本上解决强制拆迁问题，在笔者看来，须从城市规划必须民主化，土地出让必须市场化，房屋拆迁必须民事化这三化上着手，在房屋拆迁问题上，不允许打着公共利益的幌子，强制拆迁，更不能允许把修建楼堂馆所看成是公共利益的需要。应扭转《国有土地上房屋征收与补偿条例》的立法思路，让房屋拆迁变成一个纯粹的民事行为，未经房屋所有权人同意，任何企业和个人都不得实施强制拆迁。城市房屋拆迁不再纳入政府考虑范围。政府实施城市规划，出让规划方案涉及的土地，应向开发商说明土地的现状。开发商根据城市规划方案，仔细权衡开发成本，并且通过协商的方式，解决规划土地上房屋拆迁。各级政府不得帮助房地产开发商强制拆迁居民的住房，更不能以裁决或者诉讼的方式，迫使居民放弃自己的房屋所有权。

  必须承认，改革开放以来，公共产品供给严重不足。近些年来实施的房地产宏观调控政策，产生了不少负面效果。所以，笔者吁请尽快出台住房保障法。

  从房地产宏观调控政策，到住房保障法，改变的不仅仅是调控手段，还涉及公众的期盼以及执政理念。希望全国人大应当以此为契机，重新检讨我国在公共产品供给方面存在的问题，充分借鉴其他国家的有益经验，改变立法思路，为我国公共产品配置制定完善的法律规范。

  （作者系中南财经政法大学社会发展研究中心主任，教授）