北京华业地产股份有限公司

  2009年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 立信大华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？

否

1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

1.6 公司负责人徐红、主管会计工作负责人许立超及会计机构负责人（会计主管人员）许立超声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况

2.1 基本情况简介

■

2.2 联系人和联系方式

■

§3 会计数据和业务数据摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

■

3.2 主要财务指标

■

非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

■

采用公允价值计量的项目

单位:元 币种:人民币

■

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

□适用 √不适用

限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

4.2 股东数量和持股情况

单位：股

■

■

4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍

2006年7月25日经深圳市工商行政管理局的正式核准，公司的控股股东深圳华业发展有限公司的企业名称、股东、法定代表人、经营范围变更，公司名称由“深圳华业发展有限公司”变更为“华业发展（深圳）有限公司”；公司法定代表人由 “周文焕”变更为“ZHOU WEN HUAN”；公司经营范围由“在合法取得的地块上从事房地产开发经营业务，物业管理”变更为“在合法取得的地块上从事房地产开发经营业务”。

4.3.2.2 控股股东情况

○ 法人

单位：万元 币种：人民币

■

4.3.2.3 实际控制人情况

○ 法人

单位：元 币种：美元

■

○ 自然人

■

4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

■

4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位：股

■

§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

1、市场形势分析

在2008年底的一系列刺激楼市政策下，2009年的房地产市场迎来了堪称历史最宽松的政策环境。在拿地环节，为刺激土地市场，很多城市以不同的形式对开发商购地给予优惠。在开发环节，自2009年5月25日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。在交易环节，对房地产交易税费进行了减免，并给予地方制定鼓励住房消费的收费减免政策。加大对自住型和改善型住房消费的支持力度，下调贷款利率下限至基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整至20%。大幅提高了居民的购买力。在超宽松的政策环境下，2009年春节过后，楼市超预期地迅速回暖，房地产销售量和销售价格大幅攀升，房屋销售价格也创下新高。

相关统计数据表明2008年9月份以来，全国土地购置面积出现同比下降。2009年3月同比降幅达到40.10%。2009年5月份以来，降幅有所收窄，但截至2009年11月份，同比降幅仍然高达15.4%；房屋新开工面积今年以来一直处于同比下降的状态，直到今年10月份才转为同比增长的状态。可见，过去两年，开发商在土地上的投资是不足的，总体上开发商的土地储备是处于净消耗的状态。从重点城市库存情况看，新建商品房供给释放缓慢，多个城市一手房可售量屡创新低，市场目前剩余的可售量难以满足刚性需求巨大的胃口。上述房地产市场的供应缺口和处于保值目的的投资性需求使房价能够维持在较高的水平上。

面对高企的房价，从2009年底开始政府陆续出台了一系列的调控政策。本次调控旨在抑制房价过快增长、增加住房供给；政策面涉及信贷、财税、土地、股权融资、保障房建设等；体现了“政策面广”、“政策出台密集”、“以及多部门联合”等特点。相关政策的效果正在显现中，表现为商品房销售增幅有所下降。公司管理层认为，政府出台行业调控政策旨在维护行业稳定健康有序地发展，确保行业投资合理增长。相关政策调控对遏制房价过快增长十分必要，有利于行业长期健康发展。

2、报告期内公司经营情况

⑴公司报告期内总体经营情况

报告期内，公司积极调整投资策略，加大了投资力度，在全国土地市场尚未升温之际果断决策，收购了北京通州“东方玫瑰家园”项目，既极大地增加了公司在一线城市的土地储备量，又保证了较高的投资质量，较好地控制了地价成本，该项目将在未来推动公司的新一轮增长。与此同时，公司管理层继续坚守“建筑城市风景”的经营理念，贯彻“以北京、深圳、大连及津京环渤海带为重点，结合二、三线重点城市的总体发展战略，积极顺应未来市场环境的变化，根据市场及时调整公司经营战略努力确保经营业绩保持稳定，随着公司资产结构进一步优化，公司核心竞争能力及可持续发展能力得到提升。

