⊙西部证券研究所 刘彦召

  1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年回落3.9个百分点。这一方面是由于当前的政策紧缩改变了房地产市场预期，另一方面，房地产竣工面积增速的持续回落也从供给层面部分影响了房地产销售。

  一、我国房地产市场的结构性变迁增强我国房地产市场的刚性

  房地产的不动产属性决定了房地产市场的区域结构性，而就我国目前的房地产市场而言，造成区域结构性的很重要一点是我国经济发展的区域结构性。改革开放以来，我国优先发展东部沿海战略造成了我国东部沿海和中西部地区经济发展的巨大差距，这也突出的表现在房地产市场上。2002年我国房地产市场的主体集中在东部沿海，东部沿海省份年度新开工面积占我国房地产市场规模的大部分。但到了2009年，这一现象不复存在，目前中西部省份地区已经成为我国房地产市场发展的重要力量。这一结构性变迁本质上也是经济结构变迁造成的，且这一变迁过程将随着我国经济结构调整推进愈加明显。

  二、房地产刚性需求呈现趋弱态势

  我国由于巨大的城镇化需求支撑，房地产的需求刚性在过去几年表现得淋漓尽致，房价收入比远远高于国际上的平均水平。但随着房地产价格持续上涨，我国的房地产市场需求刚性已经出现趋弱态势，也就是说房价持续上涨已经对房地产需求形成了明显制约。2008年房地产市场价格调整幅度明显大于2005年，但房地产市场销售面积增长却远远小于2005年，这也从一个侧面反映了房地产市场的刚性趋弱态势已经显现。

  三、今年房地产政策进一步紧缩可能性不大

  回顾本轮我国房地产周期，可以得出的一个结论是经济危机造就了我国房地产市场的繁荣，而随着经济危机对我国经济影响的力度越来越小，我国房地产在2010年开始就开启了紧缩进程。从这个意义上讲，我国房地产市场是政府应对危机的一个重要工具，当前的房地产紧缩也可说是危机发生之前的房地产市场紧缩的延续。

  目前我国出口恢复情况良好，但这很大程度上是由外部经济体库存回补造成的。随着库存回补进程的逐步结束，我国出口还面临很大的不确定性，而出口的不确定性使得房地产市场政策紧缩趋于谨慎；我们预计今年人民币汇率重新放开的可能性极大，但幅度不会很大。汇率小幅升值对我国房地产市场的影响主要还是取决于对我国出口的影响。从目前我国贸易顺差逐步收窄情况来看，今年我国部分月份出现贸易逆差的可能性很大。从这个意义上讲，今年房地产市场紧缩力度进一步加强的可能性不大。因此，上半年房地产销量下滑的可能性很大，而下半年将出现回升态势。这一方面是由于房地产竣工因素提高了房地产市场的供给，另一方面是由于房地产市场政策的稳定有助于房地产市场销量回升。（编辑 姚炯）