关闭
  • 1:头版
  • 2:两会特别报道
  • 3:两会特别报道
  • 4:两会特别报道
  • 5:财经海外
  • 6:财经新闻
  • 7:观点·专栏
  • 8:公 司
  • 9:公司纵深
  • 10:创业板·中小板
  • 11:地产投资
  • 12:人物
  • A1:市 场
  • A2:市场新闻
  • A3:机构动向
  • A4:资金观潮
  • A5:市场趋势
  • A6:市场评弹
  • A7:数据说话
  • A8:财富眼
  • B1:披 露
  • B4:信息披露
  • B5:信息披露
  • B6:信息披露
  • B7:信息披露
  • B8:信息披露
  • B9:信息披露
  • B10:信息披露
  • B11:信息披露
  • B12:信息披露
  • B13:信息披露
  • B14:信息披露
  • B15:信息披露
  • B16:信息披露
  • B17:信息披露
  • B18:信息披露
  • B19:信息披露
  • B20:信息披露
  • B21:信息披露
  • B22:信息披露
  • B23:信息披露
  • B24:信息披露
  • B25:信息披露
  • B26:信息披露
  • B27:信息披露
  • B28:信息披露
  • B29:信息披露
  • B30:信息披露
  • B31:信息披露
  • B32:信息披露
  • B33:信息披露
  • B34:信息披露
  • B35:信息披露
  • B36:信息披露
  • B37:信息披露
  • B38:信息披露
  • B39:信息披露
  • B40:信息披露
  • B41:信息披露
  • B42:信息披露
  • B43:信息披露
  • B44:信息披露
  • B45:信息披露
  • B46:信息披露
  • B47:信息披露
  • B48:信息披露
  • 楼市乱相丛生 开发商预期现较大分歧
  • 两会房地产悬疑
  • 沪深房价下跌10%
  •  
    2010年3月10日   按日期查找
    11版:地产投资 上一版  下一版
     
     
     
       | 11版:地产投资
    楼市乱相丛生 开发商预期现较大分歧
    两会房地产悬疑
    沪深房价下跌10%
    更多新闻请登陆中国证券网 > > >
     
     
    上海证券报网络版郑重声明
       经上海证券报社授权,中国证券网独家全权代理《上海证券报》信息登载业务。本页内容未经书面授权许可,不得转载、复制或在非中国证券网所属服务器建立镜像。欲咨询授权事宜请与中国证券网联系 (400-820-0277) 。
     
    稿件搜索:
      本版导航 | 版面导航 | 标题导航 收藏 | 打印 | 推荐  
    楼市乱相丛生 开发商预期现较大分歧
    2010-03-10       来源:上海证券报      作者:⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

      两会过半,楼市如何实现健康稳定仍是焦点话题。而就在地方和中央政策导向不断提示市场可能出现回调迹象时,市场本身的发展却乱相丛生,方向不明。开发商高度关注政策动向,谨慎推盘,致使部分市场出现两会第一周新增住宅“零供应”;一边是地产股强劲反弹,开发商信心满满,一边又是各地房价悄然松动,打折优惠声四起……

      本期地产周刊调查了目前楼市的五大乱相,期望给投资者和政策制定者提供鲜活的案例,以备参考。正如一位资深房地产业律师所言,调控难以实现效果的原因是没有摸到楼市矛盾的症结,或者没有提前堵住投机者规避政策风险的出口。

      市场集体预期,两会后房地产市场将有新一轮调控政策出台,“从紧”仍是楼市政策主基调。

    ⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

      开发商乱相:

      表面乐观预期 背后各寻退路

      作为市场嗅觉最敏锐的一环,开发商的应急反应常常能说明市场的真实趋势。

      表面上,开发商对市场仍一片乐观声。从土地市场上看,北京、上海等地新年以来的土地招标会上,各大地产商悉数亮相,没有丝毫看淡后势的紧张。但一些细小的迹象表明,开发商已经积极准备应对可能到来的下行周期。

      易居中国数据显示,3月2日和3日,上海闵行夏朵园二期共登记出售房源162套,均价1.1万元/平方米。消息人士称,这个由上海农工商地产开发的郊区大盘,此次一次性打包出售给某浙商财团。“虽然从未来趋势上看,随着闵行星河湾的开盘,夏朵园的价格可能涨至2万元/平方米,但此时开发商愿意底价打包出售,一定程度上说明其资金紧张。”该人士称。另有消息称,华润置地某一线城市大盘因为积蓄的认购客户不足,可能定出较预期价格大幅下降的开盘价。

      除了低价团体销售外,根据一个对上海百个楼盘调查,三成以上楼盘表示2010年会有打折、送面积等促销手段,而促销楼盘多集中在外环附近。但总体而言,由于许多开发商资金相对充裕,因此短期内出现大幅下调的可能性也相对较小。

      开发商的另一个应急策略是捂盘。前述调查中,47.5%的楼盘选择“小推试水”,23.7%楼盘选择加速推盘,而8.5%的开发商选择封盘。专家认为,多数开发企业选择“小推试水”反映出开发商矛盾重重,尤其是在2009年市场成交量创纪录后,开发商一方面不想错过更高的房价涨幅利润空间,一方面又担忧新一轮宏观调控。

