⊙记者 于祥明 ○编辑 全泽源

  虽然由于种种原因，云南城投手中的地块没能在年前入市，但这不过是时间早晚的问题。综合分析云南城投的基本面可以看出，依靠有地方政府背景的母公司的强力支持，其手握土地一级开发合同至2013年的独特优势是无人能及的，这样的地产商在沪深两市的上市公司中寥若晨星。况且，公司还积极参与新昆明建设，推进土地一二级联动开发，公司牵手万科、中海、保利等多家名企，优势互补，深耕昆明市，正在成为地方房企的龙头。总之，无论是中短期，还是长期来看，云南城投的内在价值皆可期。

  地王现象折射土地稀缺价值

  全国两会后北京“一日三地王”的现象，足以证明土地资源的稀缺价值。这也更预示出土地一级开发的潜力。

  “纵观全国土地一级开发领域，真正能拿到这类项目的公司可谓凤毛麟角。”中国指数研究院副院长陈晟向上海证券报表示，从某种程度上说，万通地产等搞二级开发的公司都是在给一级开发公司打工。

  对此，一位接近云南城投的人士告诉记者，公司背后是云投集团，之所以公司可以拿到一级开发项目，是因为早在2005年云投集团就与昆明市政府商谈此事，经过多轮商讨后才使得公司最终获得昆明环湖东路沿线土地进行土地一级开发项目。

  材料显示，昆明市人民政府2008年5月7日第81次常务会议精神，由昆明市人民政府授权昆明市土地矿产储备管理办公室，委托公司对环湖东路沿线土地进行土地一级开发，双方签订了《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，项目总面积约4.18万亩（约28平方公里），土地规划预计：建设用地面积2299.31万平方米（合3.449万亩），道路用地面积122.94万平方米（合1844亩），绿化及湿地面积400.69万平方米（合6010亩）。

  据了解，该片地一级开发期限5年，自2008年5月30日至2013年5月30日。土地开发第一期（4630亩）分两个阶段，第一阶段 2027亩（08年10月至09年3月），第二阶段2603亩（09年3月至09年7月）；第二期9709亩，开发期限2009年7月至2011年2月；第三期11453亩，开发期限2011年2月至2011年7月；第四期12013亩，开发期限2011年7月至2012年7月。

  “云南城投的项目地处昆明市滇池区域，承接着老城区和新城区，地理位置相当有发展潜力。”一位昆明土生土长的业内专家私下向记者表示，如果开发得好，该区域房地产升值空间很大。

  实际上，根据《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划》（2009年-2020年）所提出的，“构筑一核、两轴、三圈、四极、五通道的空间结构”，公司的上述地块正处于“一核”范围内。

  所谓一核，即以现代新昆明（一湖四片）为核心，范围包括昆明主城、呈贡新城、晋城——新街新城及昆阳——海口新城。

  而据国信证券统计，近2年该项目区附近主要地块成交情况显示，周边商业用地成交平均单价已达150万元/亩左右。

  “手中有地”早晚不慌

  据悉，到去年底公司已经整理好的土地面积为3060亩，已经转给昆明市土地部门。这些土地可能会在2010年，由政府通过招拍挂方式全部出让。记者注意到，如果按照原计划，环湖东路沿线土地一级开发的第一期4630亩土地应该已经入市。但是，由于政府等方面的原因，还在等待交易。对此，公司人士态度也非常谨慎。

  “在这个敏感时期，公司不太方便接受采访。”云南城投证券部一位工作人员向记者表示。事实上，作为土地一级开发的企业，土地究竟卖出一个什么样的价钱对企业盈利会有直接影响。对此，业内分析师也多有分析。

  国信证券报告指出，若一级开发成本保持不变（约60万元/亩），土地平均批租价上升至160 万元/亩时，云南城投土地一级开发业务估值在30 元/股左右。“我们的系统统计，2009年昆明市住宅土地平均楼面价为855元/平米，而今年截至目前，住宅土地平均楼面价为1004元/平米，从趋势上来看仍在上涨。”中国指数研究院分析师任徐恒说。

  而据国土部的中国城市地价动态监测系统统计，昆明市地价也是不断上涨之势。其中，去年3、4季度的昆明居住地价增长率分别达到7.39%、10.33%。

  另外，统计数据显示，昆明房价从2007年的均价3786元/平方米涨至2009年的5165元/平方米，涨幅为36.4%。这无疑也对土地价格形成一定支撑。

  需要指出的是，“虽然该地块入市时间比预期推迟，但从土地供给的趋势看，这只是或早或晚的问题，不可能长期闲而不用。”一位业内分析人士说。并且，云南城投还有相当的旧城改造项目，推进一二级联动的空间非常大。“我们与云南城投合作，主要是基于资源互补。”万科总裁郁亮向记者表示，云南城投有地，而万科有开发经验。

  大股东输血 短期资金压力缓解

  土地一级开发需要占用大量资金，目前仍无回报。并且，云南城投还承接了多个旧城改造项目，同样需要大量资金。加之，云南城投还有其他收购投资，资金链趋于紧张在意料之中。但是，大股东城投集团及时输血，使公司没有了后顾之忧。

  “去年3季报显示公司账面现金约34亿元，但存在扣除预收账款后的短期负债近20亿元，而滇池一级开发的成本迟迟未收回且仍在不断投入，以及近期获取了2幅土地储备尚有超过5亿元需要支付，公司资金链已经趋于紧张。”第一创业分析师陈晓波指出。

  然而，根据公司公告，公司将直接向大股东云投集团借款不超过15亿元，同时大股东还提供连带责任担保向中国银行省分行和兴业银行昆明支行分别申请100亿和80亿的信贷额度。

  “大股东的背景，以及云南城投本身的定位，都使上述信贷获批的概率非常大。”多位业内人士向记者表示。