报告期公司实现营业收入 121，004.15万元，较上年同期增加126.84 ％；实现利润总额17，779.76万元，较上年同期增加52.48％；实现净利润11，702.29万元(归属于母公司所有者的净利润)，较上年同期增加20.57％；

报告期内，公司的总体经营处于平稳、健康的状态，各建设项目均进展顺利。报告期内公司房地产业务共完成结算面积约 7.23 万平方米，实现商品房销售收入5.93 亿元，较上年同期增加 13.20 ％；实现土地一级开发收入5.94亿元；实现营业利润 1.78 亿元，较上年同期实际实现数增加52.43 ％。其中：

①2009年，公司控股子公司－北京高盛华房地产开发有限公司负责开发的北京“华业玫瑰东方园”项目写字楼—“华业国际中心”LOFT办公区域销售完毕，报告期内实现结算面积0.14 万平方米，销售收入0.25 亿元。

②公司全资子公司北京优孚房地产开发有限公司负责开发的北京“华业玫瑰郡”项目目前除部分底层商业和地下车位外基本销售完毕，报告期内实现结算面积约 2.72 万平方米，实现商品房销售收入3.68 亿元。同时完成了北京三印厂及东风乡部分集体土地一级开发，实现营业收入5.94亿元。

③公司全资子公司长春华业房地产开发有限公司负责开发的长春“华业玫瑰谷”项目一期、二期已取得竣工备案证明，三期工程建设顺利，部分已主体封顶。目前销售顺利，报告期内实现结算面积约 4.37 万平方米，实现商品房销售收入2 亿元。

④公司全资子公司深圳市华盛业投资有限公司负责开发的深圳“华业玫瑰郡”项目为募集资金收购项目，项目总建筑面积约为18万平方米，该项目于2009年5月开盘发售，截止报告期末销售顺利。

⑤公司全资子公司大连晟鼎房地产开发有限公司负责开发的大连“华业玫瑰东方”项目工程建设顺利，并于2009年12月18日开盘发售。

⑥报告期内，公司收购了北京君合百年房地产开发有限公司100%的股权，此次收购将有利于公司加大对房地产项目的投入力度，为未来几年公司的经营增加新的利润增长点，进一步增强对抗市场风险的能力。

⑵公司目前具备的优势、面临的困难及公司可持续经营能力的简要分析

公司具备的优势主要体现在：

①公司的战略方针明晰。

房地产行业经过疯狂的2007 年、低落的2008 年和辉煌的2009 年，公司的发展战略始终清晰稳健。2010年房地产行业开始面对更多的不确定性，公司管理层正在根据国内各个区域的城市化进程、经济发展状况和房地产市场的成熟程度制定不同的发展策略。但不论是在一线城市还是二、三线城市，公司取得土地的价格始终控制在较低水平，使公司开发的项目具有较大的升值和盈利空间。

②灵活的市场应变能力、准确的市场定位。

公司始终密切关注宏观形势变化和行业发展趋势的变化，在2009年全国土地市场尚未升温之际果断决策，收购了北京通州“东方玫瑰家园”项目。虽然政府调控政策频出，但保护住房刚性需求的态度坚决，公司一直着力于“第一居所”的开发，北京、大连新项目的户型比例以中小户型为主，符合政策调控方向。

③开发经验丰富、产品品质出色。

公司专注于探行“品质地产”，25年来，华业团队先后在深圳、北京开发建筑了十多个精品住宅，均受到市场及业内的高度赞誉。通过打造“玫瑰”系列高端产品，逐步确立了以卓越品质为企业核心竞争力的理念，产品的服务品质也得到了住户的肯定，“玫瑰”社区以安全、文明、和谐、科技、环保的优势屡获殊荣。

