⊙桂浩明

  今年以来，国家就房地产行业连续出台多项政策，其重点是限制对房产的投资与投机行为，以此来抑制房价的过快上涨。应该说，这些政策都是很有威力的，如果严格执行，那么炒房资金不但将失去杠杆，同时交易成本会明显上涨，投资效率将大大下降。另外，对房产的投资，还存在被征收保有税的风险，因此今后拥有超过标准的房产，有可能将不得不背上沉重的税务负担。由此，也有人就预测中国的房地产行业进入拐点了，从此房地产作为投资品的色彩将逐渐褪去，回归其主要作为居住品的商品特征。这样一来，那些炒房资金，也许就会离开房市了。

  当然，这样的前景会在什么时候出现，甚至究竟会不会真正出现，都是见仁见智，现在非常难预期。不过，在如此之大的调控政策压力下，那些集聚在房产市场，以炒房为主要操作方向的资金将何去何从，倒的确是值得思考的问题。有人提出，炒房资金想必会转移方向，而炒股由于和炒房有一定的共通之处（譬如盈利方式都是低买高卖，不看重股票红利与房屋租赁收入等），所以股市很可能就成为下一个目标。

  果真会如此么？要想弄清楚这个问题，先要弄明白为什么在房产市场上会聚积如此巨量的资金。自上世纪90年代起，中国开始加速城市化、工业化，并且推行住房制度改革。由此拉开了房地产业大发展的序幕。这些年的实践证明，由于房产供应受到土地等多种因素的制约，始终跟不上由于经济高增长催生的巨大需求，遂导致多年来房产一直运行在上涨周期之中。虽然楼价也有过阶段性下跌，但大涨小跌、长涨短跌的基本特征没有改变过。买房赚钱的财富效应不断发酵，促使投资资金涌入楼市，使住房的金融属性比重越来越大，成为投资品，而这又加剧了供求关系的失衡，进一步推高了房价。

  值得一提的是，由于各方面的原因，现在有大量的民间资金急于寻找出路，而有良好保值增值效果的楼市，无疑有很大吸引力。去年，在一些地方，客观上出现了“国进民退”的局面，而楼市就成了那些从矿山、钢铁等行业退出的资金的选择。应该承认，去年年中开始的房市暴涨，就与民间资金的这种流向有关。显然，在这里楼市起了替代投资品的作用，而由于业主对房产的控制能力很强，事实上也发挥了避风港的功能。

  面对遏制楼价疯涨，还原住宅作为商品而非投资品的原本面目的房地产新政策，那些炒楼的资金的确需要考虑改变投资方向，转而进入股市，当然这种可能性是存在的。但退出的资金未必都马上会选择股市。从炒房到炒股，完成这个转变需要时间，而且也不是都能顺利实现这个转变的。

  炒房与炒股，虽然都可以视为兼有投资与投机的行为，但其中的差异还是很大的。股市流动性强，周期比较短，涨跌频繁，这是很多炒房者所难以适应的。2006至2007年间，曾有大量民间资金进入股市，一度也确实获得了很大盈利，但随后股市的下跌也令这些资金损失惨重。相应的，楼市尽管流动性不如股市，但就炒作而言，管理成本低，而且由于处于一个长周期中，盈利性更突出，并且还能够运用金融杠杆，对较大规模的资金来说更为合适。投资方式、盈利模式以及操作理念上的差异，决定了这部分民间资金在投资方向上更愿意选择楼市。这也就是为什么去年初，股市与房市都处于低谷，但后来真正进入股市的增量资金却很有限，而大量资金会去疯炒楼市的缘故。无疑，那种认为有了新的房产政策以后，炒房资金会迅速转向进入股市的想法，忽视了两者之间的差异，似乎过于天真了些。

  还想提一点的是，就在国内严厉调控楼市的时候，海外开发商正大举进入境内推销那里的楼盘，并且以办理移民为诱惑。退出国内楼市的资金，会不会对此感兴趣呢？如果有兴趣的话，会不会出现境内资金的外流呢？这看似还很遥远，但如果蔓延起来速度不会慢，若果真大规模出现，负面影响巨大。如何正确地引导那些炒楼资金，给其提供适当的出路，包括采取措施引导进入包括股市在内的其他投资市场，都是现在应该加紧考虑的。常言道，未雨绸缪，事实上现在已经在下雨了，有关职能部门那就更应尽快筹谋对策。（作者系申银万国证券首席分析师）