⊙北京科技大学经济管理学院

  中国经济研究组

  新一轮高强度调控政策“出拳”约半个月来，房地产市场正呈现预料中的积极变化，政策效果可谓“立竿见影”。一些城市的供应量明显增加，一些楼盘加紧推出新房源；投资投机性的需求有所退场，“炒房”族迅速减少；居高不下的房价总体呈现松动迹象，久违的打折降价等手段重回市场；成交规模明显缩减，市场呈现“降温”态势。一些城市地价也面临回落压力。市场对房地产市场“理性回归”的预期有所加强。一些购房者希望，市场的相持能真正遏制房价的上涨势头，进而带动房价合理回调。

  在中央政府一系列严厉调控政策的作用下，原本是楼市传统旺季的“五一”假期，今年却明显遇冷：成交量下降，观望、试探气氛趋浓，各一线城市的房产市场明显萎缩。北京市房地产交易管理网最新数据显示，“五一”假日期间，北京二手房交易跌入冰点，日均签约降幅达82%。据中国房产信息集团的统计数据，4月下半月，上海商品住宅成交了37.99万平方米，而在3月下旬，这只是一周的成交量。在广州，5月1日和5月2日两天的住宅销售，比平时正常成交量低了一半；成交均价与3、4月相比，降幅在两成左右。在杭州，楼市日交易量从最高时的300多套骤降至两位数，周交易量环比下跌72.55%。

  房地产市场对法定准备金率变动最敏感的。通过紧缩流动性来抑制过热发展的经济，挤出资产虚假繁荣的泡沫，法定准备金率变动对市场投资、供需的影响尤为突出，稍稍变化即可导致整个市场的剧烈波动。作为货币政策的三大工具之一，存款准备金的变动可谓是一剂猛药。毫无疑问，央行决定从5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，影响最大的行业当属房地产行业。上调存款准备金率，将直接约束到商业银行的放贷能力，贷款数量的下降将对商业银行的盈利能力形成抑制。同时，银行可能调整贷款投向，减少房地产领域的贷款投放。从节后两市地产股再次领跌的态势看，人们的观望情绪愈发浓重，房地产市场已显露出逐步转向买方市场的迹象。

  如果说房地产新政对供需双方的交易行为做了规定动作，那么，上调存款准备金率将直接约束楼市供需双方的投资与投机行为。虽然上调存款准备金率，考虑的是包括房地产在内的大局的货币政策，但是，房地产贷款或按揭实行差别化已经提前消化了上调存款准备金率对楼市的冲击。从“国十条”到北京新政到上调存款准备金率，我们可以看出，这种“组合拳”对楼市有同一性、综合性的影响，是对趋于疯狂、且近年间越调控价越涨的楼市开出的药力相当猛烈的“中药”。而对房地产市场来说，上调存款准备金率也并不是单药方，势必与新政配合起来一起发挥重大作用。贷款紧缩的预期，不但为预防通胀打提前量，也意在收紧缩投资或投机性房贷之效。

  而在房地产新政刚出炉之时，开发商们就陷入了与政府和市场的博弈之中，延期开盘转向观望，从而试图从中争取时间，甚至还寄希望于熬过这阵阵痛之后市场会再度恢复虚假繁荣，等待楼价越调控越涨局面的重现。此次收紧银根，则无疑将打消房地产商们的这类念头。房地产对资金的依赖程度较高，甚至可以说是息息相关。上调存款准备金率会冻结一部分流动资金，同时使信贷投放也受到影响，银根收紧对房地产行业的负面影响显而易见，而本届政府的意图也十分明显。因此，众多房地产开发商应该及时发现，这是一次真正意义上的调整。而一旦确定了对未来的预期，理性的开发商就应觉察到，延期开盘不是一个上上之策，进而采取降价或者是促销手段，来改变市场营销策略以自救。

  随着相关金融调整政策陆续出台，房地产市场正呈现预料中的积极变化，这一点，目前还是令人欣慰的。但不可否认的是，目前能看到的效果，离遏制房价快涨、确保楼市健康“入轨”的目标尚有很大距离，所谓的房地产市场拐点也仍未露端倪。也就是说，我国房地产市场畸形发展为时已久，积重难返，要想逐步从根本上解决困扰房地产业已久的“顽疾”，彻底摘除房地产市场毒瘤，促使楼市逐步走向健康、平稳的发展道路，我们还面临许多难题，还需要很长时间的探索。

  （执笔：赵 晓 曲莹珊）