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    警惕房屋开发去城市化
    2010-04-13       来源:上海证券报      作者:⊙金岩石 ○主持 于勇
      金岩石

      ⊙金岩石 ○主持 于勇

      

      某地巨资兴建的“新区”因门庭冷落而被称为“鬼城”,上海黄浦江边的汤臣一品也曾多年是空无一户,但在空置多年之后,汤臣一品开始引领浦江沿岸的豪宅价格暴涨,而某地的那座“鬼城”依旧在默默等待着“被发现”。房地产业的价值定律非常简单:第一是区位,第二是区位,第三还是区位!有专家重新定义了区位的标准:城市中心,稀缺水岸,交通枢纽。按照这三个标准,汤臣一品的尊贵与“鬼城”的期待孰是孰非?答案不言自明。

      和股市一样,房价上涨是楼市繁荣的标志,楼市的繁荣来源于城市化,而城市化的趋势则来源于两个流动性:人口的流动性与货币的流动性。每个城市或新区的建设者都会说,这里什么都不缺,就缺资金和人才!其实缺了这两样,房地产就不是人居社区。《福布斯》杂志曾预测有5个名城将“死亡”,除了地震,火山,缺水和下沉之外,由于失业和人口外流而“死亡”的城市是美国的底特律。底特律是著名的汽车城和音乐城,美国三大汽车公司的总部基地,占地面积382平方公里,2008年的人口数为91.2万人,而在50年代,该市的人口数一度高达200万人。金融危机使该市20%以上的房产被遗弃,某房产中介一年内处理了394栋房产,总价不到1000美元,平均每栋房子仅2.5美元!街头上100美元的房产随处可见,还有人仅用1美元就买到了一栋被遗弃的“豪宅”。买这些房产并不需要承担债务,只需补交前业主所欠1000多美元的财产税和剪草费就可以过户了。

      城市化和去城市化,分别代表着产业周期的两个阶段:小富进城,大富进京,穷人进城,富人下乡,这个规律曾在欧美国家不断演绎,但在亚洲发展中国家却有些变异。进城和进京的选择不变,但在城市化的后期,亚洲发展中国家是穷人进城,富人不下乡,因此出现了人口高度密集的“超级都市圈”。从日本的大东京开始,相继有印度的大孟买和大新德里,韩国的大首尔等等。中国是亚洲最大的发展中国家,由此推论,城市化也将难逃“超级都市圈”的宿命,至少会有大上海,大北京和大广州,吸引未来60%以上的城市人口进入这三大都市圈。由此判断,在三大都市圈之外的地区,城市规划一定要警惕人口外流,避免成为“鬼城”房地产的开发商,简而言之,城市化要以人为本。

      某地的“鬼城”首期开发32平方公里,2008年2.8万人,2009年8月的最新统计是2.86万人,一年半的时间仅增加600多人!按照这个人口增长的速度计算,如果没有强制性的人口迁徙,在中国城市化基本完成的2025至2030年间,新增人口不过6000-8000人,总人口3.5万人左右,但是当地政府已经启动了雄心勃勃的二期开发,宣称未来的新区面积将达到352平方公里,接近美国底特律城的占地面积,人口总数不及底特律的5%!土地开发面积约为人均1平方公里!

      人口的流动性是现代经济的本源,现代经济说就到底是人与货币的关系,用两个流动性的理论解读中国的城市化,可以勾画出未来中国的人居新地图。在中国,人口的流动有四大约束:宗法、户籍、财富和交通。伴随着宗法观念的淡化,户籍制度的改革和现代交通网的形成,人与货币的流动性相互激励,必然重新划分人居版图。今日中国,农村已经出现了“空心村”,不久还将会出现“空心城”。中国的高速铁路网将在2020年完成,铁路的平均时速将达到200公里。伴随着铁路的延伸与提速,人口与货币的流动必然加速,会有许多中小城镇面临人口外流与去城市化的威胁。

      栏目联系方式:yyou2000@126.com