上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司

  2009年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 德豪国际上海众华沪银会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？

否

1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

1.6 公司负责人杨小明 、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）胡习声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况

2.1 基本情况简介

■

2.2 联系人和联系方式

■

§3 会计数据和业务数据摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

■

3.2 主要财务指标

■

非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

■

3.3 境内外会计准则差异

3.3.1 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

√适用 □不适用

单位：元 币种:人民币

■

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

□适用 √不适用

限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

4.2 股东数量和持股情况

单位：股

■

■

4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍

上海市国有资产监督管理委员会、上海市浦东新区国有资产监督管理委员会，通过其控制的上海陆家嘴（集团）有限公司，对本公司达成实际控制。报告期末上海陆家嘴（集团）有限公司持有本公司股份1,076,556,437股，占公司总股本57.64%。

4.3.2.2 控股股东情况

○ 法人

单位：元 币种：人民币

■

4.3.2.3 实际控制人情况

○ 法人

单位：元 币种：人民币

■

4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

■

4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位：股

■

■

注：俞玫、吴小可薪酬自任职时起算。

董事长杨小明，董事徐而进，监事严军，人力资源总监朱宗巍在公司持股55%的子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司领取报酬；财务总监胡习在公司全资子公司上海陆家嘴开发大厦有限公司领取报酬；监事会主席吴福潮，监事荀九斤在上海市浦东新区国有资产监督委员会领取报酬。报告期内董事长杨小明领取的报酬共计554,689元，董事徐而进领取的报酬共计458,989元，监事严军领取的报酬共计447,976元，人力资源总监朱宗巍领取的报酬共计483,084元，财务副总监胡习领取的报酬共计315,051元（均为税前）。公司董监事及高级管理人员（职工监事除外）报告期内领取的报酬共计为4,312,883元（税前）。

§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

1、公司2009年度工作综述

2009年是公司决策进行主营业务转型以来的第五年，尽管遇到了宏观经济形势动荡和市场变化的不利影响，但在公司董事会的有力领导和全体员工的努力工作下，公司在经营业绩稳步增长的同时，进一步推进战略转型，培育核心竞争力，以谋求公司长期、稳定、健康、持续的发展，为股东创造更大的价值。

2009年度公司实现利润11.32亿元，报告期末公司总资产达到194亿元，净资产达到95亿元；可租赁物业面积达到60.2万平方米（同比增长36.8%），实现租金收入4.69亿元（不包含新国际博览中心场馆租金）（同比增长84.12%），全年投入建设资金13.22亿元。

2、宏观经济形势、市场情况与公司的策略

由于金融危机的影响，2009年中国经济经受了严峻的考验，中央政府作出一系列重大决策，采用积极的财政政策刺激经济，在全球经济尚未显著复苏的情况下，保持了经济的稳定增长。尽管如此，2010年中国经济仍将面临较为复杂的局面，中央政府如何通过各种调控手段继续保持经济发展并调整经济结构和维持价格稳定，以及调控措施的退出时机和方式将是一个重大的课题。从中央经济工作会议精神来看，2010年将保持适度宽松的货币政策，确保经济平稳较快发展。

2009年年末以来，政府已经发布多项房地产调控政策，目标在于控制2009年下半年以来房价的过高增速。目前看来，政府的调控政策主要针对住宅类市场，对商业房地产市场影响不大。

公司自2004年开始进行主营业务转型，目标转向以租赁为主的商业房地产领域，产品包括甲级写字楼、综合商场、星级酒店、都市研发楼和会展场馆等。商业物业的产品特点和优势在于，能够确保稳定的现金收入，对抗经济周期波动风险的能力相对较强。通过几年的转型工作，公司的租赁收入逐年增长，在全球经济不稳定和政策密集出台的背景下，确保了公司的可持续发展。

