§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 普华永道中天会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况

1.5 公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况

1.6 公司负责人贺江川、主管会计工作负责人赵惠芝及会计机构负责人（会计主管人员）吴子辉声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况

2.1 基本情况简介

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2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和业务数据摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

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非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

■

3.3 境内外会计准则差异

3.3.1 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

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3.3.2 境内外会计准则差异的说明：

(a)投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销。

(b)本公司在进行公司制改建时，国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值，在香港财务报告准则下，该部分评估增值未予确认。

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

□适用 √不适用

限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

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4.2 股东数量和持股情况

单位：股

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根据《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》（财企［2009］94号）文件和中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会及全国社会保障基金理事会联合发出的2009年第63号公告，公司控股股东北京北辰实业集团公司持有的150,000,000股股份目前处于冻结状态。

4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 控股股东情况

○ 法人

单位：元 币种：人民币

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4.3.2.2 实际控制人情况

○ 法人

单位：元 币种：人民币

■

4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

■

4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

■

报告期内公司现任董事、监事和高级管理人员均未买入、卖出或持有公司股票。此外，公司也未实施股权激励计划或授予公司任何一位董事、监事和高级人员限制性股票。

§6 董事会报告

6.1 致股东的的信

各位股东：

二零零九年既是公司创新经营、危中寻机，持有物业力保存量资产形势稳定、增量资产顺利开业的一年，也是公司积极应对、把握机遇，发展物业持续加速发展、取得丰硕成果的一年。在管理层和全体员工的辛勤努力下，公司经营业绩不但连续保持快速增长，更创下公司自一九九七年成立以来的最好水平。

截至二零零九年十二月三十一日止年度，按照国内财务报告准则，公司实现营业额人民币490,096.3万元，营业额同比上升17.21%。报告期内，受结算房地产产品毛利率相对较高影响，公司实现利润总额、净利润和归属母公司的净利润分别为人民币96,332.8万元、71,446.3万元和57,710.2万元，较二零零八年分别大幅上涨19.42%、18.59%和28.55%。每股收益为人民币0.17元，同比上升30.77%。

回顾二零零九年，面对席卷全球的国际金融危机，国家通过实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，依靠拉动投资、提振内需的方式，成功消除外需下滑的不利影响，国民经济快速企稳回升。就房地产而言，随着之前一系列有利于健康发展的行业政策的出台，在低利率和流动性充裕两大核心因素的刺激下，市场一扫二零零八年的低迷，呈现“供销两旺、量价齐升”的局面。伴随销售的强劲反弹和对房地产走势的乐观判断，土地公开交易竞争迅速升温，成交价格屡创新高，部分地区再度出现过热迹象。就投资物业和商业物业而言，市场正处于奥运经济向后奥运经济的转型期，产品供给，尤其是高端产品的供给快速增加，但由于需求受到金融危机和甲型流感影响快速下降，部分业态供需矛盾日益突出，导致出租价格和出租率不断下滑，招商难度不断加大，市场竞争程度不断升级。

面对复杂严峻的宏观形势和日趋激烈的市场竞争，二零零九年，公司坚持以经营发展为中心，以提升公司价值、追求股东价值最大化为动力，通过对经营环境的灵活应对和市场机遇的准确把握，有效降低各种不利因素的影响，经营业绩再创历史新高。发展物业坚持实行以市场为导向、以客户需求为核心，结合市场变化及各项目特点，采取有针对性的营销策略，不断提高项目综合运作水平，项目持续热销，经营业绩大幅提高。长沙新河三角洲项目各项工作全面、有序推进，首开区住宅施工按计划达到平台层，滨江组团高质量的完成规划方案国际招标，并积极协调有关各方进行长沙地铁1号线的线路调整和站位设定，项目综合竞争实力进一步提升。投资物业坚持执行“会展联销”的营销策略，通过创新经营和市场转移，最大限度减少不利因素的影响，不仅存量物业的经营保持稳定，而且随着增量物业国家会议中心及配套项目综合物业群的按计划投入使用，公司投资物业的规模迅速扩大，产品档次整体提升，实力显著增强。商业物业存量项目通过不断加强推广力度、优化商品结构和开展特色营销，进一步完善了市场定位，经营调整初见成效，新增项目针对市场竞争加剧和招商难度加大的现实情况，及时调整项目定位和经营策略，年底顺利实现了时代名门百货和北辰购物中心美食城的相继开业。

展望二零一零年，从外部环境来看，依靠强力注入流动性而企稳的世界经济，复苏基础并不稳固，随着部分国家主权债务危机的相继爆发，国际金融危机影响仍将存在。从内部环境来看，我国经济虽已企稳回升，但结构性矛盾仍然突出，经济增长内在动力仍显不足，宏观形势依然较为严峻。针对这一局面，国家将以“调结构、扩内需、促增长”为核心目标，在灵活、有针对性的继续实施适度宽松货币政策和严防通胀的同时，通过多种手段强力启动内需，加快经济发展方式的转变和经济结构的调整，进而使国民经济保持平稳较快发展。

二零一零年，房地产市场受价格快速上涨的影响，部分地区房价偏离实际购买力的矛盾愈发突出，市场存在一定内生调整要求。与此同时，央行公开市场操作的不断加强和存款准备金率短期内的两次提高，使得流动性较二零零九年有所收紧已成必然，加之行业宏观调控新政的陆续出台，房地产市场或将面临波动发展。投资物业和商业物业虽然整体上都面临供需矛盾加大和市场竞争激烈的局面，但在加速经济结构调整和强力启动内需的宏观背景下，随着第三产业占比的不断提升、社会保障体系的日益完善、收入分配制度的加速改革和城镇化进程的积极推进，服务市场与消费品市场的增长潜力依然巨大，投资物业和商业物业的发展空间依然广阔。

