⊙记者 于祥明 ○编辑 全泽源

  我国提出要加快城镇化的战略，将会使得土地供需矛盾长期存在，由此土地一级开发空间巨大。然而，土地一级开发的融资瓶颈至今仍是一个难题。类似云南城投的“政府公司分成模式”是不是可以大范围复制，对此业内专家多持谨慎态度。

  土地供需矛盾将长期存在

  记者从国土资源部了解到，从两会期间就拉开的30个省区市国土资源大调研初步结果显示，在中国快速城镇化的过程中，土地供需矛盾突出。

  以贵州贵阳市为例，其政府相关负责人向国土部调研组表示，由于目前正处于经济社会发展的加速时期，基础设施建设力度不断加大，一大批基础、工业、民生项目开工建设，用地需求旺盛，国土部门保发展、保红线的压力较大。

  据统计，2009年是贵阳市开工、竣工项目最多的一年，全市获批土地2200多公顷，今年预计土地需求总量为3500公顷。

  事实上，数据显示，截至2009年我国城镇人口已超6亿。而且，“十二五”期间我国城镇化率将超过50%。

  对此，国家发改委发展规划司司长李守信也表示，在未来10到20年，我国城镇化加速发展的趋势不会改变。

  “在与日俱增的城镇人口与耕地红线的双重压力下，未来我国的住房用地供应紧张的趋势还将持续。”国土资源部土地利用司副司长冷宏志说。

  土地储备融资难题待解

  大量的土地需求呼唤高效的土地储备体系。然而，受制于融资难题，至今土地一级开发通道仍不通畅。这不但影响了政府土地储备计划和城市土地供应计划的顺利实施，也使政府利用土地供应调控房地产市场的目标产生了巨大矛盾。

  “土地一级开发资金的需求量大，占用时间长，流动性差，使用集中，致使土地一级开发企业资金严重不足。”著名土地专家邹晓云说。

  并且，金融机构在土地储备贷款方面也有诸多限制，这使得土地储备融资的瓶颈至今没有突破。

  记者注意到，根据中国建行披露的最新年报数据，其2009年土地储备贷款近150亿元，仅为房地产开发贷款的一半。国有商业银行对土地储备贷款尚且如此，由此可见各地政府土地储备融资的难度。

  业内专家向记者表示，除银行贷款外，目前全国各地都在积极探讨土地一级开发可行的融资渠道和融资模式，包括财政拨款、土地信托、土地资产证券化、企业或企业联合体融资、招商引资、项目融资等。

  但是，“这些方式都存在一定的局限和政策法规的不完善，无法成为土地一级开发持续稳定长期的投融资模式。”该专家说。

  城投模式可复制性待观

  在上述背景下，云南城投所代表的“政府与公司分成模式”恰恰提供了一套解决方案。但是，对于其复制性和可持续性却也存在变数，多位业内专家均表示谨慎。这也是至今A股市场类似公司寥若晨星的原因之一。

  记者注意到，目前仅有云南城投、中天城投、绵世股份等几家公司采取分成模式。而黑牡丹等公司则采取固定收益率模式，或兼而有之。其中，前者企业与政府之间的分成比例往往是双方博弈的结果。

  “未来公司是否还能拿到类似环湖东路沿线土地进行土地一级开发，这是谁也不确定。”一位接近云南城投的人士说。

  她向记者表示，公司之所以拿到该项目，是公司的大股东早在2005年就已经开始做规划，与政府商谈的结果。而今后会怎样，无法判断。

  对此，万科总裁郁亮同样向记者表示，土地一级开发各地政府情况不一，包括土地市场本身情况、土地出让后利润分成比例等等情况各不相同，因此云南城投的模式能否复制持续也是无法确定的。

  而且，“与政府签订合同的模式归根到底是政府授权，这本身也存在风险，如果政府换届，就可能就存在变动。”海尔地产集团董事长卢铿向记者表示。

  事实上，分成比例和土地市场恰恰是“政府与公司分成模式”的两个焦点问题。

  《国有土地使用权出让收支管理办法》第四条、第十条分别规定，“土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理”、“任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资’、‘旧城改造’、‘国有企业改制’等各种名义减免土地出让收入，实行‘零地价’，甚至‘负地价’，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入；也不得违反规定通过签订协议等方式，将应缴地方国库的土地出让收入，由国有土地使用权受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给村集体经济组织或农民等。”

  正是基于上述原因，邹晓云等多位土地专家认为，由于涉及到土地出让金的管理，分成模式可能导致企业获利过多的问题（特别是在所拍地块价格较高时），因此其合规性有待明晰。

  再者，部分城市房价过快而引发的房地产调控政策，不时冲击着土地市场，这也增加了土地一级开发的风险。

  例如，去年底，国土部近期印发了《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》的通知，明确了商品住宅用地的宗地出让面积上限，即小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷(约300亩)。这使得大地块出让受到限制。另外，包括北京、海南等省市还有意强化政府收编土地一级开发权，使一般企业更无法介入其中。

  但是，国土资源部部长徐绍史已经明确表示，招拍挂作为土地出让的基本制度将不会改变（更多是完善补充）。这保证了类似云南城投等土地一级开发的企业的根本生存条件。

  而且，“如果按照目标管理，在城镇化加速的特殊时期，云南城投的土地一级开发模式应该值得推广，它解决了政府筹钱建市的渠道。”广发证券分析师沈爱卿说。

  另一位证券界专家则表示，从另一个角度来看，类似公司项目的稀缺，更说明云南城投现有的价值。