      

      个贷乱相:

      贷不到钱者开始退房

      近期楼市的另一个乱相是因房贷政策变化引起的销售混乱。有消息人士向上海证券报透露,南京朗诗等开发商在沪楼盘于节后出现集体退房现象。主要原因是春节前后,房贷政策出现变化,一些节前已经谈好的贷款业务到节后被通知无法实行。

      而记者从上海多家商业银行也了解到,春节后确实有房贷政策进一步紧缩的硬性要求。连政策一直鼓励和支持的首套房也被列入紧缩之列。交通银行等此前可以申请2成首付、7折利率优惠的首套房贷款政策目前可真正获批的不足申请客户的1%。

      另外,记者从成都市场获悉,成都工商银行和中信银行近日直接将首套房首付比例硬性抬高至3成。其他地方与商业银行的首套房贷款政策或将跟进。

      “首套房政策同步紧缩的原因有两个,一是7折利率等优惠本身就是2008年应对全球金融危机的临时举措,银行基本无钱可赚,因此会择机取消。另外,为了应对开发商由于资金紧张而以民工身份证贷款等方式恶意套现,银行不得不通过提高贷款成数的方式防止首套房风险。”一位房地产专家解释。

      “贷款政策是商品房成交量的重要影响因素。可以估计,随着银行信贷进一步紧张,三月份的楼市成交将进一步下滑。”分析人士称。

      

      融资乱相:

      银行无钱可贷 民间利率飙升

      根据上海证券报两会报道组的消息,两会后,针对房地产市场,中央各部门对信贷、财税、企业融资、土地等将出台更加严厉的后续调控措施。其中严控开发贷款是金融调控重点之一。包括对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放开发贷款。而证监会也正联合国土资源部等,拟订上市公司募集资金管理新政,旨在确定更为明确、细致严格的审核标准,从而把好房企土地融资的“闸门”。

      随着银行融资和资本市场融资口径的收窄,更多开发商开始转向民间借贷。广州有消息称,近期广州民间借贷市场日益走俏,节后借贷利率最高上涨近四成,甚至出现10%的高额月息。

      “即便在2008年下半年融资最艰难的时候,浙江民间利率也不过月息7%。现在的民间利率确实已经比较高了。如果银行对开发贷款继续收紧,房地产市场将有更多贷款转向民间。”易居中国分析师薛建雄表示。

      薛建雄介绍,除了直接的民间借贷外,近几年刚刚兴起的变相贷款方式之一是与炒房团合作。比如由炒房团先期贷给开发商1000万元,房源可售后将价值1500万元的房产过户给炒房团。炒房团甚至有特权在过户后实现退房,使房源重新流向市场。

      这就不难解释部分炒房团与某些开发商关系特别密切,进而跟随某品牌的楼盘一路买下来的做法。也可以理解市场波动期,开发商动辄100%的退房率的问题根源。

      

      市场乱相:

      政策持续“从紧”地产股反而升温

      周一以来,深沪A股111家房地产公司股票全线上扬,实现地产股低迷数月以来的首次回攻。究其原因,除了近阶段以来地产股出现技术性超跌现象外,两会的地产政策渐趋明朗成为主要原因之一。

      然而,根据市场人士的预期,房地产板块短期内或有继续反弹的可能,但中期而言不确定性较大,基本面仍然存在政策风险。据住建部内部人士透露的信息,两会后楼市政策氛围仍然趋紧,不排除有新的房地产宏观调控政策出台,包括更严格的金融信贷政策。而中原地产研究中心研究经理瞿安新则认为,“两会”后各地将和北京落实“国十一条”一样,陆续出台一系列调控实施细则,房地产市场将进一步面临调控压力。预计今年3月楼市“小阳春”较难出现。

      

      预期乱相:

      9成开发商看涨 7成购房者看跌

      在春节前对100个上海楼盘的调查表明,90%开发商认为今年房价不跌,但70%购房者却看跌后势。其中39.4%购房者预测房价下跌幅度将超过20%。而对于看跌房价的理由,33.2%购房者认为房贷政策收紧是主要因素。而前不久由中国市场信息调查业协会等四家机构推出的《2009年第四季度中国购房者信心指数研究报告》显示,2009年的四季度,大部分购房者还在看涨房价。专家认为,前后反差如此之大,房贷政策突变起到了很大作用。

      “90%开发商看涨的说法要辩证地看,很多开发商通过喊口号影响市场预期,也是在给自己壮胆。如果房价出现松动,那我们看来不会是小幅震荡。”北京一家商业地产上市公司高层称。

      北京中原地产总经理李文杰介绍,目前多数北京金融及地产界人士分析,今年上半年,信贷等金融政策将持续收紧,到下半年可能有所松动。开发商目前仍以宏观经济尚未完全回暖为依据,看好楼市后势。而一旦下半年宏观经济企稳迹象更加明显,房地产市场的长期趋势才会明晰起来。