二零一零年，公司将重点加强在新形势下对宏观调控的预判能力和市场机遇的把握能力，着力提升综合运营水平，择机增加土地储备，强化会展对其他业态的带动作用，进一步提高公司竞争优势和可持续发展能力，力争将项目开发结算周期和新增物业集中处于爬坡期等不利因素对公司业绩的影响降至最低。发展物业将根据市场变化，不断提高产品研发能力和成本控制能力，通过有针对性的营销策略，全力推进产品销售速度和项目开发建设。长沙项目以市场为导向，以客户需求为核心，积极完善项目市场定位和产品规划设计，有序推进工程施工和销售筹备，首开区住宅择机开盘销售。投资物业利用地缘优势和业态齐全优势，继续推进“会展联销”和“企业联营”的“一体化”经营，深度挖掘存量资产经营潜力，充分发挥资产的规模效应和会展业的带动效应，努力缩短新增物业的经营爬坡期。商业物业积极完善内部运行机制和建立多店运营管理体系，及时优化商品结构，加大营销推广力度，稳步提升存量及新开项目经营业绩，扎实推进新项目的开业筹备工作。

最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并对公司董事会及监事会同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！

6.2管理层讨论与分析

一、经营环境

二零零九年，国家以巨额经济刺激计划的不断落实和消费优惠政策的坚决执行为基础，通过实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，成功拉动了投资，强力启动了内需，有效抵消了外需下滑对国民经济产生的不利影响，GDP增长率在二季度见底后迅速企稳回升，全年增长达到8.7%，国民经济继续保持平稳快速的增长态势。

1、发展物业

二零零九年，在国家有关部门和各地方政府密集出台鼓励居民购买自住房屋、降低契税等有利于房地产行业健康发展的产业政策影响下，消费者信心快速恢复，需求得以快速释放，并在充裕的流动性和低利率的刺激下，房地产市场一扫二零零八年的低迷，呈现“量价齐升，供销两旺”的局面。二零零九年全国房地产市场商品住宅平均销售价格为4,474元/平方米，较二零零八年上涨22.4%。销售面积和销售金额则分别达到85,294万平方米和38,157亿元，较二零零八年分别大幅上涨52.6%和86.8%，成交量再创新高。

北京房地产市场受旺盛的需求带动，价格持续上涨，交易日趋活跃，空置面积逐步下降，市场重新回到了“供不应求”的阶段。二零零九年北京市商品住宅平均销售价格为13,224元/平方米，较二零零八年上涨13.5%，销售面积达到1,880万平方米，大幅上涨82.4%，其中新增批准预售面积为1,111万平方米，而商品住宅期房销售面积却达到1,470万平方米。供需矛盾的再次出现和土地市场竞争的不断升级，进一步刺激了需求的释放，商品住宅空置面积也呈现逐步下降的态势。截至二零零九年末，北京市商品住宅空置面积为427万平方米，同比大幅下降18.4%。

二零零九年，长沙房地产市场在税率降低、房贷优惠、棚改拆迁和货币补助等利好因素的刺激下，商品房销售呈现出爆发式的增长。二零零九年长沙市内五区新建纯商品住宅批准预售面积为772万平方米，同比减少13.6%，但销售面积达到1,018万平方米，同比巨幅增长119.7%，供销比仅为0.76:1，市场相对存量持续减少，楼市处于快速的去库存化过程。逐月来看，在经历上半年的销售回暖之后，下半年长沙市内五区新建纯商品住宅销量持续高位运行，并3次刷新月度销售记录，市场迅速由回升转为持续旺销。与此同时，长沙市内五区新建纯商品住宅的平均销售价格在经历上半年的相对平稳后，下半年加速上扬，十二月销售均价达到4,367元/平方米，较二零零八年同期大幅上涨16.0%。此外，截止二零零九年末，长沙市已经使用经济适用房货币补贴凭证购房的实际购房数达到18,175户，发放补贴资金12亿元，强力的购房支持政策，也成为长沙楼市销售火爆的重要因素之一。

2、投资物业（含酒店）

北京投资物业市场受国际金融危机和甲型流感的影响，市场需求在二零零八年四季度出现大幅度萎缩后，二零零九年上半年继续下滑，虽然下半年随着宏观经济企稳回升而有所反弹，但由于部分业态新增供应增长过快，加之市场存量水平较高，供需矛盾日益突出，市场竞争愈发激烈。其中：高星级酒店市场供应量较二零零七年大幅增长，供需矛盾最为突出，尽管下半年平均房价和出租率受经济企稳和商务活动增加影响而趋于稳定，但比二零零七年仍有较大程度的下降；写字楼市场上半年受国际金融危机的影响程度较大，总体空置率急剧上升，下半年随着宏观经济环境的改善，市场净吸纳量略有回升，年内市场整体租金水平虽持续下跌，但环比跌幅逐季收窄；公寓市场新增供应相对放缓，然而存量较大，受国际金融危机引致的有效需求萎缩的冲击，供需矛盾仍较为突出，租金和出租率水平持续下滑；会展市场受需求相对稳定的影响，走势较其他业态相对平稳。

3、商业物业

二零零九年，北京商业市场受国际金融危机影响，上半年消费增幅快速回落并且持续低位运行，下半年随着国家启动内需优惠政策的强力刺激，消费增幅逐月迅速回升，整体呈现先抑后扬的走势，全年累计实现社会消费品零售额5,309.9亿元，同比增长15.7%。二零零九年，北京市城镇居民家庭人均可支配收入为26,738元，同比增长8.1%。随着人均可支配收入稳定增长和消费优惠政策的持续实施，消费者信心逐步企稳，商业市场逐步企稳回升。但由于自二零零八年起北京市新增商业面积供应进入高峰期，致使市场竞争不断升级，加之金融危机影响，招商难度迅速加大，租金水平明显下降，商业物业空置率不断上升。

