⊙李季先

  近日，“三套房贷放开”之类猜测楼市调控动向多种传言，对尚处于政策敏感期的房地产市场产生了不小影响。而此类“空穴来风”，稍早时候还有房产税或暴利税的“进退局”等等。这类市场传言，无不透露出房地产商、消费者等相关利益群体的话语博弈和政策主导权博弈，而这些话语博弈的结局，大多也差不多，几乎均以住房保障部门、银监会等有关部门出来郑重公开辟谣结束。但只要招致此类传闻的制度土壤或行政绝对主导的调控思路不变，用不了多久，类似的楼市调控混乱信号，恐怕又会以各种形式流传于坊间，导致房市调控预期难以为继、改革的时间成本增加，甚至可能搅乱本来思路清晰的楼市调控思路。

  这还只是影响楼市调控预期的一方面，房市调控预期混乱还体现在对行政式调控持续时间的不同判断上。当前中央政府对房地产市场通过限购房、禁止为第三套房提供贷款等临时行政手段对楼市予以严厉调控，然而，临时性的行政调控手段，毕竟只是阶段性的治标而非治本之策。国内外的多年实践早已证明，单纯行政式调控，总会留下相关房市调控政策会戛然而止的政策遐想空间，并容易诱发房地产商等利益群体的政策性投机。近期个别房地产商预测调控政策可能年前退出因而延迟开盘死抗房价就是很好的例子。

  事实上，法律才是稳定调控预期的最好方式，通过立法稳定楼市调控预期才是根本。譬如通过制定《房地产业法》、《房地产市场交易法》、《住房保障法》等法律，立法设定房地产行业特别是居住性用房的建设、销售盈利区间，一旦超过这个盈利区间就课征暴利税，并同时设定政府在此情况下的启动楼市调控措施义务，以使房地产行业回归到民生本位；再譬如立法严禁国家公务员、特别是党政官员及其子女亲属获得优于一般民众的保障性住房购买权等。

  此外，既有的房地产统计资讯披露制度，尽管对遏制房地产商囤积房源、捂盘惜售等搞虚假宣传、虚假资讯行为发挥了不小作用，但对各地的房地产统计资讯和披露错误却几乎无能为力，很难起到有关部门希望其起到的“增强对房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求资讯，坚持正确的舆论导向”的作用。依笔者之见，这也是当下房价涨跌和房市调控政策变动传闻满天飞的直接原因。因此，为稳定楼市调控预期，除上述具体的有针对性的房市调控立法外，针对关乎民生的楼市商业信息和政策信息发布混乱的状况，中央政府层面的立法机关制定的法律规范也不可或缺。譬如，通过立法设定相关政府部门或行业机构的权责，规定有权发布房地产资讯的部门或机构范围，并设置严苛的不实信息披露惩治措施等。

  只有法律维稳，才能真正给民众一个不达目的调控政策绝不退出或放松的稳定的楼市调控预期，法律的确定性和法律后果的可预测性，能最终消弭房地产市场政策信息混乱的“乱花渐欲迷人眼”的房市调控预期混乱乱象，进而提高楼市调控效率。

  （作者系北京市万商天勤律师事务所合伙人律师）