■专家声音

  保障思路将以政策租赁房为主

  李战军

  易居房地产研究院发展研究所所长

  公租房是对我国现行政策保障住房的创新和补充，对既不符合廉租房要求又无力购买经济适用房的城镇群体实行了一种政策覆盖，对城镇新进工作群体和外来务工群体解决住房问题提供了政策新路径。公租房的建设和供应，将我国城镇住房困难群体基本实现了全覆盖，会改变我国城镇政策保障住房内部的供给结构，并引导建立以政策租赁房为主、补贴销售房为辅的政策保障房发展思路。

  值得一提的是，上海率先在全国形成公共租赁房的实施意见，并形成了三大突破。一是成立市住房保障领导小组，明确区县政府为实体性的公共租赁房发展责任平台，市政府仅为支持性和协调性公共租赁房的发展责任平台；二是市区两级政府将组织扶持公租房投资经营管理的专业机构，负责公共租赁房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理；三是多渠道筹集房源。但是，意见缺少土地供应和资金筹措的具体支撑措施，还缺少多渠道筹集房源的时序量化目标，强制性不足，弹性较大。

  公租房不会影响二手房租赁

  黄河滔

  21世纪不动产上海区域分析师

  虽然公租房的推广将促进住房保障的全覆盖效应，但对二手房租赁市场的供求关系难以产生很大影响。如我们21世纪不动产上海区域数据监测中心对旗下分行的抽样调查显示，上海公租房方案尚未对交投双方的心态产生明显影响，在二手房的买卖、租赁市场均是如此。

  一是目前各热点租赁片区的待租房源相对紧张，在公租房大批量入市前，供求关系难以改变，如闸北彭浦、浦东北蔡等热点板块目前的租赁房源供求比普遍在1:2至1:3。二是租赁需求群体对目标房源所在区域具有很强的偏好，公租房即便具有一定的价格优势，也未必能符合其实际诉求。

  此外，目前上海二手房的年出租回报率普遍低于3%，业主追求房价上涨、物业增值的心态明显，获取租金回报尚未成市场主流，即便公租房大量入市，考虑其设有“限制”，也未必能冲击到商品房租赁的市场格局，而能否逼出周边买卖市场内存量房源的效果也待后市检验。

政策可操作性不强

  邢元志

  上海交通大学龙乐城市发展研究中心副主任

  根据七部委最新发布的加快发展公共租赁住房指导意见，虽然公租房的资金投入、土地供应、建设标准、配租条件、供应范围、供应对象等的决策权都是下放到各地政府的，但在政策支持方面，仍显模糊，可操作性不强。

  如资金来源，中央要求地方通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和营运的投入，但是，地方从哪儿划拨这些资金？各地之所以经济适用房、廉租房都没按计划建设，就是因为资金不足。现在又要建公共租赁房，这钱又得从哪里来呢？要知道中国各地的财政都很紧张，有些地方的财务已经透支很严重了，如果没有明确规定资金来源，那这公共租赁房的建设，很有可能会成为政府对民众的“一纸交代”！

  又如执行和申请，中央提出公租房建设用地纳入年度土地供应计划、予以重点保障，那地方政府是确保开发用地还是优先保证公租房用地？地方年度计划用地指标基本是定死的，如果增加了公租房用地，那减少哪块用地呢？另外，公租房的准入条件、“进出”程序、租金标准的设定也难界定；所以，各地政府最好就公租房的供应量、需求量、承受力等作出调查评估后再确立，以形成有效供应、实现良性循环。

  公租房和廉租房的区别在哪里？现阶段许多地方的保障性住房体系政策很“丰满”、执行很“瘦弱”，经济适用房、限价房、廉租房、公租房等形式繁多，但正如之前有过经适房和限价房之争，如果公租房和廉租房只是覆盖面和门槛不同，那何不合二为一，形成一个较宽泛却可统筹的住房保障租赁体系？