二、报告期经营情况回顾

报告期内，面对复杂多变的宏观经济形势和竞争日益激烈的微观市场环境，公司坚持以“构建全国大型一流房地产综合运营企业”的战略目标为指引，通过对经营环境变化和市场供需特点的系统性分析，准确把握市场机遇，积极采取灵活的运营策略、价格策略和营销策略，有效抵消国际金融危机和甲型流感的不利因素影响，三大业务板块稳定运营，开发项目扎实推进，增量资产顺利开业，经营业绩不仅继续大幅增长，更创下公司成立以来的最好水平。报告期内，公司实现营业收入人民币490,096.3万元，完成年计划的119.54%，同比上升17.21%。受结算房地产产品毛利率相对较高影响，报告期内公司实现利润总额、净利润和归属母公司净利润为分别为人民币96,332.8万元、71,446.3万元和57,710.2万元，均较二零零八年同期大幅上涨19.42%、18.59%和28.55%。此外，报告期内公司本着厉行节约、严格成本控制的原则，成功完成年初制定的压缩可控费用10%的预算目标。

1、发展物业

二零零九年公司发展物业坚持实行以市场为导向、以客户需求为核心的策略，根据项目区位、产品定位和高性价比的优势，采取有针对性的营销策略和灵活的价格策略，不断提升项目综合运作水平，项目持续热销，分部经营业绩大幅度提升。报告期内，公司发展物业实现主营业务收入人民币357,830.3万元，同比上升26.06%。由于结算项目以绿色家园后期项目和高端别墅为主，产品毛利率相对较高，发展物业税前利润达到人民币115,818.5万元，较二零零八年大幅提高48.01%。

二零零九年，发展物业实现新开工面积34万平方米，开复工面积120万平方米。受可售面积减少的影响，发展物业实现合同销售金额和销售面积分别为人民币271,672万元和24.9万平方米，合同销售金额和销售面积分别占二零零九年北京市商品住宅销售金额及销售面积的1.1%和1.3%，市场占有率同比有所下降。

报告期内，公司加速推进长沙新河三角洲项目市政代建工程的建设和首开区的施工，成功克服了项目滨水临江汛期长、地质条件复杂等不利因素，确保了湘江大道主路段按期完工通车，实现了首开住宅区工程进度达到平台层的进度目标，为力争实现二零一零年底主体结构封顶打下坚实的基础。与此同时，公司通过对长沙房地产市场的深入研究，结合项目自身特点，适时优化调整首开区住宅的设计方案，高质量完成了滨江集中公建组团和滨江商业、住宅组团的规划方案国际招标。此外，公司通过积极协调有关各方，进行了长沙地铁1号线的线路和站位调整，并大力引入湖南省的优质教育资源，使项目综合竞争实力得到了进一步提升。报告期内，公司成功完成了对长沙北辰房地产开发有限公司人民币4亿元的增资，使长沙北辰房地产开发有限公司的注册资本提高为人民币5亿元，公司的持股比例由80%上升至96%。

报告期内各项目楼盘结算销售情况表

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注释：报告期内，公司长河玉墅及碧海方舟两个低密度项目的二期仍处于暂停状态，对应可建建筑面积分别为16.25万平方米和2.29万平方米。公司根据当前市场高端项目的供需特点，对原有规划方案进行了优化调整，施工的前期准备工作有序开展，一旦获得相关许可，可迅速实现项目开工。

2、投资物业（含酒店）

奥运会后，历经大规模的内部装修改造和周密的开业筹备，随着二零零九年十一月国家会议中心的按计划顺利开业，公司国家会议中心及配套项目综合物业群已进入市场运营和招商阶段。截至二零零九年底，公司投资物业总面积达到104.0万平方米，物业组合包括2个会议中心（总建筑面积32.6万平方米），4家高星级酒店（五星级酒店809间客房，四星级酒店958间客房），5座甲级写字楼（总建筑面积32.1万平方米），13栋酒店式公寓（共计1,444套客房）。

二零零九年，公司投资物业（含酒店）实现主营业务收入人民币81,891.8万元，同比小幅下降1.73%。受新增项目计提开办费和固定经营费用较高的影响，报告期投资物业（含酒店）实现税前利润为人民币6,364.7万元，较二零零八年同期出现下降。

二零零九年，面对国际金融危机和甲型流感引起需求不断下降的局面，公司亚运村综合物业群充分利用地处奥运核心的区域优势，危中寻机，通过市场细分、精细化管理、专业化经营和打造专业品牌，加大市场营销力度和市场转移速度，坚持“以会展为龙头，大力推进会展联销”的经营模式，有效抵消不利因素的影响，在经营业绩保持稳定的同时，项目经营呈现诸多亮点，其中，北辰时代大厦在保持与CBD同等价格水平的基础上，二零零九年年末的时点签约率达到62%，第一个完整经营年度就实现了盈利；公寓西区6栋楼面对停业改造后的“零起步”局面，通过努力开拓会展客源和加强挖掘长住客户，下半年出租率持续保持在85%以上。

公司国家会议中心及配套项目综合物业群经过1年的赛后装修改造，已于二零零九年底全面投入使用，并使公司投资物业的规模进一步扩大，实力进一步增强，资产质量进一步提高，其中，北辰洲际酒店在大力拓展销售渠道的同时，随着大宴会厅改造的完成和国家会议中心投入运营，积极开发高端会议市场和客源，房价和出租率稳步上升；国家会议中心不仅高质量的完成了装修改造并按计划顺利开业，更依靠长期以来精心的开业筹备和强力的市场开发，先后成功接待了包括第24届世界魔术大会在内的79个会议项目和12个展览项目，受到国际、国内有关方面的高度好评，行业影响力和知名度迅速提升；北辰世纪中心根据项目仍处于市场导入期的特点，通过与公司其他写字楼项目的整合推广、差异营销，既快速树立了市场形象，又实现了各项目之间的资源共享、销售互补，签约工作逐步展开。

3、商业物业

商业物业的存量资产北辰购物中心根据周边顾客消费需求，以积极调整品牌组合、不断优化商品结构为基础，以加强推广力度、开展特色营销为手段，强化品类经营优势，努力挖掘消费潜力，销售状况逐步回升；增量资产针对市场竞争加剧和招商难度加大的现实情况，及时调整项目定位和经营策略，二零零九年底顺利实现了时代名门百货和北辰购物中心美食城的相继开业。

