⊙叶 檀

  2009年和2010年前三个月，中国房地产价格进入“光速”隧道。中国房地产与美国国债并列全球两大泡沫，虽然全球第二大金融泡沫言犹在耳，虽然做空对冲基金巨鳄查诺斯称中国房地产泡沫等于1000个迪拜。但房地产市场却坚定向上，决不回头。

  2009年的房地产泡沫是货币泡沫的直接后果。不去除货币泡沫与房地产金融杠杆，已经疯狂的市场将更加疯狂。房地产市场成为原罪市场，不仅普通购房者在高房价中备受煎熬，房地产行业本身也收获了最多的臭鸡蛋和烂番茄。在严厉的道德谴责中构筑起来的产业环境，加之政策在宏观经济指标与激烈的民意之间的左右摇摆，接下来房地产泡沫注定难以为继。这是这本《好泡沫还是坏泡沫？》得出的第一大结论。

  如果房地产行业无法成功转型，意味着政府异常的财政收入来源并未转变，政府拉动内需的主要工具仍然是房地产，中国的经济前景不容乐观。房地产是衡量中国宏观经济、衡量货币政策、衡量贫富差异的极为敏感的风向标。

  中国经济走到今天，已经没有什么比加快经济结构转型和升级更为紧迫的任务。当囤地风、炒作风已经全面向二、三线城市蔓延，进而使得房地产泡沫在中国全面开花，那将是中国经济的最大风险。

  2009年房地产市泡沫的新迹象，是大型央企屡成地王，在一线城市纵横捭阖，而民企则进入二、三线城市抢地。国企进入房地产市场，是房地产泡沫向纵深发展的象征，既推高了房地产市场的价格，让中国的资产价格节节上升，向泡沫市场急行军；又使央企无心主业，以投资赢利遮掩主营业务的萎靡不振，和当初的日本大企业关联持股、以土地作价抬高赢利指数如出一辙。泡沫崩溃后，日本经济直至今日仍未恢复元气。房地产不仅是地方财政聚宝盆，是银行的最重要的担保品，更是粉饰地方城投公司与央企赢利的脂粉。

  有人认为，只要房地产有买家，泡沫就能持续。从表面上来看，确实如此。只要有富裕人群接盘，只要银行阻断楼市可能存在的风险，那么通过向境外开外房地产市场吸引全球富裕人群到中国城市购房，似乎一切矛盾都可迎刃而解。

  但2009年末的迪拜危机提醒我们，这样做是短视的。迪拜精心维持的海市蜃楼因为债务过高、中东美元不愿意支援而暂时终结。迪拜之梦甚至吸引了全球浮华的明星们到此投资，却依然无法躲过刺破泡沫的针尖。依靠更多的货币只能维持迪拜短暂的繁荣，而海市蜃楼终归要湮灭。

  中国经济固本培元，重要的是让国有企业和民间资本回归原位，彻底退出商品性与投资性的房地产市场，而去从事名副其实的普遍服务和关系国家安全、居民生活的产业，而不是在房地产市场上制造不安全因素。《好泡沫还是坏泡沫？》由此梳理出了中国经济结构转型之路的逻辑，在探讨了实现这一过程的具体操作思路中，作者不煽情，不以阴谋论立足，更没有肆意夸大中国经济的风险，力求用事实、数据与逻辑说话。

  离开了房地产，中国经济该怎么办？作者认为，迎领全球经济下一轮增长的引擎将是新能源产业，并着重讨论中国目前在新能源产业方面所存在的众多问题。如果不能很好的解决问题，则中国将错失下一轮增长主动权，并将错失未来30年的发展良机。

  本书开篇即提出，“在未来的3年到5年内，房地产泡沫的继续膨胀已经难以为继，且极有可能在2012年和2013年前后破灭，并将在低点维持到2016年”。我们不知道刺破中国房地产泡沫的针尖来自何处，也许是连续10次加息，也许是邻国发生偿债危机引发全球金融市场的恐慌，也许是美元突然疲软。用时髦的话说，当资金链绷紧到一定程度，当杠杆拉长到一定程度，任何一只飞过天际的黑天鹅都可能引爆泡沫。