⊙陈东海

  面对着全国范围再度掀起了狂飙脚步的房屋价格，社会各方质疑、声讨之声不断，各类建议和设想林林总总。关于购买二套房的信贷政策近日出台，引发了市场的观望，说明控制房价在信贷政策上是可行的。然而，回看多次调控和预期调控后，房价仅仅短暂停滞或者略有下降，然后会加力再上一个台阶。2007年出台的二套房政策，曾带来楼市的短暂调整，便是一例。笔者以为，我们对房价的认识，恐怕还有不少误区。想要让房地产市场长期平稳运行，让老百姓都能买得起各得其所的住房，我们先得从认识上走出这些误区，然后才谈得上开辟市场环境和政策的新境界。

  能把希望寄托在加税上吗？

  现在调控房地产市场的主流舆论，几乎都把希望寄托在加税上。其理由是加税增加了买房者的负担，会导致需求下降，从而会导致房屋价格下降。这个思维有三个错误：以为税负是可以无限制的，认定需求是简单易控的，忘了税负是可以转嫁的。

  其实，中国的房地产市场目前的税负很重。据资料显示，光是房地产开发商就需要缴纳50余项费用，总体费用占到开发成本的15%-20%。据有人测算房地产业的税负达到销售收入的16.5%至17%。这些税费，最终都成了房价的一部分。这还没有考虑土地出让金，土地出让金是老百姓交给政府的，实质就是税收。因此，加上土地出让金以后，中国房价中税收所占的比例是非常高的。

  如此高的税收，还没能起到抑制房价的作用，说明房价暴涨的原因，原本就不是税低了，反而是税太重了。如果再出台新税，根本就是“扬汤止沸”。

  房地产需求，主要包括居住性需求、改善性需求和保值性需求、投机性需求。居住性需求就是刚需，即使税与价再高，也是压缩不了的。而改善性需求，一般是有钱人为了生活的品质，只要价税上涨不超过承受能力，仍然是会买的。而如果物价处于上涨或者有上涨预期，保值性需求，往往也不是税收手段能够抑制的。而那些投机性的需求，在税负可以转嫁时，会继续炒房。而房地产市场的税负是很容易转嫁的。

  流转环节的税收，在需求旺盛的情况下，可以完全转嫁给买家。而持有环节的税收，也可以通过将房屋提价的手段，将持有期间的税负转嫁给买家。即使不转嫁，只要预期未来的房价上涨幅度超过纳税比例，就不怕这种税负。因此，再试图对中国房地产市场加税，只会使得房价更高，问题更难解决。

  征物业税，还是炒房税？

  现在热议的降低房价的主要手段是物业税，但是对物业税的本质和作用的认识，却还很模糊。

  物业税的本质是财产税，也是一种地方税，开征该税是为了增加财政收入，调控房地产和降低房价，并非其职能。目前世界上开征物业税的国家大约有50多个，而在这些国家中，房屋价格总体上都是上涨的，可见物业税并没有调节房屋价格的作用。

  至于认为该税会使得房屋持有成本上升从而可以抑制炒房的说法，道理也是不充分的。物业税，一般都是要在房屋价值打折后征收，征收幅度一般在每年1%左右。这个征收幅度，在房屋价格上涨很快的时期，还没有一周时间里房屋价格上涨的幅度高。据公布，去年全国房屋价格上涨了25%左右，所以物业税抑制不了炒房。即使是物业税增加了炒房成本，但是炒家完全可以在出售房屋时，把持有成本加在价格上让买家承担，因此反而可能还会助推房价。

  物业税在中国还有两个重大的内在缺陷，一个是重复征税问题，一个是“对税征税”问题。前者已有不少论者分析得比较多了，就是房屋在交过土地出让金以后，不能再作为财产税的课税对象，否则就是重复征税。而“对税征税”就是说，土地出让金实际上就是税收，而征收物业税，其课税对象的价值中是包括土地出让金的，这便就存在着对土地出让金为课税对象来征税的问题，这是比重复征收更不合理的地方。

  因此对于在中国通过正常市场渠道购买的商品房，根本就不能征收物业税。要控制炒房，可以开征炒房税。

  为什么把焦点只聚在房价上？

  大部分人买不起房的严峻现实，实质是收入分配严重不公、大多数人收入太低。因此，解决高房价难题，笔者以为，主要着手点应是在大力改变分配结构上、在大大提高中低收入者的收入上，让他们的收入与房价相匹配。

  近年来，我国的财政收入增长超过GDP的增长，而广大居民感觉GDP的增长速度远远超过个人收入的增长幅度。据研究资料，1990年至2005年，劳动者报酬占GDP的比例下降了12%，而房屋价格增长，又快于GDP的增长，所以房价离国人的收入越来越远。因此，着力解决普通劳动者收入过低的问题，才是解决房价难题的根本之道。

  目前个人所得税起征点是2000元，已逼近绝大部分地区人们的基本生活水平线。在个人所得税开征的1980年，中国职工月均收入64元，个税起征点是月收入的12.5倍。而2008年，中国人的月均收入为2435 元，起征点只是月收入的0.82倍。这样的税收结构，与中央一再提出的收入分配向普通劳动者倾斜、建设和谐社会的精神有差距。而归根结底，需要彻底改变目前普通劳动者在第一次分配中比例过低的格局，应尽力让普通劳动者的收入占GDP构成中的大头，这才是长期的，带根本性的问题。

  （作者单位：东航国际金融）