⊙谭浩俊

  楼市不是股市，如果股票市盈率脱离了市场实际承受能力和自身实际价值，总有一天会在市场自我调节下，出现补跌或补涨，使股价回归到理性状态。因为，股市的“供求关系”是相对平衡的，股价没有始终保持高位或低位的基础和条件。但房价则不同，我国目前住房“市盈率”过高，主要是供求关系紧张、供需矛盾突出造成的，在市场供应状况尚未根本改变、住房供应十分短缺的大环境下，指望通过市场自我调节达到价格理性回归的目的，是不可能的，也是不现实的。也正因为如此，需要通过政府这只有形的手来调控市场，抑制房价，这也是此轮楼市调控的最主要目的之一。

  必须肯定，此轮调控在稳定房价，特别是控制房价持续上涨方面，已初步取得了比较明显的效果，也基本达到了预期目的。但是，楼市调控的最终目的并不是房价下降多少，而是促进房地产市场的健康发展，从根本上解决国民的住房问题。从这个角度来分析，则调控的作用还远远不够，目的还远没有达到。

  同时必须看到，在市场经济条件下，政府利用行政手段调控市场、遏制房价，也不可能无节制的、无期限的，而应当是暂时的、适可而止的。因为，行政手段不可能全面替代市场，更不可能永远代替市场。

  一个值得关注的现象是，虽然楼市调控政策出台以来，房价有了一定幅度的下降，但随着住房销量的大幅下滑，房租却在较大幅度地上升。这就意味着，需求的刚性矛盾更加突出了。房价下降和销量下滑，并不是市场内在因素而是政策外力的强制作用的结果，住房消费在外力的作用下被非理性地抑制了。长此以往，消费者与开发商的利益博弈，会最终以消费者的无力长期对抗而宣告结束。更重要的是，房价下降和房租上涨同步出现，会向市场传递出错误的信号，即投资房产的获利空间很大，从而变相地鼓励投资者、炒房客投资住房，使供求关系更加紧张，房价调控难度更大。

  有人认为，政府此时应进一步加大调控力度，出台更为严厉的调控政策，迫使房价进一步下降，以达到促使房价理性回归的目的。从表面看，这样做不仅会取得更加明显的效果，也受到公众的欢迎。但从长远看，就未必是好事了。因为，这样做会把房地产市场压垮，并拖累整个宏观经济，把普通劳动者能够取得住房的通道都堵死了，这绝不是楼市调控的目标。基于这样的考虑，就不能过度地使用行政手段遏制住房市场的消费需求，而应当增加市场供应，通过加大市场供应力度来平衡房价、控制房价、缓和市场供求关系、缓解市场供求矛盾。

  为此，笔者以为，现在就必须考虑调整调控策略，把如何大幅度地增加住房供应作为调控的主要手段。首先，政府要建立长期稳定的保障房建设机制，每年通过政策扶持、财政投资、社会资金调动等手段，提供不低于市场供应50%的保障房，特别是公租房、廉租房；第二，加快土地供应制度改革，改变目前由各地方政府垄断开发用地供应的格局，避免地方政府为了自身利益推高地价，而逐步让市场去决定地价、决定土地转让，而政府则把主要精力放在制定规则、保证保障房建设和供应等方面；第三，认真研究制定防止炒房的措施和办法，通过出台严格的政策和措施，把住房市场引向健康发展的轨道。

  （作者系江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）