由于国际金融危机造成的全球经济疲软，导致办公楼租赁市场在2008年和2009年上半年持续走低，总体上出现租金下跌和空置率上升的情况。但2009年下半年以来，随着经济基本面的企稳，办公楼租赁市场也开始出现复苏迹象，尤其是国内企业的需求出现明显增长。预计在今后几年，尽管上海办公楼市场的供给持续放大，但随着上海建设国际金融中心目标的推进，新增需求仍然相当可观，能够支持办公楼租赁市场的稳定发展。

公司在选择租户的过程中注重寻求长期、稳定的租金回报，在2008至2009年租赁市场回调的过程中，公司的租赁物业基本未出现租户流失情况，出租率和租金收入始终保持稳定。公司将进一步加强产品设计和建设能力，积极探索新材料新工艺，生产符合客户需要、具有更大吸引力的高品质楼宇。同时，进一步提高营销能力，充实营销和管理团队，保持物业的长期品质和收益。

3、公司的经营情况

（1）项目情况

2009年公司共有8个项目竣工，2个项目开工，7个项目稳步推进，13个项目处于前期设计策划阶段。公司重要在营项目和在建项目如下表所示：

■

备注：

1、本表所示为公司较为重大的项目，其他部分零散物业未在表中列出。

2、目前公司持有可出租车位4285个（2008年为4146个），其中永久车位2466个（2008年为1431个），临时车位1819个（2008年为2715个）。

3、公司持股45%的上海中心项目在2009年工程建设进度正常，至年末处于基础工程施工阶段。

公司目前仍处于主营业务转型过程中，拥有大面积在建项目。2009年仍处于公司建设高峰期间，公司进一步强调项目开发成本控制，严格执行审批制度，通过第三方独立审计评估竣工项目造价实施情况，并继续严格执行招投标制度。另一方面，公司持有在营物业面积持续增长，对公司的营销和管理能力提出了更高的要求，如何进一步提高此方面的能力，也是公司转型的重要内容之一。

（2）营销情况

2009年，一方面，商业物业租赁市场经历了2008年的动荡走低后，市场价格、谈判地位、客户需求、心理预期等均发生了不同程度的变化；另一方面，则是公司在营物业面积大幅增加。在此形势下，通过公司管理层领导决策和员工的努力，营销方面取得了可喜的业绩，全年实现租赁收入4.69亿元，较上一年增长84.12%。公司注重培育长期稳定的租赁客户群，即使在市场动荡时期，也基本未发生退租情况。

目前公司各经营性物业项目租赁情况良好，空置率明显下降，原有项目租赁情况稳定，新增项目招租顺利，其中：陆家嘴96广场出租率达到86%，累计签约租户50家，全年实现租金收入4601.59万元；软件园9号楼出租率达到93%；年底竣工的星展银行大厦（陆家嘴金融中心大厦）出租率达到47%；渣打银行大厦保持满租水平。

（3）重大收购

2009年，公司完成了对上海浦项房地产开发有限公司的股权收购，该交易的目的是收购上海浦项商务广场的全部资产。公司管理层在商业机会出现时，迅速作出决策，并立即组织各专业团队协同作战，通过卓有效率的工作，最终顺利完成了此项涉外收购交易。

此项收购的完成，符合公司向商业地产领域转型的战略，并且在自主开发项目之外，开辟了收购项目的新途径，提升了公司的资产规模和质量，有助于实现公司的主营业务转型目标。在交易过程中，也积累了经验，为今后开展类似业务打下了基础。

上海浦项房地产开发有限公司已于2009年7月完成工商变更登记，浦项广场现已更名为陆家嘴商务广场，2009年全年营业收入约1.5亿元。

（4）公司建设

随着公司主营业务转型的不断深入，公司经营性物业面积大幅增加，对营销、管理提出了新的要求。为此，公司及时规划、组建专业下属公司和团队，专门负责经营性物业的营销和持续经营管理。目前已独资或合资设立从事营销及管理的下属公司包括：上海陆家嘴资产管理有限公司、上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司、上海陆家嘴穴吹物业经营管理有限公司、上海浦东陆家嘴软件产业发展有限公司等，并针对不同物业类型建立了专业团队。

