□作者 乐嘉春

  作者系

  经济学博士

  在当前房地产调控中，应当充分发挥A股市场的突出作用，即要从严审批房地产上市公司的再融资、提高房地产企业“借壳上市”或资产重组标准的相关门槛。也就是说，通过收缩房地产上市公司的“间接融资”口子，来有效配合房地产调控政策贯彻落实。这将对遏制高房价及抑制房地产泡沫产生深远的市场影响。

  以往的经验告诉我们，许多房地产企业之所以想尽快“借壳上市”或进行资产重组，是因为它们看到了可以从A股市场中获得再融资的便利性。它们往往借助大规模非公开增发方式来吸引机构投资者，并按A股市场的高溢价定价模式，将旗下房地产资产装进上市公司。这样，既可以从A股市场中融到大笔资金，又可实现房地产资产的大幅增值。确实，自2006年以来，国内房地产企业“借壳上市”或资产重组的案例剧增，几乎所有借壳上市或进行资产重组的房地产企业都有过规模或大或小的再融资活动。

  同样，已上市的房地产企业也热衷于不断的再融资活动。例如，据Wind资讯统计，102家A股房地产上市公司2009年筹资活动产生的现金流量净额为525亿元。今年以来，除了部分房地产上市公司如金地集团已实现再融资外，还有数十家房地产上市公司已发布增发公告，拟再融资规模超过1000亿元。如此看来，房地产上市公司正试图从A股市场中不断地大口“吸金”。

  正是由于房地产上市公司可以从A股市场中源源不断地获得资金支持，才支撑了这些房地产上市公司可以“财大气粗”地高价拿地、超量土地储备，哄抬了地价，导致各地“地王”层出不穷。并且，随着地价的水涨船高，房地产上市公司必然会将高地价转嫁给购房者，由此又形成了高房价。

  从这个角度分析，A股市场对房地产上市公司形成的大规模再融资支持，对中国房地产泡沫的形成、房价不断攀高等问题都有直接或间接的影响。特别是在目前严厉房地产调控背景下，如果我们再放任房地产上市公司的庞大再融资活动，A股市场势必会成为房地产上市公司回避房地产严厉调控的“避难天堂”，由此也将大大削弱房地产调控的政策威力。

  因为，目前银行体系对国内房地产业的信贷政策已趋于不断紧缩之中，这包括两个方面内容：一是相关房地产调控政策明确指出，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款；二是据“国四条”，对二套、三套住房的首付比例、利率基准等都有严格规定。这些势必会收缩房地产市场的供给与需求增长。

  但是，与非上市房地产企业只能依赖银行体系的直接融资相比，房地产上市公司还可以从A股市场中募集到大量资金，这已成为众多房地产上市公司回避严厉房地产调控的重要路径之一。因为，持续的再融资活动，使它们有实力抵御严厉房地产调控。例如，当前的信贷紧缩政策暂时还不会引致它们的资金链出现断裂，它们还有能力继续高价拿地、过量土地储备，这意味着短期内遏制高房价及抑制房地产泡沫的调控目标将难以实现。

  由此可见，如何有效地堵住房地产上市公司从A股市场中获得再融资的便利通道，推进房地产开发企业的“去金融化”进程，这对本次房地产调控成功与否尤为关键。

  对此，证券监管部门要清醒地认识到，当前我们不仅要严格监管国内房地产企业的“借壳上市”，还要警惕房地产上市公司的大规模非公开增发及资产重组，特别是要提高它们再融资和资产重组的审核标准，并严格限制它们非公开增发的融资规模。

  需要强调的是，在从严审核房地产上市公司再融资或重大资产重组时，还要联合国土资源部门一起对它们的募集资金项目所涉用地进行审查，核查内容包括项目涉及土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。如果相关房地产上市公司存在项目用地非法、违规囤地或在三年内受过用地处罚等问题，那么就不能审核通过它们的再融资申请。

  由此看来，通过规范或从严审核房地产上市公司的再融资和重大资产重组，A股市场在中国房地产业的“去金融化”过程中可以发挥其巨大的市场作用与影响，结果也将有利于深化当前的严厉房地产调控。