⊙厉辉 ○编辑 王晓华

  随着房地产调控的进一步深入，房地产企业正在经历新一轮的优胜劣汰，行业的集中度将越来越高。在经过粗放式发展后，由于对行业认识更加深刻，越来越多的房地产企业意识到战略规划的重要性，尤其是中长期战略的前瞻性。因为这直接关系到企业未来的规模、业绩及可持续发展。考虑到地产行业资金密集特性，自行或联合设立房地产基金逐渐成为一些房地产企业的研究和实践的商业模式之一。

  设立房地产基金不仅是房地产企业的融资战略，也不仅是房地产企业提供的投资类产品，还是房地产企业商业模式的创新。

  房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。通过公开或私募的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的回报。基金管理者则一方面按照基金规模收取管理费用（包括基础管理费、物业管理费、收购管理费、资产转让费等），另一方面还可以收取约定回报率以上的超额收益分成。

  融资战略新选择

  毫无疑问，房地产属于资金密集型行业，为实现企业可持续发展，融资战略的重要性不言而喻。房地产基金是企业融资战略的重要选择之一。

  目前国内的房地产企业，尤其是上市公司的融资战略以银行贷款方式为主，以股票发行和公司债为辅，自行或联合设立房地产基金为企业提供融资的还很少，但一些企业已经在努力深入研究和尝试，比如金地、中国海外、华润、复地等，各自进展不一，设立主体及具体管理架构也不一样，有的由上市公司出资设立，如中国海外和金地集团，有的由上市公司的控股股东或其相关方出资设立，如华润集团和复地集团。

  这一方面是因为房地产行业固有的资金密集属性，使大多数房地产企业愿意在控制成本的前提下尝试更多的融资方式，以保持企业资金渠道通畅，另一方面也是因为越来越多的企业发现自身参与设立房地产基金是一种有效地融资方式。

  目前中国一些有关的基本法规已经出台，如《合伙企业法》已经于2007年颁布，天津、北京等地也颁布了一些实施细则，这些法律法规的出台解决了房地产基金的基本法律问题。

  商业模式的创新

  设立房地产基金是房地产企业商业模式的创新，既体现了开发商角色和投资商角色的适度集合，也体现了两者的适度分离。

  房地产企业设立房地产基金实现了从传统开发商业模式到投资、开发并重的商业发展模式的转变。开发商角色和投资商角色的适度集合可以拓宽企业的资金渠道，从房地产企业内部关联企业给予企业更直接的压力，促进企业精细化管理水平和经营规模的提升；而开发商角色和投资商角色的适度分离又可以为企业提供两个适度分离的利润来源，分散了单一业务的经营风险。房地产基金模式不仅为房地产企业的高速扩张提供雄厚的资金支持，也为它贡献了丰厚的收益。

  成功案例：新加坡嘉德置地

  总部位于新加坡的上市公司—嘉德置地是亚洲最大上市房地产公司之一，核心业务是房地产和房地产金融服务。

  截至2009年末，包括房地产基金和自身资产嘉德置地共管理着2328亿人民币的资产，过去5年平均总资产回报率为9%，净资产回报率为15%。2009年，嘉德置地实现净利润51.25亿元人民币，其中金融部门实现息税前利润为4.9亿元。2003年到2008年，嘉德置地基金规模的年复合增长率是60%，连续5年保持了高速增长。

  截至2009年底，嘉德置地的房地产基金管理资产总额达1270亿人民币，包括5支房地产投资信托（REITs）和15支私募基金。

  在物业类型方面，嘉德置地将旗下房地产基金细分为住宅开发基金、零售物业基金、商用（写字楼）物业基金、服务型公寓基金、城市综合体（来福士广场）基金、工业地产基金等。在区域类型方面，则细分为新加坡本土基金、中国区基金、日本基金、印度基金、马来西亚基金、中东基金等。

  细分物业类型和投资地区，虽然限制了单个基金的扩张自由度，却使每只基金的定位更加明确，更容易得到投资人理解，同时在集团层面也简化了管理复杂度，可以有针对性地进行地产基金布局。

  随着嘉德旗下基金数量的增加，它的整体战略架构非但没有变得混乱，反而更加清晰。基金类型的细分和明确定位，顺利推动了嘉德旗下住宅开发、商用物业、零售物业、服务型公寓多种物业资产的相对平衡发展，金融服务部门自身还通过收取管理费和超额收益贡献了大量利润。（作者为知名上市房企高管）