物业管理方面，建立两级监管体制，在公司本部设立物业管理总监，同时为各营销团队配备专职物业管理人员，并制作颁布相关管理制度及物业移交、验收流程规定等。

为进一步提高产品专业化程度，2009年，公司将项目设计职能从产品事业部中划出，设立单独的设计中心，并建立了更加高效的设计例会制度。

2009年，公司继续不断优化管理流程，于4月和7月完成管理软件的两次升级，实现了公文、合同及付款审批的高度关联，对付款进行有效控制，进一步推动了无纸化管理，提高了公司管理效率。2009年下半年，公司启动了管理制度的全面修订工作，目前已完成第一轮修订。

（5）资金状况

公司目前处于转型过程中的项目密集期，存在相应的资金需求。2009年公司进入负债经营。2009年，公司资金缺口主要通过银行贷款方式解决，至年末贷款余额为18.78亿元，全年因贷款发生财务成本0.59亿元。合理的财务杠杆将有利于推进公司的转型战略。公司对未来的资金需求和融资渠道已有充分的预计和安排，2010年将继续推进发债进程。

（6）新技术与新工艺

公司在推进项目建设的过程中，注重使用新技术、新工艺、新材料，以求节约能耗和保护环境，不断提高物业品质和客户满意度，并为社会的可持续发展作出自己的贡献。

在世纪大都会项目超大基坑工程建设过程中，公司联合其他科研、建设单位共同申报了上海市科委“科技创新行动计划”科研立项“超深基坑对邻近地铁枢纽的施工安全与环境控制研究”。在塘东总部基地项目建设过程中，公司通过科学优化施工设计方案，节约建设成本，所采用的半逆作法施工工法已节约建设成本约千万，并起到显著的节能减排、降噪等作用。

在公司2009年竣工的项目中，钻石大厦采用了点索式幕墙；星展银行大厦采用了呼吸式幕墙、辐射吊顶空调系统；竹园中心绿地配套用房项目为节能环保试点项目，采用了光导照明系统和辐射吊顶空调系统，有效降低能耗，创造绿色环保的产品。

（7）企业文化

中国自改革开放以来走向市场经济道路，公众公司的发展历史并不长，在许多方面仍然需要探索。我们认为，对参与市场竞争的主体而言，如果不能持守责任意识，并追求一种超越性的目标，就不能将眼光放远，也不能在具有周期性的经济环境中长期保持自己的竞争优势地位。因此，公司始终追求长期、稳定、可持续的发展，我们同意这样一种观念，即：“通过从事我们为之自豪的工作，赚取利润并服务客户”。

2009年5月，中国上市公司市值管理研究中心发布“2009年度中国上市公司市值管理百佳榜”，公司在其中名列总排名第23位。此外，公司还被浦东新区房地产开发企业诚信建设领导小组评为“2009年度房地产开发企业诚信建设先进企业”。公司进入上海非生产性企业创利税前20名（第16名）。

4、2010年展望

（1）宏观环境和行业趋势

2010年宏观经济仍然处于较复杂的形势，从2009年的情况来看，中央政府的调控政策对于经济增长起到了至关重要的作用。从中央经济工作会议传达的精神来看，新一年将继续努力保持稳定的增长，并将注意力更多地转向经济结构调整。目前出现的房地产行业政策调控趋势，主要针对住宅领域，对公司的影响不大。

2010年上海举办世博会，上海的城市建设将有跨越式的发展，基础设施的完善也将服务于金融城的进一步建设。虽然在新的一年中，上海办公楼市场将可能有更大的供给，但综合2009年下半年的情况看，市场已经出现复苏迹象。

（2）公司面临的风险和对策

2010年的宏观经济形势和行业趋势仍然具有一定的不确定性，需要做好密切关注和随时调整的准备。公司的主营业务转型将进入新的阶段，工程项目施工量大、难度高，在营项目面积增加较快，公司将致力于进一步提高项目策划、设计、建设、营销、管理等各方面的能力，创造更有市场竞争力、更符合客户需求的产品。公司将继续强调成本管理和控制，密切注意市场动向，进一步建设各专业团队，及时总结工作经验，改进管理流程、提高效率。同时，进一步提高员工凝聚力和市场对公司品牌的认可度。

