□徐辉

  本周地产股大幅下跌无疑是市场一个重要看点。受到“类物业税”——“房产保有税”可能推出的影响，两市地产指数全周下跌约4.5%，招商地产、华侨城和保利地产均下跌约10%。但我们注意到，A、H地产股在此次事件中表现大不相同。那么，香港市场的内房股缘何不为“物业税”所动？究竟如何看待A股地产股未来趋势？综合各方面因素，笔者认为，地产股有较大的可能在今年余下的时间里跑赢大盘。

  内房股不为“物业税”所动

  让A股地产股屁滚尿流的推动因素是“类物业税”即将推出的传闻。继重庆宣布拟征特别房产消费税后，有消息称，上海拟开征住房保有税。

  但同样的传闻，香港市场的地产股投资者似乎根本不为所动，内房股并未出现“地震式”的反应，内房股龙头中国海外依然保持强势，其当前股价在17.4港元左右，距离其21港元的历史最高价，也近在咫尺。另外，富力地产、雅居乐、SOHO中国等内房股，股价在本周依然继续走高。站在中间路线上的B股地产股，也比A股地产股要强很多，比如万科B股本周反而上涨1个百分点。

  地产股如此暴跌，估计连最坚定的看多地产股的投资者阵营，也出现了不小的分歧。从相关统计数据来看，房地产股票已经成为当前市场争议最大的一个板块。看多者和看空者几乎是针锋相对，看多者看到地产股估值低企、开发商经营前景、利润前景都不错；但看空者则看到了销售收入的同比大幅下降，中国房地产泡沫的泡沫。

  A、H地产股不同步原因何在

  目前，香港股市中海地产和A股市场万科的市值比接近1.5：1。这显然不能反映两家公司基本相当的一个基本面格局，也就是说，A股地产股估值要明显低于港股地产股估值。

  A股地产股估值低企的原因在于内地投资界认为：1、房地产销售可能已经见顶。年初普遍的预期是成交下降20%；2、物业税的推出可能导致房价出现崩溃式的下跌。

  但对于这一观点，香港市场投资者并不这样认为。从历史的情况来看，港股的地产股投资者主要关注两个指标，一是商品房成交指标；二是地价指标。这两大指标是地产股投资的根本。

  从这两大指标的情况来看，近期透露出来的信息还主要是正面的信息。比如，3月份、尤其是3月中下旬内地新房成交量开始上升，似乎有形成商品房成交的向上拐点之势。深圳单日成交甚至接近300套，几乎回到去年上半年高点水平。全国的情况也大体类似。第二个指标方面，我们看到地价近期依然保持坚挺。从这两方面情况来看，都预示地产股的基本面还是非常强劲，与其当前疲软的股价是存在较大的出入。

  至于“类物业税”的推出，香港市场投资者认为，一是短期内难以推出真正的物业税，二是，即便短期推出“类物业税”，其税率也会比较低。对地产市场的影响不会太大。

  担忧地产泡沫破灭是杞人忧天

  笔者认为，担忧中国房地产泡沫破灭是杞人忧天。首先，从负债率的对比看，中国的房地产按揭与GDP之比，依然处在较低水平。从累计的房屋按揭贷款量来看，目前中国按揭贷款总量4.7万亿人民币，占GDP比例约14％，这一比例只相当于美国1950年代、日本1970年代的水平，也低于韩国、我国台湾等地区20年前的水平，过度负债的情况也不存在。历史上较多年份出现过信贷大幅紧缩但房地产销售依然大幅增长的情况。

  其次，中国家庭住房需求远未满足。中国家庭数目众多（4.2亿），去年销售住宅面积约8.5亿平米，按照单套住宅面积90平米来计算，大约销售950万套，仅相当于2.2%的家庭新购买了住房。

  第三，中国城市化在2025年之前难以结束，预示中国房价上涨压力将至少持续十五年。所以，对于中国房地产业短期过于乐观和过于悲观都不可取。

  A股地产股存在50%上涨空间

  很显然，现在包括机构投资者在内的多数市场参与人士而言，受益“调结构”政策，新兴产业及相关行业被机构普遍看好。这种一致预期是值得警惕的。相反，当前市场争议巨大的地产股，则由于其整体估值的低企，反而存在很多机会。

  一方面，当前一线地产股NAV折价平均在30%左右，其隐含房价出现10%至15%的下跌。但实际上2010年的房价水平依然处在上涨的过程中。另一方面，新房成交量是明显超出了年初投资界普遍的预期（销售额下降20%）。从最新中国房产信息集团提供的预测来看，2010年新房交易量将同比下降15%，而房价将同比上涨15%-20%（意味着销售额与去年基本持平）。

  在新的销售形势下，未来一、二线地产股均存在NAV上调的压力，这将对当前A股地产股价格的稳定起到较大支撑作用。假定地产股股价回到NAV附件，那么就可以认为，当前A股地产股存在50%的上涨空间。

  （作者为中证投资公司首席分析师）