报告期内，由于存量资产销售回升和增量资产开始贡献收入，商业物业实现主营业务收入人民币35,904.8万元，较二零零八年上升6.16%。但受促销力度加大导致的销售毛利率下降和新项目开办费及折旧增加的影响，税前利润为人民币766.8万元，较二零零八年出现下滑。

4、融资工作

二零零九年，公司通过中国银行成功向央行和银监会就总部融资模式进行了报备，成为第4家（北京第1家）实施总部融资模式的公司。采用总部融资模式后，由公司总部统一进行项目融资，统借统还，在有利于公司总体融资工作顺利进行的同时，大大提高了资金使用的计划性、安全性和效率性。

5、综合实力

二零零九年，公司继续落实品牌规划纲要，加大执行力度，公司品牌价值和行业影响力进一步提升。在由国务院发展研究中心、清华大学和中国指数研究院共同组成的中国房地产TOP10研究组发布的研究成果中，公司不仅在全国房地产百强企业中名列前茅，更连续第3年被评为全国房地产复合运营模式和企业领先品牌，表明公司集发展物业、投资物业、商业物业为一体的复合地产的企业形象，在一定程度上已经得到了消费者和社会的认可。

6、投资者关系

公司作为A+H股上市公司，根据两地上市特点，注重投资者关系的建立和维护。二零零九年，公司通过业绩说明会、投资者见面会和实地调研、项目考察的方式，多次接待境内、外的基金及机构投资者的调研活动，在为投资者了解公司发展情况提供便利条件的同时，公司在资本市场的知名度和影响力不断提高。

7、环保努力

二零零九年，针对绿色经济、低碳经济的发展趋势，公司所有发展中项目，在严格选用环保、低能耗建筑材料的同时，不断优化项目规划与设计，以达到建筑节能、降低排放的目的。公司在住宅项目的建设中，一方面通过严格的外墙、门窗材料的选用，增强建筑整体的外保温效果，另一方面，利用国家对清洁能源自采暖分时段优惠计量电价的政策，积极采用分户发热电缆地板采暖方式，使用人可根据需要调整室内温度，既避免了传统集中供暖方式的空气污染，又节约了能源消耗和采暖费用。此外，公司正在开发建设中的长沙新河三角洲项目，其“人车分流、竖向开发”的领先设计理念，不仅实现了土地的节约、集约利用，更可大量增加绿化面积，以降低建筑物周边的热岛效应。

对于已落成的持有型物业，始终坚持加强节能降耗，在将节能环保指标作为选取拟更新设备的重要条件的同时，通过设立奖项的方式，鼓励员工增强节能意识和创新意识。二零零九年公司亚运村综合物业群的水、电、气消耗分别为69.45万吨、3,377.2万度和26.44万立方米，较二零零八年分别下降12.7%、4.4%和19.0%，节能减排取得良好效果。

三、财务状况回顾与简要分析

1、主要财务指标变动

单位：元

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2、现金流量分析

本公司2009年经营活动产生的现金流量净额407,280,857元，比2008年现金流量净额2,465,966,116元减少 2,058,685,259元，主要为公司2009年在售商品房房源减少，主要售房项目为价格较低的常营两限房；房地产开发项目进入结算期支出较大。

投资活动产生的现金流量净额 -796,260,330元，比2008年投资活动现金流量净额-1,344,908,660元增加548,648,330元。主要由于公司2008年国家会议中心及配套项目建设支出规模较大。

筹资活动现金流量净额26,806,045元，比2008年筹资活动现金流量净额1,553,025,873元减少1,526,219,828元，主要由于2009年借款规模减小。

单位：元

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3、主要供应商和客户情况

公司2009年度前五名客户销售的收入总额为15,778.32万元（2008年度：19,940.17万元），占公司2009年度经营收入的比例为3.2%(2008年：4.77%)。

公司2009年度前五名采购供应商采购金额为58,550.49万元（2008年度：52,928.80万元），占公司2009年度经营收入的比例为22.80%(2008年：21.71%)。

4、主要控股公司经营情况和业绩

单位：元

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5、公司总体财务状况分析

报告期末公司总资产263.56亿元，比上年期末增长2.88%。公司资产结构优良，流动资产占公司总资产71.09%，其中：存货占公司总资产51.82%；投资性房地产、固定资产及在建工程项目占公司总资产28.65%。报告期末，公司负债170.24亿元，其中预收帐款为36.27亿元，占负债总额21.3%；银行借款71.7亿元，占负债总额的42.12%。公司资产负债率为64.59%。2009年度公司实现营业收入49亿元，实现利润总额9.63亿元，同比增长19.42%。基本每股收益0.17元，同比增长30.77%。

6、计量属性

除特别说明采用公允价值、可变现净值、现值等计量属性之外，一般采用历史成本计量。

7、与公允价值计量相关的项目

公司不存在与公允价值计量相关的项目。

8、公司减值准备主要为应收款项坏账准备与存货跌价准备。对于应收款项，公司于资产负债表日对其进行检查，当存在客观证据表明公司将无法按应收款项的原有条款收回款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账准备；对于存货，公司按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定其可变现净值，将存货成本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备。

四、二零一零年经营环境展望及潜在影响

展望二零一零年，虽然世界经济依靠强力注入的流动性而得以企稳，但在以美、欧为首的西方发达国家中，由于失业率屡创新高和储蓄率快速上升引起的消费下降，其结果将导致经济增长乏力，进而使得全球经济复苏的基础并不稳固。而随着部分国家主权债务危机的相继爆发，国际金融危机对世界经济的影响仍将长期存在。对于我国而言，宏观经济虽已企稳回升，但结构性矛盾仍然突出，以巨额投资带动的经济增长虽然短期内效果明显，但长期势必存在边际拉动效用递减的局面，进而致使经济回升的内在动力不足，回升的过程还带有不确定性和不稳定性，宏观形势依然较为严峻。针对这一局面，二零一零年国家将以“调结构、扩内需、促增长”为核心目标，在灵活、有针对性的继续实施适度宽松货币政策和严防通胀的同时，通过多种手段强力启动内需，加快经济发展方式的转变和经济结构的调整，进而使国民经济继续保持平稳较快发展。