公司转型过程中，项目集中、资金需求大，公司已在2009年进入负债经营状态，并积极研究探索多种渠道筹融资模式，2010年将继续推进此项工作，确保公司项目建设需求。

（3）经营计划

2010年竣工项目总建筑面积约18.5万平方米，包括陆家嘴信息中心、东银公寓、981大楼改造、东和花苑CDE楼室内精装修、天津A地块虹桥新天地、竹园绿地配套用房等。新开工项目总建筑面积约50万平方米，包括东和花苑CDE楼室内精装修（当年开工、当年竣工）、天津A地块虹桥新天地（当年开工、当年竣工）、天津陆家嘴河滨花园二期、2-16-2办公楼、981大楼改造（当年开工、当年竣工）等。在建项目稳步推进，总建筑面积约118万平方米，包括世纪大都会、陆家嘴基金大厦、陆家嘴投资大厦、塘东总部基地地下空间开发、软件园11号楼、天津陆家嘴河滨花园一期等。另外有多个项目的前期工作继续积极推进，建筑面积约90万平方米，主要包括塘东总部基地地上建筑、金桥商业中心、软件园12号楼等。

产品营销方面。根据产品开发计划，至2010年末，公司在营物业面积将进一步增长，功能涵盖甲级写字楼、商业、酒店、会展、都市研发、国际社区和高端住宅领域。公司将致力于继续降低商业物业的空置率。

6.2 主营业务分行业、产品情况表

单位:元 币种:人民币

■

6.3 主营业务分地区情况表

单位:元 币种:人民币

■

6.4 资产构成与上年度相比发生重大变化的原因与分析

单位:元 币种:人民币

■

6.5 费用构成、现金流量与上年同期相比发生重大变化的原因与分析

单位:元 币种:人民币

■

6.6 募集资金使用情况

□适用 √不适用

变更项目情况

□适用 √不适用

6.7 非募集资金项目情况

□适用 √不适用

6.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用 √不适用

6.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

2009年度公司实现净利润1,132,211,307.44元。根据公司法及公司章程规定，分别按（母公司）年度净利润的10%提取法定盈余公积和任意盈余公积后，2009年可供分配的利润为1,116,920,324.88元。公司拟以2009年末总股本1,867,684,000股为基数，按每10股派现1.45元人民币（含税）向全体股东分配利润，共计分派现金股利271,298,519.77元，比上一年度增长27.42%。本事项提交股东大会批准后实施。

公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

□适用 √不适用

§7 重要事项

7.1 收购资产

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

■

7.2 出售资产

□适用 √不适用

7.3 重大担保

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

■

7.4 重大关联交易

7.4.1 与日常经营相关的关联交易

√适用 □不适用

单位:万元 币种：人民币

■

其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额8,900,000元。

7.4.2 关联债权债务往来

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

■

其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额2,000,000.00元，余额2,000,000.00元。

7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

□适用 √不适用

截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案

□适用 √不适用

7.5 委托理财

□适用 √不适用

7.6 承诺事项履行情况

7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用 □不适用

■

7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及其原因作出说明

□适用 √不适用

(下转B12版)

股票简称	陆家嘴
股票代码	600663
股票上市交易所	上海证券交易所
股票简称	陆家B股
股票代码	900932
股票上市交易所	上海证券交易所
注册地址	中国上海市浦东大道981号
注册地址的邮政编码	200135
办公地址	中国上海市峨山路101号一号楼
办公地址的邮政编码	200127
公司国际互联网网址	www.ljz.com.cn
电子信箱	invest@ljz.com.cn

	董事会秘书
姓名	蒋平
联系地址	中国上海市峨山路101号一号楼
电话	86-21-33848801
传真	86-21-33848799
电子信箱	jp@ljz.com.cn