公司面临的主要困难：宏观调控及产业政策调整趋势的不确定性，房地产行业受国家财税政策、金融信贷政策等宏观调控因素影响，使得作为生产资料的土地资源竞争日趋激烈，如何持续获取土地储备成为公司重点探讨的问题。

公司可持续经营能力的简要分析：目前，公司主要项目分布在北京、长春、深圳及大连四个地区，未来三年内，公司经营业绩持续增长主要依赖于北京通州新项目、长春及大连项目的经营状况，客观上，公司土地储备还比较薄弱，尚需选择合适的时机增加项目储备。公司管理层正根据公司发展需要，积极加大重点区域项目拓展力度，通过土地一级开发、二级市场竞买、股权转让、项目合作等多种形式获取项目。2010 年作为公司土地储备关键年，将力争完成大连、深圳、北京等重点区域新项目土地的取得，以保证公司的可持续经营能力及盈利能力。(下转B71版)

股票简称	华业地产
股票代码	600240
股票上市交易所	上海证券交易所
公司注册地址和办公地址	北京市朝阳区东四环中路39号A座16层
邮政编码	100025
公司国际互联网网址	www.huayedc.com
电子信箱	hy@huayedc.com

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	燕飞	张雪梅、杜继锋
联系地址	北京市朝阳区东四环中路39号华业国际中心A座16层	北京市朝阳区东四环中路39号华业国际中心A座16层
电话	010－85710735	010－85710735
传真	010－85710505	010－85710505
电子信箱	yanfei@huayedc.com	zhangxm@huayedc.com

	2009年	2008年	本期比上年同期增减(%)	2007年
营业收入	1，210，041，491.11	533，438，723.35	126.84	689，986，103.78
利润总额	177，797，560.10	116，602，926.94	52.48	209，664，572.34
归属于上市公司股东的净利润	117，022，881.61	97，060，750.61	20.57	143，799，424.81
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	100，048，311.08	87，089，394.65	14.88	143，794，783.80
经营活动产生的现金流量净额	-59，695，822.82	-744，181，594.06	不适用	-132，699，449.88
	2009年末	2008年末	本期末比上年同期末增减(%)	2007年末
总资产	6，675，977，525.94	3，546，720，360.17	88.23	3，170，818，141.51
所有者权益（或股东权益）	2，069，350，007.03	1，990，800，188.16	3.95	1，897，584，255.50

	2009年	2008年	本期比上年同期增减(%)	2007年
基本每股收益（元／股）	0.1814	0.1505	20.53	0.4032
稀释每股收益（元／股）	0.1814	0.1505	20.53	0.4032
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.1551	0.1350	14.89	0.4032
加权平均净资产收益率（%）	5.75	4.99	增加0.76个百分点	16.26
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	4.91	4.48	增加0.43个百分点	16.25
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	-0.09	-1.15	不适用	-0.31
	2009年末	2008年末	本期末比上年同期末增减(%)	2007年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	3.21	3.09	3.88	4.41

非经常性损益项目	金额
非流动资产处置损益	627，852.90
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	16，223，165.34
对外委托贷款取得的损益	6，610，019.02
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-570，136.87
所得税影响额	-5，916，329.86
合计	16，974，570.53

项目名称	期初余额	期末余额	当期变动	对当期利润的影响金额
交易性金融资产	53，657，478.00	0.00	-53，657，478.00	-80，282.11
合计	53，657，478.00	0.00	-53，657，478.00	-80，282.11

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
华业发展（深圳）有限公司	82，489，149	82，489，149	0	0	股改限售	2009年12月28日
华业发展（深圳）有限公司	15，000，000	0	0	15，000，000	非公开发行认购限售	2010年11月28日
华保宏实业（深圳）有限公司	76，454，025	76，454，025	0	0	股改限售	2009年12月28日
合计	173，943，174	158，943，174	0	15，000，000	/	/