就发展物业而言，尽管我国二零一零年仍将继续实施灵活、有针对性的适度宽松货币政策，但随着央行公开市场操作的不断加强和存款准备金率短期内的两次提高，流动性较二零零九年有所收紧已成必然，使得房地产行业可能再次面临融资难度加大和使用成本上升的压力。此外，房地产市场受二零零九年价格快速上涨的影响，部分地区的房价收入比已经接近甚至超过了二零零七年的水平，房价偏离实际购买力的矛盾愈发突出，市场存在一定内生调整要求。而国家及有关部门在二零零九年末开始，围绕加快保障性住房建设、抑制投资、投机需求和严格土地公开交易付款等一系列行业宏观调控政策的陆续出台，也使房地产市场或将面临波动发展。受上述因素影响，房地产市场的中短期走势具有较大的不确定性，而房地产项目运作周期较长，其间市场一旦出现大幅波动，将使公司面临较大的销售风险。

就投资物业和商业物业而言，从长期来看，在国家加速经济结构调整和强力启动内需的宏观背景下，随着第三产业占比的不断提升、社会保障体系的日益完善、收入分配制度的加速改革和城镇化进程的积极推进，服务市场与消费品市场的增长潜力依然巨大。此外，北京市政府未来将大力发展总部经济和会展经济，在吸引国内外大企业设立总部机构的同时，把会展业作为重要产业，依靠其强力的拉动作用，带动第三产业的发展，进而使得投资物业长期发展机遇和上行空间仍然存在。但从短期来看，二零一零年，受国际金融危机的冲击仍将持续和产品供应的快速增加影响，投资物业和商业物业全局性的供需矛盾将愈发加剧，市场竞争也将愈发激烈。公司持有并经营大量投资物业和商业物业，如果二零一零年市场有效需求恢复较慢，将会对公司的收入和利润率产生影响。此外，公司二零零九年底公司大量新增物业投入使用，如果市场有效需求持续下降，将对公司新增项目的初期经营造成较大困难，并相应延长“经营爬坡期”。

五、二零一零年管理层应对

二零一零年，公司将以扎实推进现有项目运营为基础，重点加强在新形势下对宏观调控的预判能力和市场机遇的把握能力，着力提升综合运营水平，加强对现金流的分析和运用，择机增加土地储备，同时，坚持“会展联销”和“企业联营”的营销策略，强化会展业对其他业态的带动作用，进一步提高公司竞争优势和可持续发展能力，力争将项目开发结算周期和新增物业集中处于爬坡期等不利因素对公司业绩的影响降至最低。二零一零年，公司将坚定信心、攻坚克难、扎实工作，在进一步增强经营管理专业化能力的同时，采取积极的措施控制费用，厉行节约成本，努力压缩可控费用，实现公司既定目标，实现股东价值最大化，使公司持续稳定健康发展。

1、发展物业

二零一零年，公司发展物业将结合市场变化，通过加强产品研发能力和成本控制能力，采取有针对性的营销策略，全面推进项目销售和项目开发建设，在着力提升资金使用效率和项目综合运营水平的同时，积极寻找市场机会，择机增加土地储备，进而不断增强发展物业的核心竞争力和可持续发展能力。对于碧海方舟及长河玉墅两个低密度项目的二期工程，公司将根据对政策走势和客户需求的研究，加快规划方案的优化和调整，积极推进手续报批，力争尽早实现开工和对公司业绩的支持。二零一零年，公司发展物业预计实现开复工面积144万平方米，新开工面积38万平方米，竣工面积72万平方米。受二零一零年可售面积减少的影响，预计实现销售面积21万平方米，合同销售收入20.7亿元。

二零一零年，长沙新河三角洲项目将以市场为导向，以客户需求为核心，积极完善并推进项目市场定位和产品规划设计，依靠项目规模庞大、配套齐全、环境优美、位置绝佳的优势，在深度挖掘品牌价值、提升项目品质的基础上，将项目建设成湖南省、乃至全国的滨水示范精品工程。长沙新河三角洲项目二零一零年在全力推进首开区工程施工，实现年底前主体结构封顶的同时，还将积极进行首开区的销售筹备，加大宣传推广，积累潜在客户，并根据市场状况择机开盘销售。

2、投资物业

二零一零年，公司投资物业将利用存量和增量资产均集中处于奥运核心区的地缘优势，坚决执行“会展联销”和“企业联营”的营销策略，积极实现各业态之间的有机联动，在深度挖掘存量资产经营潜力的同时，充分发挥资产的规模效应和会展业的带动效应，开创公司“以会展业为龙头，带动酒店、公寓、写字楼等业态共同发展”的投资物业经营新格局。此外，针对新增项目折旧和利息费用较高的实际情况，二零一零年，公司将以开源节流、增收节支为重点，通过加大市场开发力度和严格执行成本控制的方式，努力缩短新增项目的经营爬坡期，力争将折旧和利息等固定费用对经营业绩的影响减至最低。

3、商业物业

商业物业以深入研究行业发展趋势和目标顾客群体需求为基础，充分发挥北辰商业的区域优势和品牌优势，加强营销推广力度，加大品牌招商力度，加快商品调整速度，积极完善内部运行机制并建立多店运营管理体系，存量项目经营稳定回升，新开项目经营逐步提升，扎实推进新项目的开业筹备，在力争降低增量项目经营爬坡期对经营业绩影响的同时，确保北辰购物中心绿色家园店按计划如期开业，完善公司在亚奥商圈的商业物业布局。