	2009年	2008年	本期比上年同期增减(%)	2007年
营业收入	3,488,001,035.64	1,699,886,000.59	105.19	2,051,007,390.61
利润总额	2,336,539,312.85	1,117,093,319.57	109.16	878,645,162.75
归属于上市公司股东的净利润	1,132,211,307.44	880,460,051.14	28.59	754,249,167.66
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	1,129,741,858.35	118,864,105.34	850.45	742,776,284.41
经营活动产生的现金流量净额	-1,089,119,077.00	-1,083,285,457.10	-0.54	338,549,071.58
	2009年末	2008年末	本期末比上年同期末增减(%)	2007年末
总资产	19,457,264,192.38	17,786,699,183.70	9.39	14,303,813,977.33
所有者权益（或股东权益）	9,497,550,691.04	8,410,886,478.63	12.92	8,210,365,371.88

	2009年	2008年	本期比上年同期增减(%)	2007年
基本每股收益（元／股）	0.6062	0.4714	28.59	0.4038
稀释每股收益（元／股）	0.6062	0.4714	28.59	0.4038
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.6049	0.0636	850.45	0.3977
加权平均净资产收益率（%）	12.49	10.39	增加2.1个百分点	10.00
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	12.46	1.40	增加11.06个百分点	9.85
每股经营活动产生的现金流量净额 （元／股）	-0.5831	-0.5800	-0.54	0.18
	2009年末	2008年末	本期末比上年同期末增减(%)	2007年末
归属于上市公司股东的每股净资产 （元／股）	5.09	4.50	12.92	4.40

非经常性损益项目	金额
非流动资产处置损益	-16,850,494.41
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）	9,063,491.10
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益	3,304,829.35
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	8,452,260.63
所得税影响额	-586,557.21
少数股东权益影响额（税后）	-914,080.37
合计	2,469,449.09

	净利润		净资产
	本期数	上期数	期末数	期初数
按中国会计准则	1,132,211,307.44	880,460,051.14	9,497,550,691.04	8,410,886,478.63
按国际会计准则	1,132,211,307.44	880,460,051.14	9,497,550,691.04	8,410,886,478.63

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
上海陆家嘴（集团）有限公司	1,067,736,437	1,067,736,437			股改限售	2009年1月6日
合计	1,067,736,437	1,067,736,437			/	/

报告期末股东总数				153,524户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股 比例(%)	持股总数		持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
上海陆家嘴（集团）有限公司	国有法人	57.64	1,076,556,437		0	无
上海国际信托有限公司	国有法人	3.00	56,000,163		0	无
SCBHK A/C KG INVESTMENTS ASIA LIMITED	未知	2.48	46,357,768		0	未知
DAIWA SECURITIES SMBC HONG KONG LTD - CLIENTS ACCOUNT	未知	0.83	15,526,845		0	未知
SBCHK A/C CREDIT AGRICOLE A/C COMPAGNIE FINANCIERE EDMOND DE ROTHSCHILD	未知	0.55	10,289,905		0	未知

JPMCB / LGT BANK IN LIECHTENSTEIN AKTIENGESELLSCHAFT	未知		0.51	9,507,900			0	未知
申银万国证券股份有限公司	国有法人		0.47	8,820,000			0	冻结 2,310,000
TOYO SECURITIES ASIA LTD. A/C CLIENT	境外法人		0.32	5,960,264			0	未知
SCHRODER INTERNATIONAL SELECTION FUND	未知		0.31	5,778,540			0	未知
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品－005L－CT001沪	未知		0.25	4,593,316			0	无
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件 股份的数量				股份种类及数量
上海陆家嘴（集团）有限公司		1,076,556,437				人民币普通股1,076,556,437
上海国际信托有限公司		56,000,163				人民币普通股56,000,163
SCBHK A/C KG INVESTMENTS ASIA LIMITED		46,357,768				境内上市外资股46,357,768
DAIWA SECURITIES SMBC HONG KONG LTD - CLIENTS ACCOUNT		15,526,845				境内上市外资股15,526,845
SBCHK A/C CREDIT AGRICOLE A/C COMPAGNIE FINANCIERE EDMOND DE ROTHSCHILD		10,289,905				境内上市外资股10,289,905
JPMCB / LGT BANK IN LIECHTENSTEIN AKTIENGESELLSCHAFT		9,507,900				境内上市外资股9,507,900
申银万国证券股份有限公司		8,820,000				人民币普通股8,820,000
TOYO SECURITIES ASIA LTD. A/C CLIENT		5,960,264				境内上市外资股5,960,264
SCHRODER INTERNATIONAL SELECTION FUND		5,778,540				境内上市外资股5,778,540
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品－005L－CT001沪		4,593,316				人民币普通股4,593,316
上述股东关联关系或一致行动的说明		公司未知晓上述股东存在关联关系或属于一致行动人。

