这一次房价可能真的要下来。

  4月17日“国十条”之后，银行股和房地产股领跌，沪深两市出现重挫，最前线的房地产中介机构，已感到些许寒意，大街上摆摊推销的中介人员越来越多，市场观望气氛渐浓。所以，预期部分“房价上涨过快的城市”在未来几个月房价下降一到两成，回复到春节之前的水平，是有道理的。其实，还有个被忽略了的理由：3月“两会”之后，房价扶摇直上，这本身就蕴含着下跌的风险，所谓“要让其灭亡，必预令其疯狂”，即使没有新政策出台，按照市场的规律，房价也会出现滞涨甚至下降趋势。过去，很多人觉得房价越调越高，房地产开发商以为政府没有容忍底线，现在看来是大错特错。

  新政策的核心是三条，一是地方政府对房价负总责；二是实行严格的差别化信贷政策，二套房首付50%，这是世界上最高水平的首付，除了降低投机者的杠杆外，还抑制模棱两可的购房者的购买冲动；三是保留了一个撒手锏：新型的房产税或者物业税。不管将来的征收具体细节如何，这个税，将大大降低购买环节的成本，致房价明显回落。

  但是，所有的政策都只是短期有效的，不是长期的治本之策。因为，在政策频出的环境下长大的国人，所谓“上有政策，下有对策”，是拿手好戏，比如二套房、甚至三套房，很容易变成“首套”。已经有开发商表示，可以替购房者垫付一成首付等等。更要紧的是，高房价的真正元凶，是某些制度性的缺陷。改变这些，才是房地产的治本之策。

  第一，住宅商品化方向需要调整。十几年的住房商品化改革，虽然有值得肯定的一面，但是，确实走过了头。首先，并不是所有该到市场上买房的人，都通过市场解决居住。华远集团的任志强先生就说，北京有大量房子，以超低价格，卖给了机关单位的公务员。而这些人的收入和其他福利远远超过一般的企业职工，其实不应该受到照顾。人们获得住房的价格是五花八门的，有免费的，有房改房、成本价房、两限房等等，真正到市场买房的，只是一部分人，包括那些最贫困的人。其次，住宅作为民生的最大部分，政府本来负有为低收入居民提供基本住房保障的义务，这一点，近几年几乎完全忽略和放弃了。“居者有其屋”，不是让居者拥有产权，政府提供的，应该是廉租房或者公租房，而不是经济适用房，经济适用房难以避免信息不对称导致的腐败和效率损失。核心的问题是，政府应该照顾社会最贫穷阶层，而不是“夹心层”。经济适用房所照顾的，其实是相对富裕的人群。如果按照改革伊始的目标，有70%的人，住在由政府提供的住房里，就不会有今日之民众的抱怨。再次，在住房已经商品化的条件下，富人多几套房子，表面上看没问题，但是，在土地有限的背景下，多套房的人，侵害了无房人的空间，产生了负外部性，政府是不能不干预的。

  第二，城市土地不是用来卖钱的。房子多了价格就会下来，但是，盖房需要土地，土地供应充分，房价才会让大部分人接受。但是，在现有制度下，地方政府是土地的唯一卖主，作为垄断者，是没有积极性增加土地供应的。在招拍挂制度下，土地价格不断推高，地方政府自然乐观其成。除了可以收获不菲的“私房钱”，还可以通过高地价推高房价，拉动GDP。似乎完全忘了，土地本来是用来造房子供人居住的，是一种“公共财产”。所以，土地出让金制度，需要彻底改革。土地供应可以进一步放开，人为控制是不足取的，因为城市化是一种大方向，它的成功，必然是节约而非浪费土地。

  第三，地方政府不应成为房地产的利益中人。除了获得GDP和土地出让收益，地方政府还能获得数十项收费，这使得这些年来地方政府成了房地产的利益中人，有了利益，当然就希望房价能持续永远上涨，可以说，这是历次调控终归失败的根由所在。推动经济增长，不是地方政府的本来责任，提供公共产品，保障民生才是。如果地方政府，不从GDP的紧箍咒中退身，民众降低房价的期待，就只能是一种空想。

  第四，富人需要更多的投资渠道。如果没有一个富裕人群，当然就不会有中国房价快速追赶美国的神话。当今中国富裕群体的富裕程度，已令全世界咋舌。让人们富裕起来，是改革的初衷，并不奇怪。但是，他们需要更多的投资渠道，房地产价格飙升跟有些富人愚昧消费，背后的原因，都是缺乏多样化的投资渠道。必须承认，在对外开放上，我们已然尽力，但是，在对内开放上，还有许多大门是紧闭的。资金若水，需要疏浚。否则，即使暂时退却，终究还要卷土重来。

  此外，基本数据统计，也是当务之急。比如什么人已经有了住房，眼下真正需要住房的人是哪些人，谁有多套房产，这些如果是一笔糊涂账，计将安出？

  人无远虑，必有近忧。有了这些相关制度上的基本改变，人民才能安居乐业。

  （作者系中央财经大学政府与经济研究中心主任）