⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

  以新“国十条”为核心的房地产调控政策出台十余天后，开发商逐渐稳住阵脚，纷纷研究应对策略。长期来看，以万科等为代表的大型房企，已经在计划于产品线、城市策略等方面做出调整。眼前，如何令已经交付定金的意向购房者顺利实现购房成为重庆、上海等地开发商忙碌的重点。帮助购房者做“假离婚”，甚至暂时垫付购房者未能从银行贷到的款项等，都被列入开发商研讨的对策范围。

  易居中国分析师薛建雄表示，受开发商贷款收紧和个贷收紧的双重挤压，开发商将在不远的将来面临新一轮融资压力，而降价回款，将随着眼前问题的解决，成为开发商下一步的研究重点。

  万科再传产品线调整代替简单降价

  对于上一轮调整中最先扛起降价大旗的万科，市场对其价格策略尤其关注。近日有网络消息称，“万科总部内部会议上曾提出，各地分公司如果在一定时间内未完成既定销售目标的60%，可以自行降价。”

  记者昨日向接近万科的房地产界人士求证，据称新政公布三天内，万科确实召开了讨论如何应对新政的内部会议。但会上未谈及降价问题。万科的思路是，一方面针对新政对首套房的相对支持，调整其产品线，令其产品类型向适合首套购置的普通商品房靠拢，同时拓展受新政影响较小的商业地产项目。另外，由于此次新政对一线城市的打击力度会相对较大，万科拟调整原定的2010年城市拓展战略，向风险较低的区域倾斜。

  此前，本报曾独家获悉，万科在2010年初拟定了相对激进的一线城市扩展战略，仅上海一地的拿地计划就有8幅之多。而2009年全年，万科新获得项目共44个，其中上海仅有七宝35北块一个项目。业内人士分析，受新政影响，万科原本激进的上海拿地战略可能有所调整。

  “政策的出台将对市场产生显著的影响，相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。”万科一季报称。

  在4月27日发布的一季报数据显示，万科一季度销售面积中，珠三角同比下降45.1%；长三角同比下降33.9%；而位于中西部的二、三线城市则同比增长了43.1%。但在万科看来，二、三线城市的投资热度也未必持久。

  这一趋势正在被市场数据所印证。中国指数研究院数据显示，上周（4月26日至5月2日），上海、深圳、广州三个一线城市的商品房成交面积环比分别下降33％、34％和23％，而此前的二线热点城市南京、杭州、合肥三地成交面积环比分别下降77％、41％和55％。分析人士认为，新政对二、三线城市投资需求的抑制十分有效，楼市正进入漫长的观望期。

  近期对策：先稳购房者 再议价格调整

  另据各地消息称，除万科外，包括绿地、保利、瑞安、华润等多个房企都在新政公布后紧急开会研讨对策。

  重庆市场人士介绍，虽然三套房贷等地方细则还尚未明确，但多数银行已经严格执行国务院新十条精神，即以家庭为单位暂停三套及以上购房贷款、未完税1年以上的外地人停贷等。一些刚刚开盘不久或正准备开盘的房企对新政的强力打击都“情绪悲观”。为了避免新政影响，开发商开始研究如何协助购房者做“假离婚”，使一个家庭分为两个家庭，以顺利实现贷款审批。

  另有上海地产界人士透露，一些上海开发商正在研究为购房者垫付银行部分贷款，购房者在规定期限内归还欠款，并可享受免息待遇。

  “此前上海人到周边地区大量买房，以求投资升值。但异地人购房贷款的严格限制令这批投资者受到严重打击。退房潮将在这些地区率先出现，开发商的应对难度也将相当大。”市场人士称。

  把新政前后的购房客户基本稳住之后，开发商将随即考虑五月以后的价格战略。在某机构做的十大房企生存之道调查中，包括万科、保利、中海、华润、金地在内十个房企的上百个在售项目中，目前确定降价的楼盘尚在少数，但几乎没有明确表示涨价的楼盘。

  业内人士称，开发商依靠目前尚显充分的自有资金，均会全力抵抗降价，期望安全渡过调控周期。“毕竟，如此严厉的调控举措已经对刚性需求造成制约，不排除一段时间后，新政口径有所调整。开发商期待的正是这样的结果。但从目前来看，地方细则尚未全面出台，税制改革仍有空间。对开发商而言的利空政策只是刚刚开始。”专家表示。