4、融资工作和资本开支

公司将以提高自身营运能力为重点，加速项目开发、加大营销力度、加快周转速度、加强财务管理和严控成本支出。同时，提高对现金流的分析、运用和提升资金的使用效率，积极实行“总部融资”模式，强化资金集中管理，确保资金使用安全。此外，公司将积极研究政策走向和资本市场变化，利用两地上市和业务结构独特的优势，大力探索多元化、多渠道融资模式，力争取得进展，进而确保公司在经营规模不断扩大的过程中保持良好的财务状况。

公司二零一零年预计固定资产投资5.2亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有资金和银行贷款，资金成本为同期银行贷款利率。

六、公司优劣势、面临问题和风险因素分析

1、公司发展的优势简要分析

面对复杂多变的宏观环境和竞争日趋激烈的微观市场，公司的优势主要体现在卓越的战略执行能力、准确的机会把握能力、独特业务结构的抗风险能力和综合运营能力。首先，在“围绕房地产投资产业链创造企业价值链，创建全国大型一流房地产综合运营企业”的战略目标指引下，坚决贯彻执行“发展物业加速发展、投资物业持续经营、商业物业稳步扩张”的业务策略，落实发展物业、投资物业、商业物业“5:3:2”的资本配置原则，并取得良好效果。其次，公司对于市场变化和走势具有较强的前瞻能力和把握能力，能够有效降低不利因素的影响。再次，公司“物业开发+物业投资”的独特经营模式，既可以通过房地产开发获得快速增长收益，又能通过出租、经营物业获得长期稳定收益，抗风险能力强于单一业务的房地产开发企业。最后，公司集发展物业、投资物业和商业物业为一体的综合运营能力，三大业务互相促进、优势互补，使公司在大型和综合房地产项目的开发中，具有明显优势。

2、公司发展的劣势简要分析

随着公司经营规模的不断扩大和大量持有型物业投入使用，人才需求快速上升和目前公司人才储备之间的缺口有待进一步弥补。

3、公司发展面临的问题和风险分析

公司发展面临的问题和风险，主要来自于市场风险和项目的短期经营风险。

①市场风险。在发展物业方面，随着二零零九年房地产市场“量价齐升、供求两旺”局面的再次出现，部分地区房价偏离实际购买力的矛盾愈发突出，加之二零零九年末开始一系列新的行业宏观调控政策的陆续出台，使房地产市场或将面临波动发展。受此影响，房地产市场的中短期走势具有较大的不确定性，而房地产项目运作周期较长，其间市场一旦出现大幅波动，将给公司带来较大的销售风险；此外，受二零零九年房地产市场销售旺盛的影响，部分地区土地市场再次出现“过热”的局面，造成土地成本与周边项目售价形成较大反差，导致公司获取优质土地储备的难度加大。在投资物业和商业物业方面，由于市场供给增长过快和前期存量水平较高，在国际金融危机影响仍将持续的情况下，市场有效需求下降，导致供需矛盾日益突出，竞争程度日趋激烈。

②项目的短期经营风险。在发展物业方面，受系列宏观调控政策限制，公司碧海方舟及长河玉墅两个低密度项目的二期开发处于暂停状态，将导致二零一零年起可供结算的高毛利率产品减少，对经营业绩产生影响，而随着二零零九年底开始的新一轮行业宏观调控不断深入，如果上述两个低密度项目因政策限制仍无法取得有关批准，也将对公司未来的经营业绩产生影响。在增量资产方面，二零零九年公司投资物业和商业物业的新增项目规模庞大、投资额较高，每年均会产生包括折旧和利息在内的大量固定费用。因此，二零一零年不仅是这些增量资产的第一个完整经营年度，也是其集中进行经营爬坡的关键一年，如果二零一零年市场有效需求下降，将使公司新增项目的初期经营和快速渡过经营爬坡期面临较大困难，并对经营业绩产生压力和影响。

针对上述市场风险，公司将以扎实推进现有项目运营为基础，积极应对宏观经济、政策调控和市场走势的变化，着力提升营销策划水平和市场开拓力度，严控成本，谨慎投资，进一步提高公司竞争优势和可持续发展能力。发展物业通过加强专业化能力的打造，采取有针对性的营销策略，全面推进项目销售和项目开发建设，并积极寻找市场机会，择机增加土地储备。投资物业将利用存量和增量资产均集中处于奥运核心区的地缘优势，坚持投资物业“会展联销”和“企业联营”的营销策略，强化会展业对其他业态的带动作用，积极实现各业态之间的有机联动，深度挖掘存量资产经营潜力，充分发挥增量资产的规模效应和带动效应。商业物业充分发挥公司在亚北地区的品牌优势，积极完善内部运行机制并建立多店运营管理体系，扎实推进新项目的开业筹备，实现公司商业物业的专业化发展。

针对上述短期经营风险，对于碧海方舟及长河玉墅两个低密度项目的二期工程，公司将根据对政策走势和客户需求的研究，加快规划方案的优化和调整，加紧推进手续报批，力争尽早实现开工和对公司业绩的支持。对于增量资产，公司将以开源节流、增收节支为重点，利用现有的资源优势和品牌优势，通过加强营销推广力度、加大市场开发及招商力度和严格执行成本控制的方式，努力缩短新增项目的经营爬坡期，力争将折旧和利息等固定费用对经营业绩的影响减至最低。

4、公司可持续发展能力分析

公司“进取不忘稳健，稳健不忘进取，在加速发展中控制风险，在控制风险中加速发展”的经营理念，是公司可持续发展的理论依据；与当前发展物业开发实力相匹配的适度土地储备规模，是公司可持续发展的必备条件；投资物业和商业物业的持续经营和稳步扩张所产生的稳定现金流，是公司可持续发展的强力支持；三大主业互相促进、优势互补的“三位一体”综合运营模式，面对市场波动时较强的抗风险能力，是公司可持续发展的根本基础。随着三大业务板块项目运作扎实推进，经营规模不断扩大，公司可持续发展能力必将持续提高。（下转B50版）

