田 立

  房价开始不同程度地回落了，这是令人欣喜的一面。但仔细分析，大多只是涨幅回落或环比回落，并非大多数人所期盼的真正意义上的房价下降。据此判断房价拐点，我尚不敢有此乐观。

  实际上，各种房价新政策作用，恐怕只是“强迫”房价回归市场，从根本上杜绝房价由开发商单方面说了算的局面，这无疑是正确的。但房价回归市场就会出现人们普遍期盼的房价下降吗？尽管得出结论可能需要一些笔墨，但有一点应先明确：“回归市场”与“房价下降”，不是两个对等的概念。“回归市场”是说，价格应有交易双方来定，而不是单方；而大多数人心中的“房价下降”，则是指房价绝对值下降到普遍能够接受（或者具体些说是“买得起”）的水平上。这两者有着本质区别，房价能不能降到你买得起的水平，取决于交易双方的预期，而非单纯的房价市场化。因此，要想进一步抑制房价，还需后续手段。

  从目前已可见的后续手段看，大致有两个：继续加大“经适房”力度，大力开发“廉租房”。而其背后的潜台词也只有一句话：增加房屋供给，以此抑制房价。在我看来，这两项措施，可以“让更多人住上房”，但抑制房价则没有可能。

  住房是一项已至少失去了大半商品属性的东西，因此其价格与供求没有必然关系，这一点我已在以前的专栏中阐述过多次。如果实在觉得不可思议，不妨来看这样一个常见现象：很多人看到城市中一天天密集起来的高楼暗暗窃喜，这么多的房子将来谁住呀，看着吧，迟早有一天要降价。可几年过去了，那些自盖起来就几乎没人住过的房子还不是照样涨价吗？如果供给增大真能像经济学说的那样“迫使”价格下降的话，也许用不着在这讨论什么房价问题了，中国的房价早就随着雨后春笋般涌现出的高楼大厦给打压下去了，哪里还会有今日房价之忧呢？

  既然住房的商品属性已淡化，那它又该有什么属性呢？当然是资产，而且还不是一般的资产。从金融学角度看，房屋所有权实际上是一项实物期权，一项可以从当地经济发展中获取收益的买方期权，这份权利的标的物就是房屋及所使用的土地可以分得的经济体价值的占比。一个地区的经济越发达，房屋及土地可获得的价值就越高。

  有人认为北京等地房价高是由于所谓的“独特性”，其实不对，我们所居住的这个星球上任何一个地点，都是独一无二的。远的不说，广西桂林，其秀丽山水可谓世界闻名而且独特吧，但那里的房价就比北京低，甚至不如广州、深圳这样景色远不如桂林的地方。什么原因？还不是经济发达水平吗，这和什么独特性无关。

  既然房价是经济发达水平的函数，那么，即使房价回归市场，我们仍可能面对房价地区差异以及房价在某些地区可能依然走高这两种现象。如果房价继续高位运行，现行的政策恐怕就无力抑制了，房价已市场化了，现有政策又能奈几何？此时唯一的方法就是征收物业税。为何说唯一呢？因为，既然住房是经济发达程度的买方期权，那抑制期权当前价格只有两种手段，一是抑制投资者对经济发展的预期，但除非市场真的不看好经济了，否则是没有能力抑制大家对经济向好的预期；二是迫使期权的标的物向外分红，就好比一只分红的股票的买方期权价值必然低于不分红的股票买权一样，而这才是可做的。

  向二套房（包括二套以上）征收物业税，实际上就是让“房地产（从地方经济）获益”这只股票向外分红，如果其所有者还想获得与没分红前一样多的收益的话，就必须要在期初先投入一笔与未来分红等值的资金，然后再组合上那项买权方可，与不分红时相比，这显然不划算的，因此这项期权（即住房）就不如原先有价值了，价格当然也就下来了。有个例子很能说明问题，哈尔滨的房价比上海低，除了经济发达程度外，哈尔滨的住房每年都要按面积缴纳包烧费（无论住否），实际上是一种变相的分红，而上海不用。也就是说，即使哈尔滨经济发达程度与上海持平，其房价也必然低于上海。

  但遗憾的是，现在住房不但不向外分红，甚至还能获得分红，就是房租。由于房地产热到了已无人考虑折旧的程度，因此把闲置的房子租出去不但不影响将来住房出售时的价值，还会在存续期获得租金，房地产投资者何乐不为呢？于是，现在投资房地产的价值不降反升——至少在理论上——是讲得通的。

  拓展经适房也好，开发廉租房也罢，甚至包括对房租征税，充其量只能让住房获得的分红少一些而已，但并不能“消灭”，更不可能让它向外分红。因此，这些做法均未触及房价的要害，何谈进一步抑制房价？

  有些学者明确反对物业税，甚至有个别学者称：物业税将令百姓妻离子散（指将会有人为规避二套房界定而离婚）。我没有研究过“幸福经济学”，但我知道，如果有人认为获得经济财富比维持婚姻更重要的话，那就只能说明两点：要么是这样的婚姻根本就不值得维持，要么是这样的投资者根本就不值得同情。用这样的借口阻挠物业税，岂不贻笑后人？

  （作者系哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长）