报告期末股东总数				60，648户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例(%)	持股总数		持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
华业发展（深圳）有限公司	境内非国有法人	23.25	149，989，149		15，000，000	质押 149，989，149
华保宏实业（深圳）有限公司	境内非国有法人	19.26	124，244，025		0	质押 124，244，025
中国华电集团资本控股有限公司	未知	1.94	12，541，626		0	未知
博时价值增长证券投资基金	未知	1.77	11，420，500		0	未知
中国建设银行－博时价值增长贰号证券投资基金	未知	1.10	7，108，274		0	未知
深圳市久名投资咨询有限公司	未知	0.93	6，000，000		0	未知
新疆凯迪投资有限责任公司	未知	0.78	5，000，000		0	未知

中国工商银行－博时精选股票证券投资基金	未知		0.62	3，999，839		0	未知
陈浩钦	未知		0.55	3，576，229		0	未知
中国建设银行－工银瑞信精选平衡混合型证券投资基金	未知		0.48	3，100，000			未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件股份的数量				股份种类及数量
华业发展（深圳）有限公司		134，989，149				人民币普通股
华保宏实业（深圳）有限公司		124，244，025				人民币普通股
中国华电集团资本控股有限公司		12，541，626				人民币普通股
博时价值增长证券投资基金		11，420，500				人民币普通股
中国建设银行－博时价值增长贰号证券投资基金		7，108，274				人民币普通股
深圳市久名投资咨询有限公司		6，000，000				人民币普通股
新疆凯迪投资有限责任公司		5，000，000				人民币普通股
中国工商银行－博时精选股票证券投资基金		3，999，839				人民币普通股
陈浩钦		3，576，229				人民币普通股
中国建设银行－工银瑞信精选平衡混合型证券投资基金		3，100，000				人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明		上述公司前十名股东之间、前十名流通股股东之间：（1）博时价值增长证券投资基金、博时价值增长贰号证券投资基金、博时精选股票证券投资基金同为博时基金管理有限公司旗下管理的基金；（2）公司未知前十名股东之间、前十名流通股股东之间，以及前十名流通股股东与前十名股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。

名称	华业发展（深圳）有限公司
单位负责人或法定代表人	ZHOU WEN HUAN
成立日期	1985年11月18日
注册资本	46，500
主要经营业务或管理活动	在合法取得的地块上从事房地产开发经营业务

名称	盛大控股有限公司（PROVANTAGE HOLDINGS LIMITED)
单位负责人或法定代表人	ZHOU WEN HUAN
成立日期	2005年4月28日
注册资本	50，000
主要经营业务或管理活动	国际商务贸易

姓名	周文焕
国籍	澳大利亚
是否取得其他国家或地区居留权	无
最近5年内的职业及职务	国际商务贸易

姓名	职务	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初 持股数	年末 持股数	变动 原因	报告期内从公司领取的报酬总额（万元）（税前）	是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴
徐红	董事长兼总经理	女	42	2008年7月7日	2011年7月7日	0	0		68	否
蔡惠丽	董事	女	45	2008年7月7日	2011年7月7日	0	0		0	是
郑晓帆	董事	男	47	2008年7月7日	2011年7月7日	0	0		20.5	否
刘秀焰	独立董事	女	40	2008年7月7日	2011年7月7日	0	0		5	否
李力	独立董事	男	38	2008年7月7日	2011年7月7日	0	0		5	否
张焰	监事会主席	男	42	2008年7月7日	2011年7月7日	0	0		39	否
蒋丰青	监事	女	40	2008年7月7日	2011年7月7日	0	0		0	是
王剑聪	职工监事	男	34	2008年7月7日	2011年7月7日	0	0		17.5	否
毕玉华	总经济师	女	53	2008年7月7日	2011年7月7日	0	0		50	否
李朝晖	总工程师	女	41	2008年7月7日	2011年7月7日	0	0		50	否
许立超	财务总监	男	37	2008年7月7日	2011年7月7日	0	0		42	否
燕飞	董事会秘书	男	33	2008年7月7日	2011年7月7日	0	0		42	否
合计	/	/	/	/	/	0	0	/	339	/