名称	上海陆家嘴（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人	杨小明
成立日期	1990年8月1日
注册资本	1,743,195,704
主要经营业务或管理活动	房地产开发经营，市政基础设施建设投资，投资咨询，实体投资，国内贸易（除专项规定），资产管理经营。

名称	上海市国有资产监督管理委员会、上海市浦东新区国有资产监督管理委员会

姓名	职务	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初 持股数	年末 持股数	变动 原因	报告期内从公司领取的报酬总额（万元）（税前）	是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴
杨小明	董事长	男	57	2008年5月30日	2011年5月29日	4,050	4,050		0	是
李晋昭	董事、 总经理	男	48	2008年5月30日	2011年5月29日				44.7976	否
徐而进	董事	男	42	2008年5月30日	2011年5月29日				0	是
侯劲	董事	男	42	2009年5月19日	2011年5月29日				0	是
瞿承康	董事	男	53	2008年5月30日	2011年5月29日				0	是
陆启耀	独立董事	男	63	2008年5月30日	2011年5月29日				6	否
冯正权	独立董事	男	67	2008年5月30日	2011年5月29日				6	否
吕巍	独立董事	男	45	2008年5月30日	2011年5月29日				6	否
尤建新	独立董事	男	48	2008年5月30日	2011年5月29日				6	否
吴福潮	监事会 主席	男	61	2008年5月30日	2011年5月29日				0	是
严军	监事会 副主席	男	57	2008年5月30日	2011年5月29日	1,215	1,215		0	是
荀九斤	监事	男	55	2008年5月30日	2011年5月29日	12,350	10,100	二级市场出售	0	是
陶剑雯	职工监事	女	36	2008年5月30日	2011年5月29日				27.7197	否

俞玫	职工监事	女	38	2009年8月28日	2011年5月29日				8.789	否
朱宗巍	人力资源总监	男	56	2008年5月30日	2011年5月29日				0	是
施国华	副总经理	男	56	2008年5月30日	2009年5月18日				37.6655	否
朱蔚	副总经理	男	53	2008年5月30日	2011年5月29日	17,337	17,337		44.7518	否
蒋平	副总经理、董秘	女	52	2008年5月30日	2011年5月29日				41.7735	否
吴小可	副总经理	男	54	2009年8月12日	2011年5月29日				12.321	否
胡习	财务总监	男	42	2008年5月30日	2011年5月29日				0	是
合计	/	/	/	/	/			/	241.8181	/

