□徐辉

  本周住建部、银监会等三部门齐齐否认地产调控政策松动，称宏观调控的方向没有改变。事实上，人们也不能指望几大部门给出肯定的答复。但需要注意的是，中国政策执行的关键在于落实，现在经济下行趋势已经明显。政策明里不可能放松，但暗里放松、也就是政策落实上放松的几率非常大。

  如果说，去年8月份是“打左灯、向右拐”；现在更多的是，“打右灯，向左拐”。当前，我们面临的政策环境，和2009年政策收紧、进而驱动市场转向的那阵子，何其相似；只是方向相反而已。当时的政策变化引发了市场在去年8月份见顶3478点；不知道此次政策的呼应，会否同样导致市场阶段性的见底？

  调控框架不变，政策内容微调

  股市投资者如果没有关注到6月28日、29日，国务院会议订出的下半年政策基调，就无法理解7月上旬以来，地产、银行股出现大量机构资金的介入，也就无法理解7月份大盘反而没有创出新低；当然，更无法预期，股市新的盈利机会正在来临！

  6月28日、29日国务院召开的经济形势研讨会传出消息，下半年的宏观调控仍将以“框架不变，动态优化，防止政策叠加的负面影响”。除地产调控不放松以外，以信贷紧缩为标志的实际从紧政策将告一段落，下半年宏观政策偏向中性，产业政策继续落实。

  所谓的“框架不变，动态优化，防止政策叠加的负面影响”，大概就有“打右灯、向左拐”的意思了。个人认为，框架不变，指的就是说法不变，依然是“积极财政+适度宽松货币”，另外协调增长、结构和通胀预期等三大关系。但核心内容已经变化：

  其一，货币政策框架尚在，但内容已变。中国人民银行在第二季度例会相比一季度，对于货币政策取向的具体操作描述中，不再提及加强流动性管理，保持货币信贷适度增长。

  其二，强调地产价格调控目标并非房价要下跌，而是平稳变动；而且地产市场还有大增长。在接收CCTV采访中，中央智囊刘世锦的看法是，房地产调控目标应该是房地产价格应该是比较平稳的变动。整个地产市场应该还是有大的增长，但是要避免大幅度的变动。

  另外，流动性放松对地产业影响非常大。从各地银行有关三套房的报道的情况来看，流动性对于地产行业影响可能要超出行业调控的本身。

  政策差之毫厘，股市谬以千里

  显然，中央的看法和资本市场的看法存在很大的分歧。上个月和十多家顶尖私募、公墓基金经理接触，他们的观点几乎一面倒认为以地产为代表的投资类板块都不能碰，理由是房价下跌、地产市场萎缩等等。当然，也有个别大佬看好地产板块。但总体投资界对于地产板块的看法是相当负面，几乎是近10年来最负面的时期之一。

  但地产业的实际情况，有很大的概论要远远好于诸位经理们的预期。笔者判断，中国地产业未来十年仍将保持稳定增长，这是一个大背景。全国地产销售面积复合增长率前十年是20%，笔者保守预测未来十年是10%；全国住宅销售价格前十年复合增长率是8.5%，单价从2000元上涨到4600元，尚不及GDP复合增速；笔者谨慎预测未来十年住宅销售价格复合增长依然维持8.5%。预示房价未来十年将从4600元上涨到10000元左右。由此，中国地产业行业的复合增长速度应在20%左右（前十年是30%）。中国地产股合理的市盈率应在20倍左右，核心波动区间在10－30倍（前十年在20倍至40倍）。

  最近十多个交易日，地产板块被大机构大量抢入，不知是诸位经理看法有改变，还是因为政策的因素推动机构大量补货。总之，交易数据显示地产板块在一片萧杀气氛中被机构大量建仓。

  如果大盘反转，并不奇怪

  本周公布上半年经济数据，三个数据值得关注，一是GDP同比增速出现回落，但仍保持在较高水平，二是6月CPI意外低于5月份，三是6月房价出现15个月以来第一次下跌。

  在5月份笔者的文章中谈到“房价不跌、股价不涨”，其意为市场反转的条件之一就是房价要调整，现在房价在6月开始调整了，股市这个反弹条件成立了；

  在6月份份笔者文章中还提到，市场见底有三个指标，其中最重要的是CPI见顶，现在来看CPI很有可能在6月、7月或8月见顶回落。其逻辑在于：CPI见顶——宏观调控压力降低——加上全球经济复苏遇阻——调控政策放松——考虑到市场估值处低位——股市见底。

  在这些大背景下，我们又看到银行、地产的启动，那么，股市出现阶段性的反弹、甚至反转，就并不奇怪了！

  （作者为中证投资公司首席分析师）