大多数发展商和房地产投资人总希望房价会涨。可买可不买房的人希望房价会跌。真正所谓“刚性需求”的人群，比如农民工，比如城镇化过程的“准城镇新居民”，根本对房价涨跌不敏感，因为已无法奢望房价跌到值得他们关注的水平。所以，对于“房价”不能想当然。盲目笼统地讨论房价涨还是跌，会把房地产市场推向危险的境地。房地产市场的发展切忌违反其自身的内在规律。

  第一个规律，房价应与收入水平相适应。房价从长期来说一定会上涨，但是房地产市场价格存在两大禁忌：要与收入水平相匹配，不能大规模出现空置率。对前者，月供水平是重要指标，国内房屋月供安全水平，银行设在50%，国外设在40%。2009年国内月供平均上升到近80%的，超过安全线60%。对后者，月租是主要指标，若低于银行按揭利息，就说明房屋空置率高。

  第二个规律，巨大房地产泡沫会导致危机。上世纪80年代末90年代初，日本的房地产泡沫，让日本经济失去了“二十年”。90年代中期，泰国因为巨大的房地产空置率，导致58家银行在一天内破产，引发亚洲金融危机。迪拜的房地产泡沫几乎让国家破产两次。美国次级抵押贷款引发了百年不遇的全球危机，全世界至今尚未走出阴影。这些危机警示我们，不论大国小国，发达国家，发展中国家，富国穷国，无论东方西方，体制如何不同，发展阶段如何不同，都发生过房地产泡沫危机。我们切不可存在侥幸心理。

  第三个规律，房地产应该是居住为主的市场。可是现在，通胀保值买房，资金增值买房，中国房地产市场越来越变成投资性市场。由此产生的最大问题是，改变了房屋的居住属性，扭曲了房地产市场的价格秩序。而一旦房地产市场成为以投资为主体的市场，价格就不可能在合理水平上形成。特别是投资的资金主要来自银行，房地产价格就会被不断推高，投资需求的赚钱效应被不断放大，刺激投资需求的赚钱欲望又进一步扩张，投资需求增长——银行资金支持——房价不断上涨——赚钱效应明显——投资需求再增长，价格不断上涨的循环就这样产生了。

  至于房价上涨是因为存在巨大的“刚性需求”，不过是投资需求推动房价的借口而已。因为，几万元一平方米的房屋，是“刚性需求”们望尘莫及的海市蜃楼，房价涨得越快，“刚性”的“需求”实现越渺茫，正好反复变成投资需求推动价格上涨的理由，因为“刚性需求”会永远存在下去。

  为什么以往的政策调整，结果总是房地产价格越调越高？最主要的原因，就是在一个投资或者说投机性很强、完全不可能解决实际居住需求的市场上，用解决居住性需求的思路，去调整投机性需求推动的价格。

  如果上述循环可以永远转下去，则“刚性需求”的故事可以永远讲下去。但是经济规律反复证明，房地产市场没有神话。笔者认为，去年大力度的刺激政策推动经济恢复增长，银行信贷非常规发放，使房地产价格大幅上涨，应该是非常态，切不可变成常态。否则，两三年后房地产市场和银行都将暴发巨大的风险甚至危机。

  笔者认为，跳出围绕投资性房地产市场上的价格调控，让房地产回归居住性为主的基本属性，是避免房地产泡沫危机，也是房地产正常发展的思路。政府现在推动各层次的保障性住房建设，可能就是引导这种改变的有效战略。致力于居者有其屋的房地产市场，“刚性需求”得到缓解，对房地产炒作推动房地产价格不断上涨的基础，等于釜底抽薪。同时保障性住房建设同样带动钢铁、水泥等建筑产业延续增长态势，稳定经济增长，也能避免“房地产市场调整带来经济重新大幅下滑”的担心。何况，人们居住在与收入水平想匹配的住所中，就会正常合理地安排支出，保持消费增长，这将保证生活的质量，提高幸福指数。

  因此，政府与社会资本结合建设保障性住房是非常重要的。美国出现过两次较大的房地产危机，一次发生在上世纪80年代，一次是近期的次贷危机。第一次，白宫希望通过建立“两房”这样的政府机构，以政府为主解决低收入群体的住房问题，最后以失败告终。次级抵押贷款是希望通过市场化的方式解决低收入群体的住房问题，不但失败还引发全球危机。所以，政府政策与民间资本的结合，或许才是解决之道。要引导银行资金，引导民间资本，也引导发展商参与保障性住房的建设。政府制定和完善相关的法律法规以及相应制度，对保障性住房建设和发展是最重要的保证。对此，新加坡政府的住房政策和措施，对我国应有借鉴意义。

  另一部分以投资为主的房地产市场，则不必调控价格，但要控制银行信贷。只要以自有资金投资为主，投资性房地产市场的价格再高，也不会影响银行的安全，也不会影响社会经济的安全。比如曾是上海最贵楼盘的“汤臣一品”，开发商主要以自有资金开发，业主以真金白银购买，并不影响居住性需求市场的价格，也不会带来经济的系统性危机和社会稳定的风险。

  正如温总理在会见“中国发展高层论坛”的外方代表时强调的那样，今年需要格外“冷静与清醒”。房地产市场今年格外需要“冷静与清醒”。

  （作者系银河证券首席经济学家）