项目名称	地上建筑面积（m2）	总建筑面积（m2）	竣工日期	权益比例
在经营重要项目
办公楼
渣打银行大厦	40672	55658	2007-12	86%
星展银行大厦（陆家嘴金融中心大厦）	45173	69403	2009-12	100%
钻石大厦	39202	49174	2009	55%
陆家嘴商务广场（原浦项商务广场）	68221	98531	2000	77.5%
研发楼
软件园1号楼	14317	14317	1994	100%
软件园2号楼	23783	23783	1994	100%
软件园4号楼	8148	10194	1996	100%
软件园5号楼	1393	1393	1996	100%
软件园7号楼	11984	17809	2007-03	55%
软件园8号楼	29545	32664	2007-06	100%
软件园9号楼	36397	47864	2008-06	100%
软件园10号楼	24500	29000	2009-12	100%
软件园13号楼	9558	9558	1992	100%
软件园C区（上好佳厂房改造）	11000	11000	2009-05	100%
金桥创科园	32417	32417	2008-05	100%
商场
陆家嘴96广场	29002	66195	2008-09	55%
陆家嘴1885文化中心	7346	14268	2008-04	100%
住宅
东和公寓	84603	98651	2009	100%
陆家嘴花园96套	8600	8600	2009	100%
酒店
明城大酒店	38984	43368	1996	55%
会展
新国际博览中心（第一至五期）	126500	126500	2003-2008	25%
小计	691345	860347
权益面积小计	519891	656255
在建重要项目
陆家嘴信息服务中心	5000	10000	2010	100%
竹园绿地配套用房	3500	10000	2010	55%
东银公寓	39400	45000	2010	100%
新国际博览中心（第六至八期）	73500	73500	2010	25%
陆家嘴基金大厦	32500	45300	2011	55%
陆家嘴投资大厦	33300	44000	2011	55%
软件园11号楼	71452	90586	2011	100%
天津陆家嘴河滨花园（一期）	80387	106027	2011	100%
塘东总部基地	300000	450000	2014	100%
世纪大都会	164000	277500	2014	55%
上海中心大厦	380000	560000	2014	45%
小计	1183039	1711913
权益面积小计	813929	1179228
总计	1874384	2572260
权益面积总计	1333820	1835483

分行业或分产品	营业收入	营业成本	营业利润率 (%)	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	营业利润率比上年增减（%）
分行业
土地批租	2,599,452,000.00	179,611,669.43	93.09	96.65	-49.15	增加19.81个百分点
房产销售	297,315,275.60	71,469,970.05	75.96	6,060.19	4,656.43	增加7.09个百分点
房地产租赁	476,313,078.29	345,908,357.41	27.38	86.81	262.95	减少35.24个百分点
酒店业	97,755,613.01	63,896,974.82	34.64	-12.01	-5.41	减少4.56个百分点
其他			0	-100	-100	减少10.87个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
上海	3,470,835,966.90	104.67

项目	期末余额	年初余额	增减变动比例	主要原因
货币资金	679,624,553.14	2,425,673,439.08	-71.98%	本期支付13.8亿收购上海陆家嘴商务广场有限公司100%股权及大量工程项目开工支付所致。
可供出售金融资产	742,951,801.05	383,408,346.85	93.78%	根据公允价值变动而增加账面价值。
投资性房地产	4,565,559,308.82	1,448,084,371.84	215.28%	本期合并报表增加收购的上海浦项房地产开发有限公司按照公允价值并入以及公司本年建成并投入运营的出租经营物业由存货转入。
长期待摊费用	58,533,507.20	8,887,729.14	558.59%	本年支付了大额装修费。
短期借款	1,625,000,000.00	0.00	100.00%	本期经营投入及税金支出增加发生银行贷款
应付账款	494,949,522.98	335,193,447.35	47.66%	公司调整吸养老基金及暂估完工物业尚未支付的工程款所致。
预收款项	2,017,326,528.50	4,464,620,485.20	-54.82%	预收土地房屋转让款本期结转收入
应交税费	140,157,963.48	281,743,654.37	-50.25%	报告期内支付税款较上年同期增加
长期借款	252,643,400.00	0.00	100.00%	合并报表增加收购的上海陆家嘴商务广场有限公司的银行贷款并入。
递延所得税负债	411,175,828.68	88,676,345.47	363.68%	因可供出售金融资产账面价值增加引起相应的递延所得税负债增加、收购浦项合并报表将浦项账面价值调增到公允价值从而增加递延所得税负债
少数股东权益	1,709,883,307.89	965,442,991.29	77.11%	因本期控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司实现利润较多。

