信达地产股份有限公司

  2009年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 中瑞岳华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？

否

1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

1.6 公司负责人贾放、主管会计工作负责人俞杰先生及会计机构负责人（会计主管人员）周慧芬女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况

2.1 基本情况简介

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2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和业务数据摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

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非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

■

采用公允价值计量的项目

单位:万元 币种:人民币

■

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

□适用 √不适用

限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

4.2 股东数量和持股情况

单位：股

■

4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 控股股东情况

○ 法人

单位：亿元 币种：人民币

■

4.3.2.2 实际控制人情况

○ 法人

单位：亿元 币种：人民币

■

4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

■

4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位：股

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§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

（1）报告期内公司管理回顾

经过2008年的重大资产重组，公司完成了主营业务从计算机应用服务业到房地产业的转型，2009年是公司重组后运行的第一个完整年度。4月份，公司正式更名为“信达地产股份有限公司”，并经上海证券交易所批准，撤销公司股票交易的其他特别处理，股票简称变更为“信达地产”。

2009年，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》以及监管部门的相关要求，从全体股东利益出发，结合公司的实际情况，建立健全各项管理制度，强化集团管理，逐步构建了较为完善的法人治理结构，提升了公司的风险管理水平、取得了较好的经济效益。12月14日，公司入选上证180指数和沪深300指数样本股，得到市场的积极关注。

报告期内，为适应房地产开发主营业务特点，公司对内部机构设置进行了调整，强化了集中管控，为公司发展奠定了良好的组织基础；公司加大资金管控力度，规范系统会计核算，提高公司系统财务管理水平；从成本控制入手，突出房地产项目开发各环节的集中统一管理，增强项目开发竞争能力；公司积极推进标准化和信息化建设工作，提高公司系统管控水平，组织完成了所属17家认证单位（33家企业）ISO9001质量管理体系认证工作。

报告期内，公司开发并进行物业管理的宁波“格林小镇”小区被建设部评为“全国物业管理示范住宅小区”称号，提高了公司的社会知名度。

（2）报告期内公司主要经营情况

报告期内，公司盈利能力不断提高。2009年公司总资产达到117.66亿元，较去年同期增长5.78%；净资产54.76亿元，其中归属于母公司净资产52.33亿元，较去年同期上升17.52%，资产负债率为53.46%。公司实现营业收入41.04亿元，比上年同期增长49.01%；实现净利润7.42亿元，较上年同期增加37.10%，其中11家二级子公司净利润8.43亿元，实现公司重大资产重组过程中预测净利润的80.80%；归属母公司的所有者净利润6.46亿元，较上年同期增长27.21%，其中11家二级子公司归属于母公司的净利润7.48亿元，实现公司重大资产重组过程中预测净利润的82.07%。 公司2009年实际净利润未达到盈利预测数据的主要原因为：2008年受国际、国内经济形势变化的影响，房地产市场受到一定波动，导致公司部分项目未按预期开工，致使2009年可结转的项目较预期减少。

报告期内，公司销售业绩取得新进展。2009年，国内房地产市场开始逐步回暖，公司积极抓住市场契机，制定适合公司发展要求的销售策略，加大各在售项目的销售力度。全年实现房地产销售面积67.03万平方米，合同销售金额37.61亿元，比去年同期分别增长123.88%和59.03%。

报告期内，公司房地产开发规模稳健增长。公司积极、审慎寻找商机，多渠道获取项目资源。在土地市场竞争激烈的形势下，公司根据自身资金实力和开发能力适度、理性地增加土地储备。截至2009年12月31日，公司在建及拟建项目占地面积约304.92万平方米，规划建筑面积556.20万平方米，在建项目开工面积约215.22万平方米，竣工面积约118.42万平方米。

（3）市场环境分析

近期国家对房地产行业出台了一系列宏观调控政策，考虑国内城市化进程、住房需求和宏观经济恢复的影响，房地产行业长期发展依然向好。目前的房地产行业调控措施，有利于房地产市场理性、健康发展，对于稳健经营的企业相对有利。

（4）公司未来发展展望

公司将积极推进资源整合，通过集中管控发挥公司的规模效应和协同效应，最大限度挖掘项目价值，通过提升产品品牌在市场中的影响力逐步形成公司的品牌优势。

公司将加强对区域市场的战略研究分析，实施稳健的项目拓展计划；保持适度的开发节奏，根据政策和市场变化及时调整经营策略；继续巩固既有区域市场地位，同时以市场为导向，以经济效益为核心，抓住机遇逐步进入其他区域，扩大公司的市场影响力。

（5）公司2010年度经营计划

2010年公司将继续坚持“坚持效益主导，服从战略需要，集约整合资源，实现科学发展，加强科学管理，倡导先进文化”的经营方针，加大以下几方面的工作力度，提升整体竞争能力。