股票简称	北辰实业
股票代码	601588
股票上市交易所	上海证券交易所
股票简称	北京北辰实业股份
股票代码	0588
股票上市交易所	香港交易所
股票简称	08北辰债
股票代码	122013
股票上市交易所	上海证券交易所
公司注册地址和办公地址	北京朝阳区北辰东路8号汇欣大厦A座707
邮政编码	100101
公司国际互联网网址	http://www.beijingns.com.cn
电子信箱	northstar@beijingns.com.cn

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	郭川	胡浩
联系地址	北京朝阳区北辰东路8号汇欣大厦A座707	北京朝阳区北辰东路8号汇欣大厦A座707
电话	010-64991277	010-64991277
传真	010-64991352	010-64991352
电子信箱	northstar@beijingns.com.cn	northstar@beijingns.com.cn

	2009年	2008年	本期比上年同期增减(%)	2007年
营业收入	4,900,963,040.00	4,181,270,618.00	17.21	3,999,559,170.00
利润总额	963,328,013.00	806,685,842.00	19.42	695,434,490.00
归属于上市公司股东的净利润	577,102,372.00	448,929,262.00	28.55	328,131,407.00
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	588,857,875.00	468,823,074.00	25.60	331,084,282.00
经营活动产生的现金流量净额	407,280,857.00	2,465,966,116.00	-83.48	-5,866,684,167.00
	2009年末	2008年末	本期末比上年同期末增减(%)	2007年末
总资产	26,355,970,840.00	25,619,295,384.00	2.88	20,406,405,387.00
所有者权益（或股东权益）	9,059,788,718.00	8,586,279,207.00	5.51	8,231,593,767.00

	2009年	2008年	本期比上年同期增减(%)	2007年
基本每股收益（元／股）	0.17	0.13	30.77	0.10
稀释每股收益（元／股）	0.17	0.13	30.77	0.10
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.17	0.14	21.43	0.10
加权平均净资产收益率（%）	6.55	5.34	增加1.21个百分点	4.03
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	6.68	5.58	增加1.1个百分点	4.07
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	0.12	0.73	-83.56	-1.74
	2009年末	2008年末	本期末比上年同期末增减(%)	2007年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	2.69	2.55	5.49	2.44

非经常性损益项目	金额
非流动资产处置损益	-549,302
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回	3,269,449
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-4,571,870
其他	-12,138,409
所得税影响额	2,268,793
少数股东权益影响额（税后）	-34,164
合计	-11,755,503

	净利润		净资产
	本期数	上期数	期末数	期初数
按中国会计准则	577,102,372	448,929,262	9,059,788,718	8,586,279,207
按境外会计准则调整的项目及金额：
冲回中国准则下投资性房地产所计提折旧(a)	67,784,628	57,053,738	484,471,282	416,685,793
投资性房地产公允值变化对损益影响(a)	860,783,000	656,112,000	2,264,280,000	1,403,497,000
1997年企业改制资产评估产生的差异(b)	2,686,000	2,686,000	-19,493,000	-22,178,000
按境外会计准则	1,508,356,000	1,164,781,000	11,789,047,000	10,384,284,000

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
北京北辰实业集团公司	1,160,000,000	1,160,000,000	0	0	控股股东北辰集团承诺，所持公司116000万股A股，自A股股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其已直接和间接持有的本公司股份，也不由本公司收购该部分股份。	2009年10月16日
北京北辰实业集团公司	1,000,031	1,000,031	0	0	二级市场增持。北辰集团承诺，在增持计划实施期间和法定期限内，不减持其持有的本公司股份。	2009年10月12日

报告期末股东总数					A股399636户，H股2563户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例(%)		持股总数			持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
北京北辰实业集团公司	国有法人	34.482		1,161,000,031			0	冻结150,000,000
HKSCC NOMINEES LIMITED	境外法人	20.397		686,776,498			0	无
北京王府井百货（集团）股份有限公司	国有法人	4.069		137,000,000			0	无
中航鑫港担保有限公司	境内非国有法人	2.185		73,573,353			0	无
浙江海越股份有限公司	境内非国有法人	0.802		27,000,000			0	无
中国银行－嘉实沪深300指数证券投资基金	境内非国有法人	0.308		10,386,053			0	无
中国石化财务有限责任公司	国有法人	0.297		10,000,000			0	无
浙江农资集团有限公司	境内非国有法人	0.255		8,600,000			0	无
中国工商银行股份有限公司－华夏沪深300指数证券投资基金	境内非国有法人	0.223		7,499,902			0	无
中国建设银行－博时裕富证券投资基金	境内非国有法人	0.121		4,077,077			0	无
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称			持有无限售条件股份的数量			股份种类及数量
北京北辰实业集团公司			1,161,000,031			人民币普通股1,161,000,031
HKSCC NOMINEES LIMITED			686,776,498			境外上市外资股686,776,498
北京王府井百货（集团）股份有限公司			137,000,000			人民币普通股137,000,000
中航鑫港担保有限公司			73,573,353			人民币普通股73,573,353

浙江海越股份有限公司			27,000,000			人民币普通股27,000,000
中国银行－嘉实沪深300指数证券投资基金			10,386,053			人民币普通股10,386,053
中国石化财务有限责任公司			10,000,000			人民币普通股10,000,000
浙江农资集团有限公司			8,600,000			人民币普通股8,600,000
中国工商银行股份有限公司－华夏沪深300指数证券投资基金			7,499,902			人民币普通股7,499,902
中国建设银行－博时裕富证券投资基金			4,077,077			人民币普通股4,077,077
上述股东关联关系或一致行动的说明			第2大股东HKSCC NOMINEES LIMITED拥有的公司H股股份，为代表多个客户持有；第3大股东北京王府井百货（集团）股份有限公司与本公司控股股东北辰集团的实际控制人均为北京市人民政府国有资产监督管理委员会；公司未知其余股东之间是否存在关联关系，也未知其余股东是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。

