刘贤方

  早几天我刚从中国返回美国，在那里深切地感觉到如今中国整个社会对房价的高度关注。是的，如果一个大学毕业生的年薪，一分钱也不花，还不足以作为购房的首付，那这个房价就真是有问题了。尽管中央政府出台了一系列抑制房价的措施，尽管上层领导就平抑房价有过多次谈话，但所在重点，只是治标，而不是治本。细看最新颁布的《国十条》，措施严厉，也只是为了抑制“城市房价过快上涨”、使之回归到“合理价位”， 对以建立和谐稳定社会的长远目标的长远的战略思考，似乎还未能顾及。

  我为什么这么说呢？那就从以下一个小广告说起。

  那是美国的拍卖网站淘宝网（ebay）上的一页，所拍卖的是一幢独栋楼房，以现在中国的说法，那算得上是别墅。卖价多少？一美元，不过那只是起价，但最后的成交价也不会超过很多。真是难以置信！当然，要看那房子坐落在哪里，是什么时候。这在广告中也显示了：在美国密歇根州的底特律市，时间是2009年2月。谁都知道，底特律是美国汽车工业的中心，而汽车业是受国际竞争冲击最大的产业，去年2月又正是全球金融危机最严峻的关头。但不管怎么说，这样大一栋房子，只卖这个价钱，真是奇迹了。为什么？

  这就要从美国的住房制度说起。在美国，多数业主，都是以按揭方式买房的，他们按月还房贷，还必须缴地产税。地产税的金额因地而异，一般在数千到上万美元，通常，这是美国家庭经济负担的主要部分之一。地产税与房屋贷款的最大差别就是，这费用一辈子都得缴纳，只要你拥有某房产的所有权。在美国，是地方政府收取此税项，用于支持地方政府财政和当地中小学的经营。在这一次金融危机的沉重打击下，很多美国人突然失去了工作，也就丧失了偿还能力。而在他们终止偿还房贷数月后，银行也就把房子收走了。但银行收去的只是一个烫手山芋，因为那时银行必须去支付地产税了，如果某一地区，比如底特律，有很多家庭破产，从而银行收回了很多住房，又无法脱手，那就将成为银行的巨大经济负担。所以，对银行来说，只要把房屋处理了，即使以很低的价格，那也是在减小损失。这就是在经济衰退及其严重的区域，房价会变得这么便宜的缘故。

  所以，这一现象的存在，是因为美国的房屋持有成本很高，但这又与我们的讨论有什么关系？有关系。来谈中国的情况吧。

  我任教的纽约理工大学在中国开设了MBA班，其中有位学生是北京某民营企业的高管，他的老板数年前以现金在北京新开发区一下购置了30多套公寓，也不出租，就空置在那里，一放就是几年。这个老板可真是精明，这样既可规避通胀的风险，而从长远看，这几年北京房产升值很快，他所拥有的那些房产的升值幅度，绝对超过了实业投资的回报。可是这种情况在美国不会发生，因为美国有地产税，持有房产的成本太高，没有哪个投资人会买几十套房子闲置在那里。

  若再从长远看，地产是紧缺资源，只要不发生战争，房价就一定会呈现上涨的趋势。那么，十年、二十年后，囤积居奇者所拥有的房产就将是一笔惊人的资产，他们与普通社会阶层的财富差距几有霄壤之别。由此来看，在制约贫富差别方面，美国的地产税发挥了相当的作用，而这样的机制在中国还不存在。

  以最近北京连续出台的一系列房产新规定来看，如限制第二套、第三套房屋的贷款，限制异地购房，开发新商品房等，目的都是试图通过影响市场供给和需求来限制房价，只是受影响最大的，恐怕可能还是中产阶层。真正的富人买房是现金交易，不需要贷款，而中等收入阶层资金有限，他们把置产作为一种投资手段，储蓄主要是为了防老，是用于将来的消费，而这本来是应该鼓励的。社会财富过于集中的趋势，是社会整体和谐与稳定的巨大威胁，需要通过政府以政策为杠杆去限制。而一个日益壮大的中等收入阶层，则是社会和谐稳定的基础。由此，我以为，政府抑制房价的政策，应注意区别对待。

  （作者系纽约理工大学国际研究中心执行主任，管理学院副院长）