项目	本年１－12月	上年１－12月	本年1-12月比 上年同期增减(%)	主要原因
营业收入	3,488,001,035.64	1,699,886,000.59	105.19%	本期土地及房产转让收入增加
营业成本	662,125,140.13	520,983,655.97	27.09%	随营业收入增加而增加成本
营业税金及附加	304,895,228.85	69,886,497.78	336.27%	（1）本期营业收入较上年同期增加（2）根据税法规定,上期Z3-2土地作价投资部分的营业收入免征营业税
销售费用	69,966,912.82	53,422,603.14	30.97%	随营业收入增加而增加
管理费用	159,331,183.04	118,490,451.02	34.47%	随营业收入增加人员、办公等费用
财务费用	4,239,702.04	-112,356,728.83	103.77%	本期发生银行贷款所产生的利息支出
资产减值损失	22,327,285.78	36,266,950.23	-38.44%	本期计提了大众保险2233.11万元长期股权投资减值损失，上年同期计提了天安保险3781.02万元长期股权投资减值损失
所得税费用	359,306,069.49	200,569,311.81	79.14%	本期利润总额比上年同期增加,故所得税费用增加
少数股东损益	845,021,935.92	36,063,956.62	2243.12%	与上年同期相比,本期公司控股子公司实现利润较多
经营活动产生的 现金流量净额	-1,089,119,077.00	-1,083,285,457.10	-0.54%	与上年同期相比,本期土地批租收款减少以及税款支付增加
投资活动产生的 现金流量净额	-1,813,163,943.10	-430,202,706.43	-321.47%	本期支付收购上海浦项房地产有限公司13.8亿
筹资活动产生的现金流量净额	1,156,323,399.20	-249,808,403.47	562.88%	与上年同期相比,本期公司发生银行贷款及控股子公司上海陆家嘴开发大厦有限公司支付少数股东退股款

交易对方或最终控制方	被收购资产	购买日	收购价格	自购买日起至本年末为公司贡献的净利润	本年初至本年末为公司贡献的净利润(适用于同一控制下的企业合并)	是否为关联交易（如是，说明定价原则）	所涉及的资产产权是否已全部过户	所涉及的债权债务是否已全部转移
株式会社POSCO建设	上海浦项房地产开发有限公司100%股权	2009年7月1日	1,380,000,000.00	6,907,964.84		否	是	是

公司对控股子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计	252,643,400.00
报告期末对子公司担保余额合计	252,643,400.00
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额	252,643,400.00
担保总额占公司净资产的比例(%)	2.7

关联方	向关联方销售产品和提供劳务		向关联方采购产品和接受劳务
	交易金额	占同类交易金额的比例(%)	交易金额	占同类交易金额的比例(%)
上海陆家嘴城建配套管理服务有限公司			416.70
上海陆家嘴（集团）有限公司			1,293.18
上海陆家嘴市政绿化管理有限公司			459.72
上海陆家嘴乐园房产开发有限公司	890.00
合计	890.00		2,169.60

关联方	向关联方提供资金		关联方向公司提供资金
	发生额	余额	发生额	余额
上海陆家嘴房地产经纪有限公司	44.57	44.57
上海陆家嘴动拆迁有限责任公司	200.00	200.00
上海陆家嘴（集团）有限公司			221.92	284.97
上海陆家嘴展览发展有限公司			5,920.00	5,920.00
上海易兑外币兑换有限公司	200.00	700.00
合计	444.57	944.57	6,141.92	6,204.97

承诺事项	承诺内容	履行情况
股改承诺	公司股权分置改革完成后，大股东所持有的非流通股股份自股权分置改革方案实施之日起，三十六个月内不在上海证券交易所挂牌出售。	没有违反承诺的情况发生。
其他对公司中小股东所作承诺	上海陆家嘴（集团）有限公司承诺，对于其所持有的、于2009年1月6日起全部上市流通的公司股份，在全部上市流通之日（2009年1月6日）起一年内，在上海证券交易所挂牌出售的数量至多不超过公司股份总额的5%，即93,384,200股。	没有违反承诺的情况发生