①关注宏观经济形势，推进经营工作，确保完成年度各项任务。

②逐步推行市值管理，努力实现股东权益最大化。

③优化集团考核体系，引导各子公司积极关注利用股东资本盈利的能力，实现经营者与所有者利益的统一。

④继续加强对各子公司及项目公司组织结构、管理体系及人力资源的整合，优化管理成本，提高公司运营效率。

⑤积极研究多渠道融资方式，保证公司在战略实施过程中的资金需求。

⑥加强集团财务管控，提高资金运营效率。

⑦深入推进集中采购，贯彻落实成本管理前置理念，强化目标成本管理。

⑧建立公司系统产品线规划，提升项目开发水平。

（6）公司未来面临的主要风险和应对措施

行业风险:2009年，房地产市场在短期内快速升温，导致房价过快上涨。国家从信贷、土地管理等方面出台了系列管理措施，为此公司将加强对政策的前瞻性研究，提高风险防范能力。

市场风险:房地产行业的快速升温，使得市场竞争日趋激烈。为此公司将进一步规范内部管理，提高产品及服务质量，加强成本控制，提高公司核心竞争力。

财务风险:房地产信贷和直接融资环境使公司业务拓展面临一定压力，为此公司将以确保经营安全为首要原则，不断创新融资方式，拓宽融资渠道。

6.2 主营业务分行业、产品情况表

单位:元 币种:人民币

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6.3 主营业务分地区情况表

单位:元 币种:人民币

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(下转36版)

股票简称	信达地产
股票代码	600657
股票上市交易所	上海证券交易所
公司注册地址和办公地址	北京市海淀区中关村南大街甲18 号北京国际大厦C 座16 层
邮政编码	100081
公司国际互联网网址	www.cindare.com
电子信箱	dongmiban@cnda.com.cn

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	张小琦	吕昕
联系地址	北京市海淀区中关村南大街甲18 号北京国际大厦C 座16 层	北京市海淀区中关村南大街甲18 号北京国际大厦C 座16 层
电话	010-82190959	010-82190959
传真	010-82190958	010-82190958
电子信箱	dongmiban@cnda.com.cn	dongmiban@cnda.com.cn

	2009年	2008年	本期比上年同期增减(%)	2007年
营业收入	4,103,879,556.62	2,754,178,457.97	49.01	2,034,106,803.34
利润总额	1,057,553,899.28	700,700,916.03	50.93	548,096,667.03
归属于上市公司股东的净利润	646,466,370.81	508,203,146.35	27.21	357,146,882.45
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	517,907,754.12	333,500,704.36	55.29	51,365,612.90
经营活动产生的现金流量净额	1,506,833,598.24	-985,133,004.88	不适用	-90,522,321.31
	2009年末	2008年末	本期末比上年同期末增减(%)	2007年末
总资产	11,766,122,897.27	11,123,460,561.15	5.78	8,720,402,132.39
所有者权益（或股东权益）	5,233,267,586.47	4,452,918,261.18	17.52	1,929,081,826.97

	2009年	2008年	本期比上年同期增减(%)	2007年
基本每股收益（元／股）	0.42	0.49	-14.29	0.35
稀释每股收益（元／股）	0.42	0.49	-14.29	0.35
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.34	0.32	6.25	0.05
加权平均净资产收益率（%）	13.35	23.05	减少9.70个百分点	20.05
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	10.84	15.75	减少4.91个百分点	3.15
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	0.99	-0.65	不适用	-0.09
	2009年末	2008年末	本期末比上年同期末增减(%)	2007年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	3.43	2.92	17.47	1.88

非经常性损益项目	金额
非流动资产处置损益	3,430,143.62
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）	16,213,640.44
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费	12,509,431.50
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	137,127,219.42
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	4,007,339.03
其他符合非经常性损益定义的损益项目	2,692,599.44
所得税影响额	-42,475,627.32
少数股东权益影响额（税后）	-4,946,129.44
合计	128,558,616.69

项目名称	期初余额	期末余额	当期变动	对当期利润的影响金额
交易性金融资产	3,707.97	0.00	-3,707.97	2,154.16
可供出售金融资产	17,251.33	25,919.05	8,667.72	11,809.54
合计	20,959.30	25,919.05	4,959.75	13,963.70

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
信达投资有限公司	782,762,329	13,875,272		768,887,057	股改限售股份	2009年9月14日

