王福重

  高房价以及房地产市场乱象能否得到纠正，是本次“两会”不容置疑的最大热点之一。房地产，既关乎宏观经济，更关乎民生，是一个纠结复杂的市场，牵一发而动全身，加之以前的数次调控，效果均不明显。所以，对于此次调控新政的最终结果，持怀疑观望态度，也不是不可以理解。但是，有充分的理由认为，政府此次调控，有确凿的胜算依据。

  首先是信心。所谓“上下同欲者胜”。去年底的国务院常务会议，温总理“两会”前在新华网与网友的交流，以及上周五的政府工作报告，都发出了坚定的信号：抑制部分城市房价过快上涨的趋势。要知道，这一部分城市，是全国的标杆，一旦标杆变化，全国房价都会随之起舞的。相关的国土、财政、税务、银行、住建等部门，均已经表态，而且已有实质性动作出台。进入新年后，多数城市的房屋成交量和成交价格，都有一定程度的下降，特别是成交量。观望态势已经形成。

  为什么说，要相信政府的决心和态度？因为高房价，在相当程度上，妨碍了经济的健康增长和民生的改善。如果要把拉动经济的力量转到内需上，就必须将过高的房价降下来，提高居民的消费能力。房价还关乎一代甚至几代年轻人的生存状态和梦想，关乎社会的和谐。如果房价不能稳定，我们将会面临增长方式转变、民生改善的更大困难和压力，这是我们的“不能承受之重”。

  其次，政府有足够的手段。

  实证分析表明，流动性与房价之间，存在高度相关和因果关系。流动性泛滥致房价上涨，是最近几年的规律。去年过分宽松的信贷投放，对房价的飙升，有直接的推动作用。

  流动性泛滥，要靠两个东西吸收，一是通货膨胀，二是资产价格泡沫。可是，2007年以来，国内产能严重过剩，而出口又持续低迷，加之国际大宗商品价格总体稳定，尽管CPI逐步上涨，并最终于去年底转正，但是，明显的通胀没有发生。所以，资产价格上涨，如股市和房市在去年的火爆，有“在所难免”的性质。

  在今年以及今后的几年，发生明显通胀的可能性都不大，所以，为抑制房价继续上涨，必须收紧流动性闸门。今年1月信贷投放高达1.3万亿元，是因为去年底的很多项目转到今年所致，并非常态。2月信贷，就下降到了7000亿元的水平。根据多年的惯例，商业银行信贷投放总是前高后低，即从第一季度到第四季度递减，则今年信贷总量约为7至8万亿元左右，下降明显。房地产企业属典型的信贷依赖型，尽管可以进行股权和债券融资，但失去了信贷融资，房地产企业的拿地和投资冲动势必减弱。

  同时，银监会也要求商业银行调整贷款结构，支持新能源、低碳和环保产业和技术创新。从各大银行负责人的表态看，没有一家银行继续增加房地产贷款，这对房地产企业应该是个提醒。

  财政政策，也在调整。首先是营业税的优惠基本取消。其次，央企的红利上交，在停顿14年之后，正在恢复。央企1万多亿元利润，部分投入了房地产，有60%的“地王”是央企。今后，随着红利上交制度的完善，“地王”将越来越少，越来越小。

  土地政策也在调整，比如房地产企业利用“杠杆”手法，用一点自己的资金，借助银行贷款就可以撬动一大笔投资，现在，房地产企业要拿地，至少要有50%的自有资金，而且需要在一年内全部交清。

  更重要的，温总理在政府工作报告中，提出今年将投入630多亿元，建造300万套保障性住房，对200万套棚户区进行改造。这是治本之策。

  有人说，住房是刚性需求。其实不准确。对居民来说，有房住，才是刚性的。有房住不是拥有房子，有的最低标准应该是租。任何政府不可能实现让每个公民都有一套自己的房子。房子的基本属性是商品的，商品的价格应取决于供求，而若是正常需求，便会随价格的提升而下降。之所以会出现房价高企，却买不到房的怪现象，那是因为有过多的人，把房子当作投资品来炒作（在这里，投资和投机的性质是一样的）。商品是为了消费而购买，投资品是为更高价出售而买，投资品的价格高低，仅仅取决于人们对于未来的判断，只要价格能够再高，现在的价格就是低的。而“人人拥有自己的住房”，是形成房价只涨不跌的预期的重要因素。

  因此，必须打掉人们对于房价将继续明显上涨的预期，炒作之风才会降温。说到底，房子多了，房价才会下降。当前，房子的供给是不充分的。政府的责任和义务，在于“安居”。无论是发达如美国，现代化如新加坡，还是高房价城市如香港地区，政府在为公众提供租赁房上，都算尽力。如果我们增大保障房建设力度，而且坚持数年，效果定然显现。

  （作者系中央财经大学政府与经济研究中心主任）