⊙阿琪 ○编辑 杨晓坤

  最近，关于房地产二套房、三套房信贷放松的舆论引起市场一阵鼓噪，甚至有人认为房地产调控正在转向放松。地产股也在此期间形成一轮反弹，并以其关联影响促使大盘再次上摸2500点这个“大众心理位”。但我们认为，关于房地产调控放松纯属市场的一种幻想。本次房地产调控是经济转型“调结构”大战略下进行的，旨在解决社会民生问题，并直接指向房价的调控。本次调控从4月份开始实施，到目前为止只不过进行了3个月。虽然期间部分地区的房价有10%左右回落，但无论是房价回落的幅度，还是持续时间都远远不能视为调控已取得成果或达到目标。因此，即使在后期较长时间内，房地产调控政策还不可能放松，也不会放松。目前各地方、各部委刚刚制定的系列调控细则不可能刚出台就废止。

  在之前一系列调控政策的“组合拳”实施以来，目前的房地产调控政策更多是处在一个观察期。一要观察调控新政之后各地房价的变化及其变动趋势；二更要观察各地房地产的交易情况，因为对行业兴衰以及经济体系起重要影响的是房地产交易量，而不是价格变动；三是，需要紧密观察各上下游行业以及经济大局受到房地产调控的影响程度；四是，需要观察社会民生的最新反馈。因此，我们不能把政策的观察期视为调控的放松。

  不可否认，对房地产调控一定会损害既得利益体的权益，在调控过程中一定会存在既得利益体时不时地与调控政策博弈的现象，本次关于房地产调控放松的“忽悠”即是一个具体表现。但是，投资者需要认识的是，在经济调结构大背景下来看房地产调控，应该是房地产行业的支柱型产业地位将可能被逐渐降格为基础型产业，在这个大是大非面前，在调控目标没有达到之前，既得利益体的博弈只可能产生一些小浪花，地产股的行情也只是一种反弹性质。

  近阶段地产股的上涨更多是市场性因素，因为今年4月份之前房地产行业还处于火热时期，也因为“去年卖房，今年入伙”的原因，今年上半年大多数房地产公司的业绩尚可，行情经过之前的深幅调整以后，在中报期来临的催化下，使地产股行情形成了技术性超跌与低估值相结合的超跌反弹要求。目前地产股的估值水平处于静态市盈率22倍、按季滚动动态市盈率20倍、2010年一致性预期市盈率14倍附近，应该说估值水平已经处于合理略有偏高的区域，行情产生类似近期的反弹也是比较合理。但是，在行业景气度已经大幅下降，市场对地产股下半年与明年业绩调降的过程还没完成。同时，在房价看跌、成交低迷的“双杀”压力下，在去年享受到超额信贷惠顾而目前承受巨额开发信贷利息的压力下，在打击囤地政策逼迫房地产公司对存量土地必须投入开发的资金压力下，在房地产公司为“过苦日子”可能平衡财务的不可预测性下，市场对地产股业绩调降的幅度也远远没有到位。

  显然，目前的地产股只是有抗跌反弹的技术性要求，而并非底部的成立。基于以上估值抗跌与业绩调降压力相互交织的状况，地产股后期应该仍有反复寻底与磨底的过程。