■研报聚焦

  ⊙记者 钱晓涵 ○编辑 朱绍勇

  针对房地产行业的宏观调控措施不断出台，令A股地产板块倍感压力。券商研究机构认为，尽管目前看来内地商品房销售情况仍算理想，但楼市的销售拐点已然出现，未来地产板块的下跌势头并不会消减。

  新开工面积低于预期

  国家统计局最新公布的数据显示，4月当月商品房新开工面积1.34亿平米，绝对值低于09年11月以来的月平均，但仍处于高位，当月新开工面积同比仍高达73%，1-4月累计新开工面积同比64%。

  历年都有3月季度末因素导致4月当月新开工面积环比下滑。04 年以来5年的4月当月环比下滑的平均值为15%。而今年叠加了严厉调控政策的影响，当月新开工面积环比下降24%。光大证券认为环比下跌幅度是超过市场预期的，当月新开工的环比下滑趋势是否会在5月延续，需要观察，同时也要观察政府督促土地开工的执行力度。

  如果5月继续延续下滑趋势，且跌幅没有收窄，那么新开工面积的变化比预期的要来的悲观，光大证券原先预期，当月新开工面积可能会在3季度出现明显的回落。不过，新开工面积如果出现连续的大幅回落，对开发商和行业而言，说不定意味着否极泰来。

  销量下滑已成定势

  今年1-4月份全国商品房销售面积维持同比出现增长，而行业龙头公司——万科、保利、中海1-4月销售面积同比增速分别为-11.5%、2.7%、-12%，金地1-3月销售面积同比下滑48.6%。广发证券认为，全国销售数据增长主要是因为一些主流上市公司未覆盖的三、四线城市销量增长所致，从4月单月销量较3月下滑来看，调控效果已初显，未来销量下滑已成定势。

  4月份单月新建商品房价格飙升至5492元/平方米，特别是“两会”后的3月初到4月中旬，重点城市涨幅惊人：北京一手商品房成交均价上涨42%，杭州上涨29%，厦门上涨23%，苏州上涨32%；热点城市的部分地区更甚，天津河东区一手房均价上涨24%，上海外环以外上涨15%，深圳南山区和福州鼓山区涨幅均达到50%。我们认为这是4月中央政府连续出台严厉调控政策的主要原因。随着调控效果显现，销量下滑，广发证券预计今年第四季度成交均价有望回归至去年三季度水平。

  银根“紧缩”影响资金链

  4 月新增房企开发资金合计5353 亿元，尽管同比上升了55.54%，但环比3 月下降了7.4%。当月国内贷款为878亿元，环比下降了25.91%；当月自筹资金1857 亿元，环比下降了13.87%；源于销售价格的上升，虽然当月销售面积环比下降，但定金及预付款和个人按揭贷款仍有一定幅度的上升，分别为14.43%和1.6%。浙商证券认为，随着调控政策进一步深入、买卖双方“观望”而导致成交的进一步萎缩，定金及预付款和个人按揭贷款将会出现环比下降情况。

  广发证券认为，地产股中短期投资机会难现，目前跌幅虽已部分反映了调控的悲观预期，但未来3-6个月仍有较大压力，建议低配，在投资标的方面暂无股票可供推荐。