名称	北京北辰实业集团公司
单位负责人或法定代表人	沙万泉
成立日期	1992年8月3日
注册资本	700,000,000
主要经营业务或管理活动	房地产开发、商品销售、餐饮、会议承接、旅游接待

名称	北京市人民政府国有资产监督管理委员会

姓名	职务	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	报告期内从公司领取的报酬总额（万元）（税前）	是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴
贺江川	董事长	男	46	2009年5月19日	2012年5月19日	24（董事会换届选举后于股东单位领薪）	是
赵惠芝	董事、总经理	女	56	2009年5月19日	2012年5月19日	56.54	否
刘建平	董事	男	56	2009年5月19日	2012年5月19日	16（董事会换届选举后于股东单位领薪）	是
陈冀	董事	男	58	2009年5月19日	2012年5月19日	16（董事会换届选举后于股东单位领薪）	是
龙涛	独立董事	男	58	2009年5月19日	2012年5月19日	5.71	否
甘培忠	独立董事	男	54	2009年5月19日	2012年5月19日	5.71	否
黄翼忠	独立董事	男	42	2009年5月19日	2012年5月19日	5.71	否
何文玉	监事长	男	56	2009年5月19日	2012年5月19日	0	是
陈援朝	监事	男	57	2009年5月19日	2012年5月19日	0	是
柳耀中	监事	男	55	2009年5月19日	2012年5月19日	0	是
刘焕波	副总经理	男	52	2002年9月24日	至今	48.71	否
刘铁林	副总经理	男	47	2002年9月24日	至今	47.94	否
司海群	副总经理	男	55	2004年6月2日	至今	63.93（含1.79万元长期出差补贴）	否
曾劲	副总经理	男	40	2009年1月16日	至今	103.59（含38.64万元长期出差补贴）	否
郭川	董事会秘书	男	41	2004年2月27日	至今	40.64	否
孟焰	独立董事（已离任)	男	55	2006年5月16日	2009年5月19日	4.29	否
余劲松	独立董事（已离任)	男	57	2006年5月16日	2009年5月19日	4.29	否
符耀文	独立董事（已离任)	男	55	2006年5月16日	2009年5月19日	0	否
合计	/	/	/	/	/	443.06	/

项目名称	2009年				累计			公司权益（%）
	销售面积（万m2）	销售金额（亿元）	结算面积（万m2）	结算金额（亿元）	销售面积（万m2）	销售率（%）	结算面积（万m2）
奥运媒体村（住宅）	5.45	6.57	23.61	28.55	38.24	94	36.93	100
绿色家园商业及公建	3.87	4.88	——	——	5.99	41	0.99	100
北辰·香麓（一期）	2.17	2.73	——	——	2.23	37	——	100
北辰·福第（双限房部分）	11.91	7.01	——	——	24.66	86	——	100
香山清琴	1.39	5.87	2.48	7.16	13.56	94	10.88	49.50

项 目	2009年 12月31日	2008年 12月31日	增减变动		主要变动原因
			变动金额	变动比例%
应收账款	31,173,751	55,936,519	-24,762,768	-44	主要为收回了第一届世界智力奥林匹克运动会组委会的欠款
其他应收款	71,255,139	182,267,073	-111,011,934	-61	主要为收回了第29届奥林匹克运动会组委会的欠款
投资性房地产	4,402,611,320	1,955,685,064	2,446,926,256	125	主要为国家会议中心完工结转至投资性房地产
固定资产	1,951,407,613	1,387,288,301	564,119,312	41	主要为国家会议中心酒店完工结转至固定资产
在建工程	1,195,814,655	2,916,765,903	-1,720,951,248	-59	主要为国家会议中心主体及部分配套项目已完工分别转入投资性房地产和固定资产
无形资产	8,256,771	765,687	7,491,084	978	主要为缴纳自用房产之土地出让金
递延所得税资产	34,248,776	20,329,401	13,919,375	68	主要为年末预提费用造成可抵扣暂时性差异增加
其他应付款	492,412,976	305,866,408	186,546,568	61	主要为本年收到的押金及保证金增加
专项应付款	-	103,102,612	-103,102,612	-100	主要为相应的专项应付款已使用完毕
未分配利润	1,422,010,071	990,451,291	431,558,780	44	主要为本年盈利增加

营业税金及附加	520,690,202	387,378,853	133,311,349	34	营业收入增加税金相应增加
财务费用	178,192,658	39,059,477	139,133,181	356	2009年度建设项目部分完工相应的利息费用资本化停止；同时为补充流动资金一般借款增加
资产减值转回（损失）	3,159,388	-1,457,225	4,616,613	-317	主要为本年转回应收账款坏账准备
营业外支出	7,209,588	30,508,588	-23,299,000	-76	主要为2008年公司对雪灾、地震灾区的捐赠支出较大

项 目	2009年	2008年
经营活动产生的现金流量净额	407,280,857	2,465,966,116
投资活动产生的现金流量净额	-796,260,330	-1,344,908,660
筹资活动产生的现金流量净额	26,806,045	1,553,025,873
现金及现金等价物净增加额	-362,173,428	2,674,083,329

被投资单位全称	注册地	注册资本	业务性质及经营范围	比例 (%)	比例 (%)	持股比例与表决权比例不一致的原因	净资产	净利润
北京北辰房地产开发股份有限公司	北京市	500,180,000	房地产开发	97.06	97.06	不适用	1,011,424,775	94,224,314
北京兴荣基房地产开发有限公司	北京市	30,000,000	房地产开发	49.50	51.00	间接持股	290,059,856	284,256,460
北京北辰会议中心发展有限公司	北京市	1,700,000,000	房地产开发	100	100	不适用	1,700,000,000	-
长沙北辰房地产开发有限公司	长沙市	500,000,000	房地产开发	96	96	不适用	483,163,445	-7,996,768

  北京北辰实业股份有限公司

  2009年年度报告摘要