报告期末股东总数					42,225户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数		持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
信达投资有限公司	境内非国有法人		54.75	834,518,311		768,887,057	无
江西赣粤高速公路股份有限公司	国有法人		6.58	100,242,666		100,242,666	无
正元投资有限公司	境内非国有法人		6.56	100,003,833		100,003,833	质押100,000,000
海南建信投资管理股份有限公司	境内非国有法人		2.01	30,619,400		30,619,400	无
深圳市建信投资发展有限公司	境内非国有法人		1.80	27,472,550		27,472,550	无
中国建设银行－华夏红利混合型开放式证券投资基金	未知		1.73	26,309,189		0	无
北京崇远投资经营公司	国有法人		1.03	15,656,640		0	无
博时价值增长证券投资基金	未知		1.00	15,314,388		0	无
交通银行－易方达科讯股票型证券投资基金	未知		0.84	12,855,786		0	无
中国建设银行－博时价值增长贰号证券投资基金	未知		0.79	12,031,486		0	无
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件股份的 数量				股份种类及数量
信达投资有限公司		65,631,254				人民币普通股65,631,254
中国建设银行－华夏红利混合型开放式证券投资基金		26,309,189				人民币普通股26,309,189
北京崇远投资经营公司		15,656,640				人民币普通股15,656,640
博时价值增长证券投资基金		15,314,388				人民币普通股15,314,388
交通银行－易方达科讯股票型证券投资基金		12,855,786				人民币普通股12,855,786
中国建设银行－博时价值增长贰号证券投资基金		12,031,486				人民币普通股12,031,486
兴业银行股份有限公司－兴业趋势投资混合型证券投资基金		11,012,152				人民币普通股11,012,152
中国农业银行－华夏复兴股票型证券投资基金		9,367,503				人民币普通股9,367,503
中国建设银行股份有限公司－华夏盛世精选股票型证券投资基金		5,986,664				人民币普通股5,986,664
交通银行－华安创新证券投资基金		5,590,748				人民币普通股5,590,748
上述股东关联关系或一致行动的说明		中国建设银行－华夏红利混合型开放式证券投资基金和中国农业银行－华夏复兴股票型证券投资基金同为华夏基金管理有限公司管理的基金。 除此之外，上述股东之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。

名称	信达投资有限公司
单位负责人或法定代表人	刘亚晶
成立日期	2000年8月1日
注册资本	20
主要经营业务或管理活动	实业项目、房地产、高新技术开发项目的投资；高新技术开发、转让、技术服务；

名称	中国信达资产管理公司
单位负责人或法定代表人	田国立
成立日期	1999年4月19日
注册资本	100
主要经营业务或管理活动	收购处置不良资产；追偿债务；资产管理范围内公司的上市推荐及债券、股票承销等。

姓名	职务	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初 持股数	年末 持股数	变动 原因	报告期内从公司领取的报酬总额（万元）（税前）	是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴
贾 放	董事长	男	57	2009年1月15日	2012年1月15日	0	0		0	是
马立明	董事	男	54	2009年1月15日	2012年1月15日	0	0		106.68	否
	总经理			2008年12月30日	2011年12月30日
宁桂兰	董事	女	54	2009年1月15日	2012年1月15日	0	0		0	是
刘社梅	董事	男	47	2009年1月15日	2012年1月15日	0	0		0	是
侯 琦	董事	男	50	2009年1月15日	2012年1月15日	0	0		2.38	是
陶毅	董事	男	40	2009年1月15日	2012年1月15日	0	0		2.38	是
刘大为	独立 董事	男	62	2009年1月15日	2012年1月15日	0	0		12.65	否
刘慧勇	独立 董事	男	63	2009年1月15日	2012年1月15日	0	0		12.65	否
邓海魁	独立 董事	男	76	2009年1月15日	2012年1月15日	0	0		12.65	否
朱 江	监事会主席	男	56	2009年1月15日	2012年1月15日	0	0		0	是
薛 丽	监事	女	52	2009年1月15日	2012年1月15日	0	0		2.38	是
高树军	职工 监事	男	39	2009年1月15日	2012年1月15日	0	0		28.96	否
俞 杰	副总 经理	男	53	2008年12月30日	2011年12月30日	0	0		81.91	否
张晓华	副总 经理	男	58	2009年5月31日	2012年5月31日	0	0		60.60	否
黄 凯	副总 经理	男	48	2008年12月30日	2011年12月30日	0	0		66.67	否
张小琦	副总经理，董事会秘书	女	40	2008年12月30日	2011年12月30日	0	0		66.67	否
张 宁	副总 经理	男	44	2008年12月30日	2011年12月30日	0	0		61.42	否
潘建平	副总 经理	男	47	2008年12月30日	2011年12月30日	0	0		66.67	否
合计						0	0		584.67	否

分行业或分产品	营业收入	营业成本	营业利润率 (%)	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	营业利润率比上年增减（%）
房屋销售收入	3,829,618,422.86	2,470,461,406.64	35.49	52.64	40.53	增加5.56个百分点
物业管理及出租	85,598,833.84	56,639,992.69	33.83	-50.41	-28.22	减少20.45个百分点
其他	162,854,151.83	87,360,727.02	46.36	383.31	641.32	减少18.67个百分点
合计	4,078,071,408.53	2,614,462,126.35	35.89	50.19	41.43	增加3.97个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
长三角地区	2,919,308,029.84	59.07
安徽省	373,534,443.26	-18.33
山东省	479,476,597.64	36.47
其他地区	305,752,337.79	328.47
合计	4,078,071,408.53	50.19